Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по дду

Из данной статьи вы узнаете: что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию и как доказать факт просрочки.

Одной из самых распространенных проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома новым жильцам до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок является одним из обязательных пунктов договора и его невыполнение считается нарушением договора. Мера ответственности застройщика за соблюдение сроков отображена в ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию - это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

1. Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
2. Указание квартала (например, 1 квартал 2017 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
3. В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую - для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Что является доказательством просрочки сдачи дома

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

• отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
• акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление . По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

• договор долевого строительства;
• расчет неустойки;
• претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
• квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку. Дольщику же стоит написать претензию застройщику с требованием внести эти изменения в документ. Их наличие не является препятствием для регистрации права собственности на жилье в установленном законом порядке.

Нарушив даты, указанные в договоре, можно обратиться в суд с заявлением о выплате неустойки.

Особенно актуальным это становится для тех жильцов, у кого сдача дома затягивается на несколько месяцев – возникает возможность получить компенсацию в значительном размере.

Неустойка за просрочку сдачи дома: порядок действий

Итак,сдача домабыла пропущена застройщиком, вы вселились в желанную квартиру с опозданием, вынуждены были ютиться в съемном жилье. Не все знают, что в этой ситуации вам полагается

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

При нарушении застройщиком сроков сдачи объекта недвижимости по договору о долевом участии в строительстве, желательно направить в адрес застройщика письменную претензию. При этом в претензии напомнить, что помимо ответственности, которая установлена договором, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик может быть привлечен к ответственности, установленной Законом Российской Федерации о «Защите прав потребителей» в виде штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

Перед обращением в суд нужно собрать все документы, произвести расчет, подготовить иск со ссылками на НПА. Чем больше доказательств у вас будет, тем лучше. Особое внимание стоит уделить размеру неустойки, все ее составляющие должны быть подсчитаны безошибочно и аргументировано. будет отклонен, если вы заключали с подрядчиком дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

Но для того чтобы максимально точно изложить именно Вашу ситуацию, Вы должны обратиться к юристу, который сможет подготовить все документы и представлять Ваши интересы в суде.

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома

Как производитсярасчетсуммы, которая вам полагается? Для наглядности стоитрассчитать неустойкуна примере.

Квартира стоит 5 млн., просрочка – 30 дней, ставка рефинансирования – 11%. Дольщик является гражданином, поэтому неустойка выплачивается в двойном размере:

Неустойка= 5000000 / 100% * 11% / 300*2*30=110 000 рублей.

Согласно ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. То есть если в день исполнения обязательств действовала одна ставка рефинансирования, а в период просрочки она изменилась, необходимо выполнить два расчета по двум периодам с разной ставкой рефинансирования.

Просрочка сдачи дома в эксплуатацию

На практике существует ситуация, когда застройщик пытается передать вам в пользование квартиру, не введенную в эксплуатацию. Это неправомерно, такие действия противоречат законодательству. Прежде, чем передать жилье вам, застройщик обязан получить разрешение на ввод дома. Если вы подпишите акт приема раньше этого времени, все равно не сможете стать полноправным собственником, зарегистрировав квартиру в БТИ. В этом случае вы тоже вправе написать претензию.

Какие бы суммы вам не полагались в качестве неустойки, суд зачастую уменьшает их размер, руководствуясь внутренними убеждениями. Чтобы этого не произошло, обязательно прикладывайте к иску подробный и обоснованныйрасчет, который позволит добиться высокого размера компенсации.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

На практике суд действительно часто уменьшает сумму заявленных истцом требований, в том числе и размер самой неустойки. Однако следует помнить, что согласно постановлению ВАС РФ Постановление Пленума ВАС РФ № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе уменьшить размер неустойки только при наличии такого заявления со стороны ответчика. Это заявление должно быть обоснованным. Содержание такого заявление должно точно указывать на несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Жилье в новостройках для многих жителей России – едва ли не единственный способ улучшить жилищные условия. Да, на этапе котлована значительно дешевле, поэтому так велик риск польститься на выгодные условия от одного из девелоперов. Деньги отданы, проходит несколько лет, а квартиры все нет. Давайте разбираться – что делать если застройщик задерживает сдачу дома. Как поступить с таким девелопером? Как защитить себя? Об этом – наша новая статья.

Изучение застройщика

Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.

• Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
• Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.

Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы. Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли . Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

Требования закона

Для начала нужно изучить законодательство. Есть несколько ситуаций, в которых может оказаться дольщиков:

По ФЗ-214

Если вы заключали договор долевого участия, значит, ситуация не так плоха, как кажется. Вы защищены законом, в том числе имеет право на расторжение договора и возврат денег, в том числе и возврат неустойки. Процесс регулирует ст. 9 214-ФЗ.

Стоит понимать, что расторгнуть договор по инициативе дольщика можно только при наличии веских оснований. Затянувшийся срок сдачи дома более чем на два месяца – это достаточно веский повод с точки зрения закона.

Кроме того, еще одним основанием в вашем случае может стать фактическая невозможность в объективно реальные сроки достроить многоквартирных дом. Это означает, что даже если вы подписали дополнительное соглашение на продление сроков сдачи дома с девелопером, то договор можно расторгать, если объективно понятно, что за оставшийся срок дом точно не смогут достроить, соблюдая все технологические требования. Смело расторгайте договор долевого участия, если происходит задержка сдачи дома по 214 ФЗ

По ЖСК

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, а договор у вас подписан с ЖСК? Ситуация намного сложнее, чем кажется. С одной стороны, 214-ФЗ защищает всех граждан, деньги которых привлекли для возведения жилого дома. С другой стороны, договора с ЖСК могут содержать дополнительные пункты о том, что может сделать пайщик (а это, в отличии от дольщика, совершенно другого правовой статус) в случае задержки сдачи дома. В любом случае, расторжение договора происходит на общем собрании или с помощью официального письма застройщику.

Внимательно изучите условия выхода из ЖСК. В договоре может быть прописано, что ЖСК при расторжении с ним договора удерживает уплаченные деньги в виде компенсации

По векселям

Если застройщик задерживает сдачу дома, а вы думаете, что делать с предварительным договором долевого участия, то у нас для вас плохие новости. Предварительный договор или вексель – это совершенно иная форма взаимоотношений между гражданином и организацией, и никакие нормы 214-ФЗ не действуют.

Можно обратиться в суд с просьбой расторгнуть такой договор, но фактически скорее всего в суде вы получить отказ от своих исковых требований, так как такой договор может не иметь юридической силы. Придется обращаться в полицию и просить завести дело о мошенничестве. Шанс на возврат денег в такой ситуации минимален.

Алгоритм действий

Если вы приобрели квартиру по 214-ФЗ и застройщик задерживает сдачу дома, то самое разумное, что можно сделать, это и начать процесс . Расторжение происходит в несколько действий:

• Сначала вы рассчитываете неустойку
• После этого с требованием вернуть вам деньги, уплаченные по договору долевого участия, а также пеню за пользование вашими деньгами
• Если застройщик отказывается идти мирным путем, то подаете исковое заявление в суд

Расчет неустойки

Размер неустойки, если застройщик откажется решать вопрос в мирном порядке, будет определен судом, но для претензии суммы все-таки лучше рассчитать самостоятельно.

Итак, вам нужно знать несколько цифр:

• Количество просроченных дней – найдите в договоре долевого участия предполагаемый срок передачи вам ключей от готовой квартиры. Отсчитайте количество дней до сегодня.
• Узнайте на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации ключевую ставку на день расчета неустойки и написания заявления застройщику
• Найдите в договоре долевого участия полную стоимость квартиры.
• Если вы заплатили проценты по ипотеке, то посчитайте и их – полную сумму уплаченных процентов можно вычислить по платежкам из банка или взять у вашего ипотечного менеджера

Вам нужно умножить цену договора на ключевую ставку, затем умножить на коэффициент 1/150, если вы физическое лицо, или на 1/300, если юридическое лицо. Умножить получившуюся сумму на количество дней. Давайте разберем на примере.

Вы заплатили по договору ДУ 1 миллион рублей. Ключевая ставка на день написания претензии – 8,5%. Вы физическое лицо и сдача дома просрочена на 100 дней.

1 млн х 1/150 х 8,5% х 100 = 56 666 рублей – это сумма, которую вы можете потребовать с застройщика за 100 дней просрочки

Претензия

Досудебная претензия – это документ, с помощью которого вы обращайтесь к застройщику и демонстрируете, что готовы решить проблему в гражданских взаимоотношения в досудебном порядке. Для вас же выгодно написать такую претензию первому – в суде это выставит вас как добросовестного гражданина.

Вы думаете, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома и как грамотно написать претензию? На самом деле все просто – претензия не имеет установленной законом формы, а значит, пишется достаточно свободно. Используйте основные требования ко всем документам гражданского образца.

• В договоре долевого участия вы можете узнать имя руководителя организации и ее точное название – адресуйте претензию на юридический адрес девелопера
• Напишите в преамбуле свои ФИО и адрес регистрации, добавьте контактный телефон
• В самой претензии пишите, что в соответствии с 214-ФЗ вы сообщаете застройщику о претензиях в его адрес и требуете решить дело в досудебном порядке, а именно – расторгнуть договор долевого участия номер такой-то и вернуть вам деньги, а также рассчитанные вами средства в качестве пени за пользование вашими денежным средствами.
• Укажите точный адрес объекта и добавьте, что несмотря на пункт договора о сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик так и не выполнил свои обязательства
• Укажите, на какой счет застройщик должен перевести деньги за неустойку
• Сделайте две копии претензии – одна отправится застройщику, другая останется у вас

Ознакомьтесь с примером досудебной претензии у нас на сайте ().

• Направить претензию можно с помощью курьера – обязательно проверьте, в курсе ли курьер, что на такие документы нужно получать метку о принятии. То есть просто оставить бумаги на ресепшене не получится
• Можно отправить почтой – используйте возможность отправки заказного письма с ценной описью, чтобы в случае необходимости в суде подтвердить, что претензию вы направляли. Отправлять нужно сразу на юридический и на фактический адрес застройщика
• Можно отнести документ лично – но нужно получить отметку о том, что претензия принята у секретаря или, лучше, у самого директора или главного юриста застройщика

Обращаемся в суд

Застройщик должен ответить на вашу претензию в течение одного месяца от даты отправки. Если этого не произошло или застройщик ответил вам отказом, то придется обращаться в суд. Все достаточно просто – пишем исковое заявление, оплачиваем госпошлину, прикладываем копии документов к заявлению. Обращаться нужно в суд по месту регистрации застройщика.

К юристам часто обращаются с просьбами объяснить, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, претензия написана, а девелопер не отвечает ни отказом, ни подтверждением выполнения ваших требований. Обычно это выглядит как приглашения на встречу с юристами, где вас будут всячески просить отказать от претензии. Записывайте разговоры с представителями застройщика после отправки претензии на диктофон – и также прикладывайте расшифровки к заявлению в суд.

• Заявление в суд пишется также в свободной форме
• Укажите ваши ФИО, паспортные данные, контактный телефон и адрес
• Напишите в предмете заявления, что просите суд расторгнуть договор долевого участия между вами и застройщиком, а также вернуть деньги и выплатить вам неустойку в таком-то размере
• Сделать копию претензии застройщику, копию ДДУ и прочих документов
• Подтвердите справой от застройщика, чеком или иным документом то, что вы расплатились с девелопером полностью
• Принести все документы в секретариат суда

Останется только ждать вызова на первое судебное заседание. Судиться с застройщиком рекомендуем с помощью юристов – это долгий и трудозатратный процесс, требующий знания тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.

Если договор не расторгнуть

Предположим, что вы попали в ситуацию, когда договор расторгнуть не получается – может быть, проблема с ЖСК или с предварительным договором, или же застройщик хоть и оформлял отношения по 214-ФЗ, но сейчас банкротится и взять с него нечего. Тогда ваш путь – это обращение к властям за помощью.

• Нужно обратиться в министерство строительства вашего региона или в комитет госстроительства и жилого строительства, если вы проживаете в Москве.
• Написать заявление о включении в .
• Изучать предложенные решения

Власть может попробовать вам помочь следующим образом:

• Достроить дом с помощью компенсационного фонда помощи обманутым при долевом строительстве гражданам
• Найти нового застройщика, предложить ему бизнес-план по достройке дома и какой-то земельный участок на льготных правах – власть бизнесу землю, бизнес достраивает проблемный дом
• Сформировать собственное ЖСК и взяться за достройку дома самостоятельно

Если власти предлагают сделать вам собственный ЖСК, имейте ввиду, что расходы по достройке дома, которые выявятся в перспективе, лягут на плечи новоявленных пайщиков. Изучите финансовую ситуацию по дому – если он практически достроен, возможно, имеет смысл вложить еще по 1-2 тысяче рублей за квадрат и все-таки получить новые квартиры. Если же на достройку необходимо несколько десятков или даже сотен миллионов рублей, то лучше на схему с ЖСК не соглашаться, иначе вы возьмете на себя обязанность доплачивать за каждый квадратный метр квартиры еще 10-20 тыс. рублей – а это весомая сумма.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

В связи с большим количеством задаваемых мне вопросов по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, решил написать порядок действий дольщика. Надеюсь, данная статья будет вам полезна.

В настоящее время совсем не редкость, когда застройщики задерживают срок передачи дольщику квартиры на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. К сожалению не все дольщики знают, что в данном случае закон на их стороне и при сложившейся ситуации у пострадавшего дольщика есть полное право на получение денежной компенсации.

Итак, предположим ситуация: дольщик (назовем его – «Д.») заключил договор долевого участия с застройщиком (назовем его – «З.»), согласно условиям договора срок передачи квартиры установлен 31 декабря 2014 года. В срок указанный в договоре З. не передал квартиру Д. Квартира была передана с задержкой в шесть месяцев, т.е. 30 июня 2015 года.

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «О долевом участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 5 статьи 13 ФЗ «О законе о защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.

Д. принял решение потребовать от З. выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, для чего направил в адрес З. претензию (в претензии необходимо указать: кто отправляет, кому отправляет, адреса, основания требований и размер неустойки, а также ваши банковские реквизиты), в которой потребовал в течение 10 дней выплатить неустойку.

З. проигнорировал полученную претензию, никакой неустойки Д. выплачивать не стал.

Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за неисполнение в добровольном прядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Д. обращается в суд (по месту своего жительства или месту нахождения застройщика) с иском о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда (что должно быть указано в иске можно найти в интернете). К иску надо приложить: договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (если есть), переписку с застройщиком (если есть), претензию с квитанциями о направлении.

Проходит несколько судебных заседаний, суд, как правило, снижает заявленный размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и примет решение о взыскании с З. в пользу Д. сумму неустойки, штрафа (50%), и морального вреда.

Счастливый Д. на полученные денежные средства заканчивает ремонт в квартире.

Надеюсь, что данная статья получилась интересной и полезной.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы, всегда готов на них ответить.

Здравствуйте,

спасибо, все ясно и понятно описано.

Один вопрос, доп. соглашение подписывать отказываюсь, т.е. точного срока сдачи не знаю (можно узнать конечно устно) претензию нужно направить когда? сразу или после приемки по акту? или направить претензию сразу, а требование после приемки?