Предмет, цели и задачи оценки земли. Специфика зем.участка как объекта оценки

Главная задача оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков. Предметом оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. Цели: Совершение с землей сделок купли-продажи; Сдача земли в аренду; Использование земли в качестве залога при получении кредита; Наследование земли; Вложение инвестиций в земельные ресурсы. В зависимости от цели определяется задача оценки земли: Определение рыночной стоимости; Определение арендной стоимости; Определение залоговой стоимости; Определение инвестиционной стоимости. Специфика земли как объекта оценки: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести; б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: - как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания. - как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости; в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов.; г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.; д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения.

БИЛЕТ №26

1. Производственные ресурсы пред-я: понятие, состав и структура.

Производственные ресурсы - те ресурсы предприятия, которые используются в процессе производства.

Земля - все природные ресурсы, которые используются в производственном процессе Капитал - средства производства; производственная инфраструктура; денежные средства, используемые для приобретения средств производства. Труд - физические и умственные способности людей, применяемые при производстве товаров и услуг. Информация -упорядоченная система знаний Предпринимательская способность - процесс поиска новых возможностей, предприимчивость, способность к риску.

Производственные ресурсы предприятия включают в себя три составляющие: - основные фонды, оборотные средства и трудовые ресурсы (кадры). Основные фонды принято делить на две большие группы: 1) Основные производственные фонды - это средства труда, которые участвуют во многих производственных циклах, сохраняя при этом свою натуральную форму, а их стоимость переносится на изготовляемый продукт частями по мере их износа. 2) Основные непроизводственные фонды - это находящиеся в ведении предприятий длительно существующие объекты непроизводственного назначения, ни прямо, ни косвенно не участвующие в создании продукции предприятия, а используемые в непроизводственной сфере. Производственная структура основных фондов и ее динамика являются показателями технического уровня предприятия и оказывают большое влияние на эффективность затрат на основные фонды. Чем выше в составе основных фондов доля орудий труда: машин, оборудования, приборов, то есть чем больше активная часть основных фондов, тем больше продукции может быть произведено на каждый рубль основных фондов.

2. Формализованные методы прогнозирования, применяемые при разработке прогнозов на пред-ии.

Под методами прогнозирования следует понимать совокупность приемов и способов мышления, позволяющих на основе анализа ретроспективных данных, экзогенных (внешних) и эндогенных (внутренних) связей объекта прогнозирования, а также их измерений в рамках рассматриваемого явления или процесса вывести суждения определенной достоверности относительно его (объекта) будущего развития. По степени формализации (по первому классификационному признаку) методы экономического прогнозирования можно разделить на интуитивные и формализованные. Формализованные методы позволяют получать количественные показатели. При разработке таких прогнозов исходят из предложения об инерционности системы, т.е. предполагают, что в будущем система будет развиваться по тем же закономерностям, которые были у неё в прошлом и есть в настоящем. Недостатком формализованных методов является ограниченная глубина упреждения, находящаяся в пределах эволюционного цикла развития системы, за пределами которого на надёжность прогнозов падает. Особенностью формализованных методов является то, что эти методы базируются на математической теории, которая обеспечивает повышение достоверности и точности прогнозов, значительно сокращает сроки их выполнения, позволяет обеспечить деятельность по обработке информации и оценке результатов. Формализованные методы позволяют получать количественные показатели.Таким образом, методы планирования и прогнозирования - это способы, приемы, с помощью которых обеспечивается разработка и обоснование планов и прогнозов.

3. Несостоятельность предприятия. Понятие, показатели, процедура банкротства. Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей. Показатели несостоятельности: 1) Резкое изменение в структуре баланса и в отчёте о прибылях и убытках; 2) Рост сомнительной и просроченной дебиторской задолженности; 3) Хроническая просрочка задолженности по займам и кредитам; 4) Рост кредиторской задолженности; 5) Рост доли медленнореализуемых активов в составе имущества П. Процедуры банкротства, вводимые в отношении должника: наблюдение - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов; финансовое оздоровление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности; внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности; конкурсное производство - процедура банкротства, применяемая к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов; мировое соглашение - процедура банкротства, применяемая на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве в целях прекращения производства по делу о банкротстве путем достижения соглашения между должником и кредиторами.

4. Принципы оценки недв-ти, их реал-ция при определении оценоч. стоимости.

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы Первая группа включает принципы, основанные на представлениях владельца имущества. Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемого объекта, - значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин. Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты.

На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные объекты. Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода в оценке. Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории, определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Принцип вклада в результате инвестиций должен быть получен доход остающийся после покрытия издержек. (вклад - это сумма на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия определенного элемента)Принцип сбалансированности (пропорциональности) подразумевает что любому типу землепользования соответствуют оптимальные размеры при сочетании которых достигается мах.стоимость земли Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с рыночной средой. Принцип спроса и предложения один и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оценивается по-разному. Если в некотором регионе имеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будет повышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины, соответственно и цены на это оборудование не будут низкими. В силу данного принципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление соответствия оцениваемого объекта запросам рынка. Принцип учета характера конкуренции товар или объект предлагаются большим количеством независимых продавцовюПринцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуре отдельных товарных рынков вызывают изменение цен и соответственно стоимости. Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определена стоимость.

Волович Н.В.,
ООО «Институт оценки собственности
и финансовой деятельности», г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка
BL = стоимость участка, полностью подготовленного под застройку
K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

• Очистка от загрязнения;
• Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;
• Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
• Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение;
• Расходы на обязательную социальную инфраструктуру;
• Топогеодезические работы;
• Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора);
• Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования - улицы, озеленение, социальная инфраструктура.
p = процент по инвестициям.
n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

• Государство выступает в двух лицах - как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
• Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
• При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
• Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке - затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания «РусАл» (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади - более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск - 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования - 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» - 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки - 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника - в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

• по участкам АГК (выделялось 2070 - сейчас 980 га) - 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
• по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) - 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих - 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

• По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
• По участкам, занимаемых рудником - 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года - удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника - 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО «Ачинский глиноземный комбинат» имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик - Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 г., стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО «АГК» составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км., т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади - 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г., и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa, с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России - 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

Номер работы:

Год добавления:

Объем работы:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 7
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ 7
1.2. Правовая характеристика оценки земель 15
1.3. Правовая классификация видов оценки земель 21
ГЛАВА 2. ПРАВООТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 34
2.1. Юридико-фактические основания проведения оценки земель 34
2.2. Субъекты и объекты правоотношений в сфере оценки земель 40
2.3. Права и обязанности субъектов правоотношений в сфере оценки земель 47
ГЛАВА 3. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земель 56
3.1. Административная процедура оспаривания результатов оценки земель 56
3.2. Судебное разрешение споров о результатах кадастровой оценки земель 64
Заключение 83
Библиография 87

Выдержка из работы:

Некоторые тезисы из работы по теме Правовые проблемы оценки земли в РФ
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня можно говорить о формировании в Российской Федерации новой экономической среды, часть элементов которой еще находятся в стадиях становления и изучения. К ним также можно отнести и существующий рынок земли. На протяжении длительного периода времени земля остается главным товаром, удовлетворяющим ряд разных личных потребностей людей, выступая одновременно в качестве капитала в вещной форме, который приносит доход.
Дело в том, что именно земля является одним из главных звеньев всей системы рыночных отношений. Вложения в нее обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. К тому же, земля – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.
Главным объектом оценки земли считается земельный участок, без расположенных на нем и в его глубинах объектов недвижимости. Земля служит основой всех аспектов жизнедеятельности общества, наблюдаемых в политике, экономике, социуме, производстве, экологии и иных сферах. На основании этого, земля обладает стоимостью, и точная качественная оценка земли означает нормальное функционирование и развитие экономики и общества. Наличие объективной оценки земли необходимо как для государственных и муниципальных уполномоченных органов, так и для частных лиц, имеющих земельные участки, при совершении различных сделок с землей. Необходимость указанный знаний в этой сфере экономики представляется необходимым как для успешной деятельности в любом виде бизнеса, так и в повседневной жизни, в бытовой жизни как любой семьи так и отдельно взятого человека. Кроме того, формирование Единого государственного реестра недвижимости невозможно без систематизированных сведений о земельном рынке.
.............
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ
В качестве необходимого элемента в рыночной экономике выступает институт независимой оценки собственности, без которого представляется невозможным развитие права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь сказанное можно отнести к рынку недвижимости, становление которого позволяет определить на ближайшую перспективу характер изменений всей экономики. Земля выступает в качестве природной основы в рынке недвижимости.
Разделение имущества на движимое и недвижимое имеет место еще во времена римского права. К недвижимому имуществу относят физические объекты, имеющие фиксированное местоположение в пространстве и всё, что неотделимо с таким имуществом связывается как под поверхностью, так и над поверхностью земли или выступает в качестве обслуживающего предмета, а так же ряд прав, интересов и выгоды, обусловливаемые владением объектом.
«Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
Гражданским кодексом Российской Федерации дано определение термина «недвижимой вещи»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
..........

Представленный учебный материал (по структуре - Магистерская диссертация) разработан нашим экспертом в качестве примера - 15.03.2017 по заданным требованиям. Для скачивания и просмотра краткой версии магистерской диссертации необходимо пройти по ссылке "скачать демо... ", заполнить форму и дождаться демонстрационной версии, которую вышлем на Ваш E-MAIL.

Если у Вас "ГОРЯТ СРОКИ" - заполните бланк, после чего наберите нас по телефонам горячей линии, либо отправьте SMS на тел: +7-917-721-06-55 с просьбой срочно рассмотреть Вашу заявку.

Если Вас интересует помощь в написании именно вашей работы, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Правовые проблемы оценки земли в РФ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по

Научно-практическая конференция
"Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью"
г. Москва, 06 июня 2002 года

Тезисы выступления

Волович Николай Владимирович
директор ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности", г. Томск, президент НП "Сибирская межрегиональная палата оценщиков"

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С принятием Земельного кодекса РФ вопрос об оценке стоимости земельных участков перешел в практическую плоскость. Основными трудностями, с которыми сталкивается оценка, являются:

Неопределенность государственной земельной политики;

Отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков;

Нехватка информации о сделках с земельными участками;

Слабая квалификация по данному вопросу у самих практических оценщиков.

В основе всех этих проблем лежит незрелость российского земельного рынка, однако сложившаяся ситуация не позволяет перенести решение этих вопросов не неопределенное время. Более того, государство, даже если отвлечься от его функций как собственника фактически всех российских земель, в любой стране с рыночной экономики активно участвует в регулировании земельного рынка. На это направлены конституционные нормы любого государства, которые не могут быть реализованы без обеспечения земельными участками устойчивого экономического и социального развития. Особо весомо это участие государственных и муниципальных органов становится в настоящее время в силу нарастания экологических проблем. В итоге речь может идти только о форме регулирования земельного рынка. В экономическом смысле проблему выбора экономической стратегии государства можно сформулировать как вопрос о мере и способах перераспределения земельной ренты. В силу того, что стоимость земельных участков определяется чистыми доходами от их использования, земельная политика государства непосредственно влияет на формирование стоимости земельных участков.

Если с этой точки зрения рассмотреть принятый Земельный кодекс РФ, то можно отметить его полную неопределенность в этом вопросе. Так, в 65 -66 ст. кодекса, а также в его вводном Законе дается несколько вариантов будущего налогообложения земельных участков. Это, во-первых, возможный переход к единому налогу на недвижимость или раздельное самого земельного участка и другой непосредственно связанной с ним недвижимости. Во-вторых, в последнем случае налогообложение может строиться на основе рыночной или кадастровой стоимости, а также нормативной цены земли. В-третьих, необходимо рассмотреть реальную возможность, особо в ближайшее время, сохранение и совершенствование действующего порядка взимания платы за землю. При этом соответствующие статьи нового Налогового кодекса РФ находятся еще только на стадии проекта. И это только наиболее видимая для всех землевладельцев и землепользователей часть проблемы.

Такая неопределенность влияет на сам подход к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, что показывает анализ соответствующих методик. Проводимые Росземкадастром работы по оценке кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения используют методику государственной кадастровой стоимости земельных участков, где отсутствует конкретное определение самого предмета оценки. Кадастровая стоимость определяется лишь как представление о ценности земельного участка. Не меньше вопросов вызывает и противоречие в утвержденных определениях рыночной стоимости земельных участков. Ставшее общепринятым в теории и практике российской оценки законодательное определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи на открытом и конкурентном рынке объекта оценки почему-то не расшифровывается и даже не упоминается применительно к земельным участкам в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков" (утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р). Это позволило разработчикам заменить саму цель оценки и вместо необходимости сравнения цен сделок с земельными участками оценщик будет определять наиболее эффективное использование земельных участков (в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной). В итоге прямо рекомендована вместо трех рыночных подходов к оценке техника остатка для земли. Такой подход в мире признан устаревшим, т.к. инвестор справедливо ожидает от приобретения земельного участка той же рентабельности, как и от вложений в другие формы капитала, а не формирования своего дохода по остаточному принципу. В итоге даже в тех странах, которые придерживаются англосаксонской системы права, оценка собственно земельного участка идет отдельно от оценки его застройки на основе собственно рыночного, а не остаточного подхода. Последний используется самим собственником земельного участка как критерий подбора арендаторов и в целом видов и форм использования своего участка, а не определение его стоимости для целей продажи. Об этом прямо написано, например, в широко известных работах Д. Фридмана, Д. Харрисона, Д. Эккерта. Думаю, ошибка в понимании различий в подходе к оценке собственно земельного участка и его улучшений связана с не до конца осознанной роли различий в восприятии понятия "земельный участок" на Западе и в России. Западное понимание исходит из рассмотрения земельного участка вместе с находящейся на ней недвижимости. Не случайно в вышеприведенной методике нет даже определения самого объекта оценки - земельного участка. Это делает оценку рыночной стоимости земельного участка на практике изначально предметом "искусства" самого оценщика. Возможно, Минимущество РФ стремиться через максимизацию базы оценки компенсировать занижение регистрируемых цен реальных сделок. Однако последствия этого, учитывая противоречивые интересы на местном уровне, могут быть крайне негативными. Так как в первую очередь это коснется участков промышленных предприятий, ТПП РФ должно активно вмешаться в этот процесс. В противном случае, мы, кроме всего прочего, будем иметь через некоторое время несравнимую базу расчетной стоимости участков и постоянные конфликты с контрольными и фискальными органами. Это не менее серьезно, чем имеющиеся расхождения между предприятиями в учетной стоимости основных фондов. Не случайно, что разрабатываемая Госимуществом РФ методика оценки аренной платы за земельные участки (разосланная для изучения в субъекты федерации) фактически возвращает нас к оценке текущего, а не наилучшего использования земельных участков. К сожалению, эти ошибки и противоречия будут исправлять на практике наши коллеги. В дальнейшем было бы желательно заранее знакомить самих практических оценщиков с разрабатываемыми подходами к оценке и учесть их мнение.

В этих условиях возрастает значение квалификации самих оценщиков, а также наличия в нашем распоряжении надежной информационной базы. Разработанные программы обучения, позволившие привлечь в число оценщиков многих хороших специалистов, должны быть ориентированы не только на подход к оценке земельных участков в рамках либеральной экономики (тем более не всегда правильно интерпретированного). Не менее важно, как это мы видим на государственном уровне, знакомство с опытом стран с социально ориентированной рыночной экономикой, прежде всего Германии. Например, после объединения с Восточной Германием немецкие оценщики получили на правительственном уровне методику оценки земельных участков и другой недвижимости в восточных землях. Она позволяла для каждого типа земельных участков иметь ориентировочные цены, а оценщик мог в определенном коридоре их конкретизировать. При этом как для восточных, так и для западных земель даны ориентировочные ставки капитализации, индексы инфляции для разного типа земельных участков и другая необходимая информация для упрощения процесса оценки земельных участков. Это далеко от нашего понимания оценки рыночных стоимостей, но позволило в короткий срок без значительных затрат решить общегосударственную задачу в области оценки. Необходимо в рамках разработки российских методик и программ обучения изучить и уже накопленный в российских городах и регионах опыт. К этому все равно придется вернуться. Кроме всего прочего, это позволит накопить и столь необходимую информационную базу. Решить же проблему занижения цен сделок государство может другими методами, например, если введет норму преимущественного права выкупа государством и муниципалитетами частных земельных участков по предлагаемой собственниками рыночной цене.