Новый закон о продаже новостроек. Запрет долевого участия в строительстве

Долевое строительство было узаконено в 2004 году, с целью упорядочения использования застройщиками денежных средств граждан при строительстве жилых домов и защиты приобретателей недвижимости от недобросовестных строителей. За все эти годы в законе о долевом строительстве появилось некоторое количество изменений, призванных усилить контроль за работой девелоперов и усилить защиту прав дольщиков. Последние изменения в закон были приняты в конце 2017 года. Еще несколько начнут действовать с 1 июля 2018 года. Долевое строительство: изменения с 2018 года, как будет работать долевое строительство с 1 июля, что следует об этом знать.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2018 года

Власти постоянно принимают меры, призванные упорядочить строительный рынок и привести его во все более цивилизованные рамки. Законодатели полагают, что плавный переход от долевого строительства к реализации уже готовых квартир намного уменьшит риски данного рынка.

В правительстве давно обсуждают необходимость отказаться от долевого строительства и перейти к ипотечному способу. В декабре прошлого года на сайте правительства была обнародована «дорожная карта», в которую вошел план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования возведения жилых домов:

• к 1 июля 2018 года запланировано создание нормативно-правовой базы для перехода на новый метод финансирования;
• с 1 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешить смешанное финансирование строительства – возможно применение счета эскроу либо специальные и непосредственно деньги участников долевого строительства;
• с 1 июля 2019 года для привлечения денег на возведение жилья будет разрешено применение исключительно счета эскроу либо специальных.

Также законодатели разработали закон о защите прав дольщиков в случае банкротства застройщика, вносящий множество изменений в федеральный закон, вступающих в силу с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения принятых изменений

В одно время с вводом дорожной карты по переходу к проектному финансированию строительной отрасли законодатели внесли определенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь сумма собственных средств и работа девелопера станут жестче контролироваться по ряду направлений.

Большинство изменений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Следовательно, у застройщиков имеется запас времени для подготовки к деятельности в изменившихся условиях и довести до конца начатые проекты.

Следует заметить, что нововведения не затронут определенные новостройки. К таковым относятся те, при строительстве которых применяются схемы ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Законодатели этого не запрещают, однако на них данный закон не распространяется.

Принятые до этого меры по защите прав дольщиков в виде страхования ответственности застройщиков показали себя неэффективными. Страховщики применяли большое количество уловок для ухода от выплат по подобным страховкам, не было достроено ни одного здания из страховых выплат.

В прошлом году была зарегистрирована новая организация «Фонд защиты прав граждан–участников долевого строительства», призванная помогать дольщикам. В данный фонд девелоперы обязаны отчислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия.

Деньги из компенсационного фонда станут направлять на завершение строительства недостроенных сооружений либо компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии для застройщиков

Требования к девелоперам в долевом строительстве в 2018 году включены в одно понятие «специализированный застройщик». В числе главных новых требований отметим такие:

• «Специализированным застройщиком» станут считаться исключительно коммерческие компании, имеющие дело со строительством. Какие-либо общественные некоммерческие организации, учебные, спортивные и прочие организации до строительства допущены не будут.
• Наличие у девелопера опыта деятельности на рынке строительства не меньше 3 лет и полученных разрешений на введение в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью от 10000 м2.
• Директором, главным бухгалтером и прочими руководителями застройщика больше не смогут являться лица, имеющие судимости, банкротство физического лица, либо привлеченные к субсидиарной ответственности. Данные о соответствии руководства данным требованиям девелоперов обяжут размещать в Проектной декларации.
• С 1 января 2018 года застройщики обязаны размещать полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и у себя на официальном сайте.

Большое количество поправок в законодательство имеют целью укрепление финансовой устойчивости застройщиков.

Так, отменена норма минимальной суммы уставного капитала, она теперь будет зависеть от общей площади строящегося жилья. Сегодня требование следующее – у строителей должно иметься собственных средств свыше 10 % от стоимости проекта.

На момент предоставления проектной декларации в уполномоченном банке на специальном счете девелопера должен находиться остаток в сумме не меньше 10 % от сметной стоимости объекта.

К моменту предъявления проектной документации девелопер не должен иметь финансовых обязательств, которые не относятся к строительству, свыше 1%. Расходы на свое содержание также ограничиваются – не больше 10%. Причем общий размер всех платежей по авансам не должен быть более 30%.

Последние поправки в законодательство запрещают застройщикам:

• Выпускать либо покупать ценные бумаги, если только это не собственные акции. Так закроется вексельная схема финансирования строительства.
• Привлекать либо предоставлять кредиты на строительство помимо целевых.
• Создавать либо принимать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, посредством которых часто выводились деньги обманутых дольщиков.

Еще одно важнейшее изменение 2018 года – введение счета эскроу, куда станут перечисляться деньги участников долевого строительства. Использовать деньги застройщики получат возможность исключительно после сдачи квартир приобретателям по передаточным актам.

Следовательно, после вступления в силу изменений в законодательстве денежные потоки девелоперов попадут под контроль уполномоченных банковских организаций.

Все изменения в законе о долевом строительстве имеют как преимущества, так и недостатки. Плюсами можно считать усиление контроля за рынком недвижимости, уменьшение рисков для потенциальных дольщиков. К минусам – потенциальное подорожание квартир в новых домах. Как же окажется на самом деле, будет понятно уже менее чем через месяц.

Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege, рассказывает порталу Новострой-М об основных изменениях в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.

Введение

30 ноября 2017 года Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в ходе интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, расценив подобные договоры как наследие недоразвитого жилищного рынка, «рудименты прежней эпохи».

Уже 25 декабря 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.

Реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа:

• подготовительный (до 30 июня 2018 года), заключающийся в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования;
• переходный (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) - заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;
• завершающий (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) - переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе института долевого строительства.
Возможно, столь кардинальное решение проблем долевого строительства является предвыборной риторикой - в марте 2018 года состоятся очередные выборы Президента РФ и партии власти необходимо продемонстрировать активность по наиболее наболевшим общественным проблемам.

Ведь создать достойную альтернативу долевому участию личных накоплений граждан в строительстве будет очень трудно.

Долевое участие, по сути представляющее собой беспроцентное финансирование застройщика, по «удобству использования» находится для девелоперов вне всякой конкуренции.

Тем не менее законодателями взят курс на ужесточение регулирования и поэтапное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения федерального законодательства.

Был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года № 218-ФЗ, содержащий множество поправок в 214-ФЗ.

Поправки вступают в силу с 01 января и 01 июля 2018 года . Многие из них носят принципиально новый характер. Новеллы серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан. Причем, если «дорожная карта» будет реализовываться, эти новшества - лишь начало плеяды поправок в 214-ФЗ.

Но уже сейчас многие застройщики утверждают, что кардинальные изменения существенно затруднят работу строителей, сократят число строительных компаний (в первую очередь - мелких и средних застройщиков), снизят объемы строительства жилья и, как следствие, приведут к росту цен на жилую недвижимость.

Здесь не лишним будет вспомнить, что со времени своего принятия 214-ФЗ в той или иной степени менялся уже 16 раз, и каждая новая попытка законодателей сделать рынок строительства более прозрачным и защищенным вызывала аналогичную резкую критику со стороны девелоперов, однако при этом в сфере девелопмента по-прежнему работают крупные, средние и мелкие застройщики.

Правда состоит и в том, что предпринимаемые ранее попытки реформирования 214-ФЗ не смогли решить проблему обманутых дольщиков. Насколько же реально будут «работать» нововведения, насколько далеко они пойдут в действительности, и насколько положительной или отрицательной станет их работа?

Когда «заработают» новшества

Сразу обращает на себя внимание то, что большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года. То есть законодатель, очевидно, исходя из серьезности новелл, отвел строительным компаниям целый год для подготовки к изменяющимся условиям работы.

С другой стороны, нечто подобное уже имело место в момент принятия самого 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие было распространено на объекты, разрешение на строительство которых получалось после 01 апреля 2015 года.

Тогда многие застройщики просто получили разрешение на строительство целого ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно достраивали их, не подпадая под действие нововведений.

Велика вероятность того, что и сейчас многими девелоперами будет реализован схожий сценарий.

Примечательно, что многие новостройки новшества 214-ФЗ не затронут вообще. Речь идет о тех домах, которые строятся по схеме жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство, и здесь правоотношения «застройщик-гражданин» 214-ФЗ совсем никак не регулирует.

Интересно, что при этом новеллы лишили застройщиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением акций. Так как одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно покончила с «вексельной схемой» финансирования новостроек.

Общие требования к застройщику

Консолидируя множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие - «специализированный застройщик».

Отныне специализированным застройщиком может быть только хозяйственное общество - корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Уходят в прошлое такие застройщики, как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения.

Так как застройщик должен выполнять функцию строительства, и, согласно новым требованиям законодательства, иных функций осуществлять не может, данное правило представляется логически обоснованным.

Для застройщика обязательно наличие не менее чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

Это новшество существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний. Теперь организация вначале должна «показать себя», то есть приобрести определенный стаж и опыт работы, и уже потом получить право на привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов.

Новелла сократит и количество мелких строительных компаний, уже существующих, но «не дотягивающих» до указанных критериев.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь судимости по преступлениям в сфере экономической деятельности или против государственной власти, быть ранее (менее 3 лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.

В публикуемой на общее обозрение проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.

Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

Важно отметить, что такая Единая информационная система уже заработала (https://наш.дом.рф/).

Финансовая устойчивость застройщика

Целый ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.

В новой редакции 214-ФЗ отменено ранее существовавшее требование о минимальной величине уставного капитала, зависящей от площади строящихся объектов (от 2,5 млн рублей при общей площади до 1,5 тыс. кв.м, до 1 млрд 500 млн рублей при общей площади более 500 тыс. кв.м).

Однако теперь собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.

Также совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, сделана попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют возможности застройщика остаться «на плаву», сколько упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.

Особенно это касается аффилированных с застройщиком иностранных оффшорных юридических лиц.

Однако представляется, что этот запрет на практике может быть легко обойден регистрацией дочерних компаний на «своих» физических лиц, формально никак не связанных с организацией-застройщиком.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.

Как уже отмечалось, отныне застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе - векселя).

Требования к строительству

Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Такое новшество направлено на пресечение практики, когда застройщик достраивал один многоквартирный дом за счет денежных средств, привлекаемых для строительства другого жилого дома. Конечный жилой дом в этой «порочной» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. Такая концентрация усилий застройщика на процессе строительства, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика по иным направлениям бизнеса, что в итоге негативно отражалось на финансировании застройки.

Однако в действительности и раньше большинство застройщиков практически не «отрывались» от основной деятельности, осваивая лишь смежные со строительством виды деятельности (регистрация ДДУ, права собственности, ремонт построенных квартир «под ключ» и т.п.).

Значимым шагом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отсутствие экспертизы в этой области (преимущественно - сфера загородного строительства) зачастую приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

Компенсационный фонд

Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.

Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, отныне преобразовывается в публично-правовую компанию.

Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности.

При этом застройщик по-прежнему может добровольно их использовать.

Стоит отметить, что ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала. Согласно статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.

В этой связи решение законодателя об отмене указанного способа обеспечения обязательств застройщика представляется правильным.

Вместе с тем, сумма в 1,2% от цены ДДУ вполне соотносится с суммами, которые застройщики платили в страховые компании.

Уже 20 октября 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» начала свою работу.

Невозможно не согласиться с тем, что новый механизм действительно даст дополнительные гарантии дольщикам, такая система более надежна, чем действующая сейчас. Уже сформированные в фонде денежные средства намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.

При этом законодатели остались верны себе и ранее взятому общему курсу на саморегулирование отдельных сфер бизнеса, возложив обязанность по финансированию работы фонда на самих участников долевого строительства - застройщиков и граждан.

Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.

Важно отметить, что законом определена предельная сумма возмещения, которая определяется как произведение общей площади всех жилых помещений, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метр в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в конкретный период федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, оказались не вполне защищены владельцы элитных квартир, метраж которых зачастую превышает 120 кв. м.

Кроме того, вызывает вопрос и соотношение рыночной стоимости квадратного метра у конкретного застройщика и «средней рыночной стоимости», которая определяется федеральным органом исполнительной власти и может быть существенно ниже, чем в действительности.

Банковский контроль

Закономерным итогом банковского лобби стало предоставление широких полномочий коммерческим банкам, перечень которых будет специально определяться Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Наиболее дискуссионным нововведением стало правило, согласно которому по каждому платежу застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль. Банк будет проверять ДДУ, иные связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений действующего законодательства банк будет обязан сообщить в надзорный орган.

Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, надзорных полномочий наряду с уже предусмотренным 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ, действительно является неожиданным решением.

Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (застройщиков) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые поставлены в зависимость от вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотребления и коррупции.

В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль за финансовыми потоками строителей снижает риск вывода активов из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.

Наконец, банковский контроль можно расценить как своеобразный тест на возможности банков контролировать рынок долевого строительства.

Напомним, что согласно дорожной карте реформирования института долевого строительства, уже с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу и/или специальных счетов. Последний факт также вызывает немало споров о природе законодательных изменений.

В частности, указывается на то, что главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости являются не застройщики (в силу все усложняющихся требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается, но существует высокая вероятность роста цен на первичную недвижимость), а непосредственно сами банковские структуры.

Например, банк выдает ипотечный кредит участнику долевого строительства под соответствующие довольно высокие проценты. Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом банк снова этими же деньгами кредитует застройщика на строительство дома, и вновь под проценты. При этом сам застройщик по условиям кредитного договора подпадает под полный контроль банка.

Таким образом, фактически «не вынимая» деньги из банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и с участника долевого строительства, и с застройщика.

Вывод

Внесенные в 214-ФЗ изменения можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам. Такие компании или вынуждены будут перейти на схемы ЖСК и ЖНК, предварительные договоры, или же передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые разделят между собой освободившийся потенциал.

Важные преференции уже сейчас получают банковские структуры, с которыми будут вынуждены работать застройщики, и с правилами игры которых застройщики будут вынуждены считаться. Еще большие выгоды банки могут получить в перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.

Использование счетов эскроу в текущем моменте не является обязательным, а, значит, сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.

Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.

Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса - на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.

Впрочем, четко ответить на этот и другие важные вопросы сможет только практическое применение рассмотренных новшеств законодательства в жизни.

По указу президента России разрабатывается законопроект об отмене долевого строительства и переходе к более надежному проектному финансированию. Вступить в силу закон должен в течение трех лет.

Отличия долевого строительства и проектного финансирования

Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.

Проектное финансирование – это строительство многоквартирных домов за счет денежного обеспечения банков, а не физических лиц. Проектное финансирование будет организовано за счет привлечения кредитов, что в свою очередь отразится на стоимости квартир.

Что изменится после отмены долевого строительства

Реформа позволит снизить риски дольщиков и сделает систему рынка жилой недвижимости более прозрачной. В России на сегодняшний день более 800 проблемных строек, а количество обманутых граждан достигло 150-200 тысяч человек.

Преимущество нововведения - это в новостройке. Люди будут покупать уже готовое жилье, которое смогут сразу оформить в свою собственность. Увеличится скорость строительства домов, так как на бюджет застройщика не будут влиять темпы продаж новостройки.

Минус отмены долевого строительства – это увеличение стоимости недвижимости. Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. С уменьшением объемов строительства жилья непременно вырастет его цена.

В правительстве сейчас активно обсуждаются пути перехода к проектному финансированию и возможности государственной поддержки или снижение процентных ставок банка.

Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение.

Подорожает ли жилье после отмены долевого строительства?

Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение . С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

Стоимость жилья будет напрямую связана с процентными ставками, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.

Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость. Ожидает ли страну новый жилищный кризис или глобальное повышение цен, зависит от государственной поддержки застройщиков и продуманности этапов перехода к новой схеме.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или дожидаться отмены долевого строительства?

После вступления законопроекта в силу будут расти. Сейчас на фоне сниженных ипотечных ставок и доступных цен, можно успеть купить квартиру по хорошей цене для инвестирования или комфортной жизни. Свести к минимуму риски помогут эксперты по недвижимости сайта 23квартиры.ру. Выбрать квартиру от надежного застройщика, открыть и купить жилье удаленно помогут специалисты независимого портала недвижимости. Услуги наших экспертов и менеджеров бесплатны.

Деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...". Основное изменение в нем - появлении эскроу-счетов. На них банки будут хранить до окончания строительства деньги, поступившие от продажи квартир. И выдавать строителям под проценты кредиты на конкретный проект дома.

Таким образом, покупатель квартиры заключает договор с девелопером на приобретение квартиры в новостройке.

"Этот договор будет зарегистрирован в Росреестре, - объяснил новую систему Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса. - При этом денежные средства поступят не застройщику, а будут размещены в банке на спецсчете".

Застройщик получит их только после завершения строительства. Так средства дольщиков будут защищены от растраты. Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств. Минимальный их объем прописан новым законом. Застройщики обязаны резервировать 10 процентов собственных средств до начала строительства. Это может быть прибыль, полученная от реализации уже воплощенных проектов.

И чем больше своих средств вложит в дело застройщик, тем меньший объем банковских кредитов ему понадобится. Тем дешевле, а значит, конкурентнее будут его квартиры на рынке.

Именно заемные деньги потом станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.

Чтобы деньги во время строительства не отвлекались на другие цели, установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком средств.

Далеко не все застройщики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Особенности применения законодательства эксперты "РГ" в рубрике "Юрконсультация". Свои вопросы им можно задать

"Эскроу-счета в ближайшее время останутся большой редкостью", - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". Кроме того за счет большого количества проектов, которые уже выведены на рынок, найти квартиру, которую можно купить без использования эскроу-счетов, покупатели смогут еще в течение минимум двух лет, считает Александр Хрусталев, глава "НДВ Групп".

Другое дело, что для покупателя эскроу-счета как раз выгоднее действующего сегодня порядка долевого строительства. Участники рынка говорят о том, что новая финансовая схема гарантирует покупателям беспрецедентную безопасность совершения сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем. Фактически предусмотрено сразу несколько страховых механизмов, которые запускаются в зависимости от возникшей ситуации.

"В случае, если у банка возникают проблемы, к примеру, отзыв лицензии, АСВ гарантирует дольщикам возврат сумм до 10 миллионов рублей, - говорит Николай Алексеенко. - Если застройщик не сможет завершить строительство, покупателю вернут деньги или же банк аккредитует нового застройщика, который завершит проект".

Изменения не только гарантируют возврат средств, но и ускорят этот процесс. До конца года могут быть внесены изменения, связанные с порядком банкротства застройщиков.

"Процедура изъятия объекта для достройки будет ускорена", - отмечает Александр Хрусталев. Сейчас банкротство может длиться несколько лет, люди не получают свои деньги, недострои не передаются новым строительным организациям для завершения. Новый механизм мог бы обеспечить возврат средств или передачу домов новым строительным организациям в течение трех-пяти месяцев, считает Хрусталев.

Дополнительно Госдума приняла поправки, которые позволят уйти от "котлового" принципа в строительстве. Он является одной из главных причин появления долгостроев и предотвратит нецелевое использование средств строительными организациями, что будет способствовать их финансовой устойчивости. Изменению подверглась и норма "одно разрешение на строительство - одна компания". Теперь застройщики могут использовать несколько разрешений на строительство, если реализуемые объекты являются частью одного проекта.