Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц. Как снизить кадастровую стоимость дома? Во сколько обойдется снижение кадастровой стоимости

, расчётом занимаются бюджетные учреждения, получившие на это полномочия от государства .

Кадастровая палата выполняет роль органа, фиксирующего данные – в этом случае она может лишь вписать то, что уже определено. Информация передаётся в эту организацию после её полной проверки Росреестром и её утверждения.

СПРАВКА. Сам процесс формирования цен всё-таки под вопросом. Нередко в обзорах и статьях юристов можно встретить прозрачные намёки на то, что государство намеренно ставит довольно высокую цену на всю недвижимость страны, чтобы брать более высокий налог с граждан.

Даже если это правда, то здесь собственники бессильны – такова система расчёта, с которой спорить бесполезно.

Но как получается, что кадастровая цена квартиры порой так сильно отличается от реальной, если намеренно её не могут завысить ни палаты, ни оценщики? Это происходит из-за очень обобщённой системы вычисления, которая не учитывает многих параметров .

Ведь из чего строится реальная цена? Две совершенно одинаковых квартиры в одном дворе могут иметь совершенно разный ремонт и состояние, и их стоимость будет различаться в несколько сотен тысяч, а возможно и более.

Тем временем будет усреднённой: плохое жильё «подорожает», согласно , а хорошее – подешевеет.

Поэтому нет вины кадастровой палаты в том, что стоимость определённой недвижимости в кадастре получилась существенно ниже рыночной. Но это создаёт проблему собственнику, особенно в случае продажи объекта менее чем через 5 лет после приобретения.

Когда приходится отчислять государству более 10 % от цены проданной недвижимости, хочется уменьшить эту сумму хотя бы немного.

Что делать, если она слишком высока?

Есть множество руководств о том, как снизить этот параметр, но собственнику не всегда нужно это делать.

Всё зависит от того, какие преследуются цели:

• Желание добиться снижения ежегодного имущественного налога . Для начала стоит подсчитать реальную экономию от уменьшения кадастровой стоимости, и лишь после этого делать вывод, стоит ли этим заниматься.

  С 2016 года взимается 0,1 % от цены. Поэтому данная причина может быть существенной лишь для тех, у кого недвижимость действительно дорогая. Например, коммерческие площади, торговые центры и так далее.

• Желание уменьшить налог при продаже . И вновь нужно посчитать, сколько удастся сэкономить, вычислив нынешний вариант платежа и потенциальный.

Если разница действительно большая и её стоит изменить, нужно обращаться в кадастровую палату с заявлением. Далее действовать по ситуации: либо её поменяют и никаких лишних действий предпринимать не придётся, либо нужно будет обращаться в суд.

Это не означает, что собственник судится с кадастровой палатой: просто изменения считаются слишком важными, чтобы предоставить возможность сотрудникам самим решать, можно или нельзя в конкретном случае поменять цену в ГКН.

Способы снижения

Сделать кадастровую цену меньше можно:

• Через .
• Через .

При этом основания для такого запроса может быть всего лишь два:

1. Допущенные инженером ошибки и неточности, которые и привели к неправильной цене.
2. Существенное различие между рыночными расценками и теми, которые указаны в .

Как уменьшить цену объекта?

Если причиной несоответствия цены являются ошибки , особенно технические (опечатки), которые очевидны и их можно исправить буквально «вручную», то вопрос может решиться быстро и без суда.

Если же проблема в том, что усреднённая стоимость соседствующих объектов привела к такому результату, так быстро всё поменять не получится. Придётся обращаться в суд.

Заранее нужно подготовить:

1. Свидетельство о праве собственности на объект.
2. Документы, подтверждающие личность владельца.
3. Доказательства ошибочности данных или высокой разницы с рыночной ценой.

Пакет документов подаётся в кадастровую палату, а проверку вновь осуществляют эксперты со стороны. Вся процедура может занимать от недели до месяца. Собственнику в этот период остаётся только ждать результата.

СПРАВКА. В законодательстве чётко прописан срок на исправления – 3 месяца. Поэтому и в суде могут отказать. Но попробовать обязательно надо: поскольку судьи прекрасно понимают ситуацию, нередко такие дела решаются в пользу граждан.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости рассказано и в данном видео:

Возможные проблемы

Некоторая проблема состоит в том, что вышеупомянутый Федеральный закон № 237 не указывает признаков определения «значительных отличий» в стоимости. Какой должна быть разница? 10 %? 20 %? Это неизвестно, поскольку не указано.

Многое зависит от мнения тех, кто будет рассматривать вопрос, но подать заявление всё равно нужно.

В остальном проблем нет. Единственное, что нужно собственнику – быть настойчивым и собрать необходимые документы. После этого можно доказать, что цена не соответствует рыночной, и изменить её, снизив, таким образом, налог на недвижимость и её продажу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

• ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
• Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
• ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
• ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев . Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

• При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
• Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
• Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

• площадь;
• год строительства;
• имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

• обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
• подав запрос в МФЦ (Мои документы);
• выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
• отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

• выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
• свидетельство о праве владения на недвижимость;
• отчёт о результатах проверки оценщика;
• паспорт заявителя;
• предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
• основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
• квитанцию об уплате госпошлины;
• свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Оспорить кадастровую стоимость дома можно, когда она неоправданно завышена. Его владелец вправе подать заявление о переоценке недвижимого имущества.

Законодательное регулирование

Порядок проведения процесса изменения кадастровых показателей объекта регулируется:

1. Положениями ФЗ-237 от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» определяются правила и порядок осуществления оценочной деятельности;
2. Решением Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.15 г. излагаются частные случаи, возникающие в ходе рассмотрения дел об изменении стоимости недвижимости;
3. Нормами ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» разъясняются недочеты и технические ошибки, влияющие на итог проведенных экспертных работ;
4. ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» устанавливает правила проведения операций по определению цены в России.

Прежде, чем приступить к оспариванию начисляемого налога, нужно выяснить, в каком размере было оценено жилое помещение. Этим занимаются независимые оценочные организации, заключившие договор с властными структурами. При этом стоимостные параметры объектов размещаются в открытом доступе на портале службы Росреестра. Для поиска имущества потребуется занести в форму запроса его адрес либо кадастровый номер, либо найти его на публичной карте.

Рассчитывая величину налогового взноса необходимо помнить, что налоговую основу составляет кадастровая оценка жилого помещения, уменьшенная на размер цены 20 кв.м. от общего его пространства. Таким образом, её величина будет все равно ниже установленной в едином реестре.

Основания для изменения стоимости дома в ГКН

Причинами для проведения процедуры могут стать:

• Недостоверность используемых данных о жилой площади при вычислении стоимостных показателей;
• Установление реальной цены продажи на день исчисления кадастровых характеристик.

Пункты Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. разъясняют, что недостоверность оценки, включая и неверное определение параметров дома, допускается при осуществлении кадастрового анализа, что может искажать информацию о нем при определенных обстоятельствах:

1. Недостоверное проставление информации в списке имущества, которое оценивалось;
2. Неправильное исчисление экспертом условий, оказывающих влияние на цену;
3. Расположение дома;
4. Цели предназначения земли;
5. Её разрешенное пользование;
6. Аварийность техсостояния;
7. Расположение предмета в границах территориальных зон со специальными условиями применения;
8. Неиспользование данных о нахождении в состоянии аварии;
9. Неверное использование информации при осуществлении расчетов.

На основании норм ФЗ-135 от 29.07.1998 г. владелец может запросить у эксперта, который обязан ответить в течение недели с момента регистрации запроса.

При обнаружении превышения стоимости в кадастре и её реального показателя, фактическая составляющая должна устанавливаться не на данный момент, а на день установления её в ГКН.

Как уменьшить стоимость недвижимого объекта в ГКН

Процесс занимает определенный период и содержит следующие действия:

1. Установление причин для проведения переоценки. Выявив завышение, нужно убедиться, что это произошло без всяких оснований. Заинтересованность в цене имущества появляется с представлением платежных документов из налогового органа, где стоит сумма платежа, значительно превышающая ожидания собственника. Величина налога на имущество зависит от величины кадастровой стоимостной оценки объекта.

Определить стоимость, содержащуюся в ГКН, удастся, запросив справочную информацию в соответствующей организации. Её можно получить обратившись:

• Лично в подразделение Росреестра;
• Посетить МФЦ;
• Подать запрос на сайте Госуслуг;
• Заполнить поисковую форму на официальном ресурсе Росреестра;
• Отправить обращение средствами почтового отправления.

Выдача выписки сопровождается уплатой госпошлины в установленном законодательно размере: для физических лиц - триста рублей, для компаний - 950 р. Оплата осуществляется в любом подразделении банковского учреждения либо с использованием онлайн-банкинга.

Необходимо провести сравнительный анализ цены, установленной кадастровой организацией, и среднерыночной ценой на подобные жилые помещения. Если она превышает её на 30% и больше, то это может явиться серьезным основанием для проведения переоценки.

Обратиться за пересчетом стоимости собственник объекта вправе не позднее 5 лет со дня изменения цифры. Это связано с пятилетним сроком проведения переоценки. Кстати, и её итоги могут быть обжалованы.

1. Обращение к независимому эксперту. Для подтверждения разницы в ценах на недвижимость нужно запастись заключением специалиста-эксперта, имеющего лицензионное разрешение на проведение такой деятельности. Сделать это нужно обязательно, так как он проведет анализ представленной документации и определит целесообразность оспаривания решения кадастрового органа.

Конечно, за его услуги придется заплатить. В разных регионах сумма будет различаться, но в среднем это обойдется в сумму около 10 000 рублей.

Когда по итогам оценочного исследования будет выявлено, что стоимость дома действительно высока, то необходимо заключить соглашение о проведении соответствующих мероприятий. Срок подготовки отчета и его цена будет обусловлена сложностью исследуемого дома и места его нахождения и варьироваться в пределах 20 000 рублей. Конечно, затраты не маленькие, но, выплачивая необоснованно высокий размер налога, можно потерять существенно больше.

1. Подготовка необходимой документации. Обязанность по доказыванию недостоверности данных, применяемых при вычислении кадастровых показателей, лежит на собственнике дома, обратившимся с соответствующей заявкой. Поэтому заявителю нужно подготовить ряд документов, подтверждающих занимаемую им позицию. Для этого нужно представить:

• Справку из единого реестра объектов, содержащую стоимостную оценку имущества;
• Основание для возникновения правомочий на жилую площадь. Это могут быть: различные договоры, дарственная, свидетельства о наследстве либо праве собственника и др.;
• Заключение эксперта о стоимости жилья;
• Отчет об определении фактической цены дома на дату вычисления его кадастрового показателя в бумажном варианте и в форме электронного файла;
• Бумаги, удостоверяющие наличие выявленных ошибок;
• Паспорт гражданина РФ;
• Заявление установленного формата об изменении кадастровой оценки.

Обращение о пересмотре оценочного показателя без представления указанных бумаг Комиссией по рассмотрению споров во внимание не берется, а судебной инстанцией оставляется без движения.

1. Подача заявки о переоценке объекта. Она представляется в соответствующую комиссию, сформированную в Росреестре. Владельцу потребуется заполнить бланк, содержащий сведения о собственнике жилья, его контакты и адрес проживания, а также указываются основания для обжалования величины стоимости жилплощади в кадастре.

Заявление не принимается из-за:

• Отсутствия необходимой документации;
• Нарушения сроков представления заявки о пересмотре цены;
• Стоимость объекта совпадает с его рыночным номиналом.

1. Подготовка решения комиссией. Рассмотрение заявления должно быть осуществлено в течение месяца от даты его представления. По его итогам заявитель будет уведомлен о принятом вердикте. Помимо этого, владелец объекта может посещать заседания. Решение комиссии считается правомочным, если в заседании будут участвовать не меньше половины его членов.

По результатам обсуждения спора может стать отказ в проведении пересмотра оценки либо положительный вердикт. О своем мнении участвующие в принятии комиссионного решения извещают органы Росреестра.

Владелец может обжаловать его в суде в период до 10 дней с момента вынесения вердикта. Кроме того, оспариваться может не только такое решение, но и результаты оценочных действий.

1. Подготовка обращения в судебные инстанции. С 01.2017 г. собственники жилых помещений могут подавать заявление в суд без обращения в специальную комиссию. Документ представляется в месте расположения территориального подразделения службы. Оно должно содержать:

• Наименование судебной инстанции;
• Данные заявителя и ответчика;
• Информацию о несоблюдении прав либо интересов обратившегося;
• Доводы и причины в подтверждение выдвигаемых претензий;
• Просьба об отмене вердикта или действия комиссии либо установления стоимости с учетом определенных недостоверных сведений;
• Список прилагаемой документации.

С иском представляется тот же перечень бумаг, что и при подаче заявления в спецкомиссию, а также принятое ею решение. Подача заявления сопровождается уплатой госпошлины, в размере, определяемом законодательством: для граждан - 300 рублей, для компаний 2 тыс. рублей.

Владелец вправе самостоятельно определять порядок обжалования кадастрового показателя цены. При судебном обращении гражданам предварительно подавать протест в комиссию не обязательно, для компаний - это обязательный этап. Хотя рассмотрение вопроса в досудебном порядке имеет массу положительных сторон, которыми являются быстрое рассмотрение ситуации, отсутствие судебных затрат и возможность оспорить вердикт.

1. Рассмотрение спора в судебном процессе. Слушание иска проводится на протяжении не больше двух месяцев в зависимости от сложившихся обстоятельств, но может продляться ещё на один из-за сложности материалов. В судебном заседании необходимо доказать незаконность установленной раньше оценочной величины. Когда по его итогам она будет скорректирована, то изменения начнут вводиться с начала года подачи заявления. Пересчет налога должен быть сделан за соответствующий год.

Обратиться с обжалованием по такому виду споров можно только в течение 5 лет с момента занесения обжалуемых данных в ГКН. Но, если на дату представления заявки цена дома в кадастре уже была изменена, то оспорить предыдущую не удастся.

Участники уведомляются о рассмотрении дела, о дате его проведения и месте. Но их отсутствие не помешает вынесению вердикта, если они были надлежаще извещены об этом.

Если по итогам судебных слушаний претензии удовлетворяются, то в итоговой части постановления должна устанавливаться размер установленной судом стоимости жилого помещения, подлежащей занесению в кадастр.

Вынесенное решение может обжаловаться в апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия в окончательном варианте.

Главная причина уменьшения цены объекта заключается в некорректности сведений, содержащихся в реестре и неточности, в основном, допускаются при исследовании информации, используемой для проведения процедуры.

Положения Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. определяют, какие сведения считаются недостоверными. Это:

• Площадь дома;
• Год его постройки;
• Материалы, использующиеся при возведении;
• Место расположения недвижимости;
• Наличие либо отсутствие коммуникаций и технического оборудования.

В анализ могут включаться и другие параметры, но очень часто специалистами не учитывается реальный износ строения и его фактическое состояние. По такой причине результат может быть некорректен и подлежит обжалованию.

При проведении анализа необходимо учитывать законодательную базу субъектов государства. В различных регионах расчет имущественного налога на жилой объект производится на основании инвентаризационной экспертизы. В этой ситуации в переоценке кадастровых показателей будет отказано.

Снижение кадастровой стоимости - тема, волнующая огромное число россиян, особенно в Москве. Актуальность проблемы обусловлена тем, что расчеты проводятся методами массовой оценки и не учитывают индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости. Это приводит к неточности результатов и высоким налогам. Оспаривание кадастровой стоимости - единственный способ защитить свои права. Специалисты «Гранд Реал» готовы вам в этом помочь.

Для чего нужно оспаривание результатов оценки

Такая процедура, как снижение кадастровой стоимости объекта, позволяет:

• Уменьшить налоговое бремя;
• Сократить арендные платежи;
• Выгодно провести различные операции с объектом недвижимости.

Кто может претендовать на снижение кадастровой стоимости

Инициировать оспаривание результатов имеют право следующие категории лиц:

• Граждане и юрлица, если сумма расчетов напрямую влияет на их права и обязанности;
• Госорганы и муниципалитет, когда речь идет об объектах недвижимости, находящихся в их ведении.

Примеры результатов оспаривания кадастровой стоимости

Новые правила

С 1 января 2017 года в России вступили в силу законодательные изменения, регулирующие процедуру установления и снижения кадастровой стоимости недвижимости. Одна из корректировок затрагивает алгоритм оспаривания оценки юрлицами. Если ранее им требовалось соблюдать досудебный порядок урегулирования спора и обращаться в комиссию, то принятые изменения освобождают их от этой обязанности, предоставляя право сразу подавать иск в суд.

Еще одной позитивной поправкой является уменьшение перечня необходимых документов. Теперь к заявлению нужно приложить:

Выписку из ЕГРН.

Копию правоустанавливающего или правоподтверждающего документа на объект недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости. При обращении в суд понадобиться проведение его экспертизы. Ее результатом должно быть положительное заключение СРО о составленном отчете об оценке.

Цена на услуги снижения кадастровой стоимости под ключ в нашей компании

Нам доверяют

Как проводится оспаривание результатов оценки

Юридические лица. Как уже было сказано выше, теперь юрлицам не нужно обращаться в комиссию при Росреестре, чтобы оспорить кадастровую стоимость. Однако данное правило не будет распространяться на случаи оспаривания результатов оценки, которая была начата до 1 января 2017 года. Несмотря на то, что обращение в комиссию не является обязательным, данный вариант имеет значительные преимущества. Спор рассматривается, как правило, в течение 1 месяца, тогда судебное урегулирование может занимать от 2 до 6 и более месяцев. К тому же заявителю не придется тратиться на судебные расходы.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру. С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога. Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы?

Спрос рождает предложение. В прейскуранте услуг юридических компаний появилось новое предложение — помощь в понижении кадастровой стоимости земли. Если для вас приоритетом является сохранение времени и нервов, то стоит воспользоваться таким предложением. А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли. В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки. В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству. Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год. Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога. Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка. Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра . Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Удельный показатель кадастровой стоимости

На размер данной величины влияют:

• характеристики местности;
• целевое назначение;
• местонахождение участка (как далеко от центра);
• инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
• категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы.

Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту. Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена.

При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков. В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка. Таким образом, удельный показатель - это усредненная кадастровая стоимость.

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

• испорчен плодородный слой;
• на участке имеется болото, овраг или обрыв;
• прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

• при постановке на кадастровый учет;
• при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
• после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
• по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает. Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра. Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

• сменить тип разрешенного пользования;
• поменять категорию земли;
• сделать меньше участок по площади.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии. Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление. Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

1. техническими недоработками;
2. незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

• вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
• повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Что делать при отказе

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН. Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом - владелец земли, подавший заявление. Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

Скачать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (образец)

В пакет документов должны входить:

• документ, подтверждающий право владения участком;
• паспорт физического лица;
• свидетельство о типе права;
• документы о том, что есть законные причины требовать уменьшения кадастровой стоимости;
• отказ в письменной форме от отделения кадастра;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• копия искового заявления, которая направляется ответчику.

Для всех этих документов изготавливаются копии, заверяются у нотариуса и отправляются в ГКН по почте. Для этого оформляется заказное письмо с уведомлением. Через месяц можно обращаться в суд, если из ГКН пришел отказ или ответа вообще не последовало. К исковому заявлению следует приложить:

• квитанцию, выданную на почте;
• уведомление о получении;
• опись, вложенную в конверт.

Если суд находится в другом регионе, то иск с пакетом документов можно также выслать по почте.