Налог с арендодателя жилого помещения. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов чем грозит

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации - важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Следует помнить, что в случае, когда владелец квартиры зарегистрировал своё жилье и платит регулярно налоговый минимум, то во время сложностей он защищается юристом. Арендатор имеет полное право обратиться в суд, если жилец не выполняет правила договора.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

1. Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
2. Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

• дата составления документа;
• общие данные физических лиц, составляющих договор;
• длительность времени, на которое сдаётся квартира;
• сумма сдаваемой жилой площади, особенности оплаты;
• основные права сторон, обязательства;
• в случае надобности опись имущества;
• возможные штрафы при неисполнении всех пунктов;
• какие-либо изменения суммы оплаты.

Оформить сдачу жилья в аренду и избежать налога возможно, если грамотно составить договор, тщательно продумать все пункты.

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок - это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Конечно же, аренда помещений - это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

• ответственность жильца;
• сохранность имущества;
• целостность внутренней отделки;
• дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

Налоговой инстанции сложно предъявлять претензии к правильно составленному документу, поэтому этим можно обезопасить весь период сделки.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

1. Невыплата налогов карается законом. Стоимость такого штрафа достигает 20% от основного долга, а также могут быть насчитаны дополнительные проценты за время просрочки. Если скрывать истинные доходы от правосудия, то могут быть насчитаны дополнительные выплаты в зависимости от дохода.
2. Сдавать жилье в аренду – это предпринимательская деятельность, которая в случае невыплаты налога является незаконной. Согласно с данной статьёй владельцу квартиры следует заплатить денежный штраф, а также отработать часы на исправительной работе.
3. Налоговая ответственность – это обязательства каждого гражданина. Если не платить положенные минимумы, то данный факт автоматически считается уклонением от обязательств. Если гражданин скрывает истинные доходы или в декларации указывает ложные сведения, такое решение также является наказуемым. Наказание высчитывается в денежном эквиваленте или в лишении свободы до одного года.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Платить ли налоги или уклоняться от них - это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

Доходы от сдачи в аренду помещений достаточно сложно просчитать, поэтому данная сторона является достаточно проблематичной для государства.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

• годовая ставка для физического лица составляет 13%;
• при наличии патента – 6%;
• договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Выбираем систему налогообложения для аренды

НДФЛ на аренду

УСН при аренде помещений

Налог на аренду помещений

Налоговый юрист Гордон Андрей Эдуардович

г. Москва

В России установлен налог на аренду квартир, гаражей, машиномест, офисов и любой другой недвижимости. Налог взимается с суммы полученного дохода.

Поскольку собственниками перечисленного недвижимого имущества в Российской Федерации может быть и физические лица и организации, уплата налогов за аренду в организациях – забота руководства и бухгалтерии. Физические лица, получающие доход от сдачи в аренду своей недвижимости, должны сами позаботиться об уплате налогов, или об этом позаботится государство.

Позаботиться об уплате налога означает не только посчитать и заплатить. Российское законодательство позволяет гражданину выбрать удобный для него способ (систему) уплаты налогов. В зависимости от выбранной системы суммы налога на аренду квартир (или другой недвижимости) и порядок налогообложения дохода будет разными, так что гражданин может реально сэкономить на налогах.

Граждане, то есть физические лица, получающие доход от аренды могут не заморачиваться, и просто платить Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации. Он составляет 13% от суммы дохода. Но уже сейчас ни кто не скрывает грядущее повышение налогов, прежде всего будет поднят именно НДФЛ. По этому, уже сейчас целесообразно сравнить основные способы налогообложения.

Считается, что арендодатель заплатит меньше налогов, если зарегистрируется, как Индивидуальный предприниматель (ИП), и будет применять Упрощенную систему налогообложения (Глава 26.2 Налогового кодекса РФ), либо купит Патент (Патентная система налогообложения — глава 26.5 Налогового кодекса РФ).

Пропаганда уплаты налогов за аренду квартир призывает людей заявлять о своих доходах от аренды и уплачивать налог НДФЛ 13%. Но такая сознательность может в будущем сыграть с такими налогоплательщиками злую шутку . Дело в следующем:

• Систематическое получение дохода от сдачи в аренду квартир, гаражей, домов, офисов и другой недвижимости, по законодательству Российской Федерации, является предпринимательской деятельностью . А предпринимательская деятельность в России должна вестись только в установленном порядке – то есть требуется оформления предпринимательства в той или иной форме . В противном случае, может встать вопрос о незаконном предпринимательстве, а это — вид уголовного преступления. И самого по себе уплаты налогов здесь не достаточно.
• Более того, создается особо циничная ситуация: уплата налогов будет использована против вас, как доказательство систематического получения дохода!

Сдающим в аренду недвижимость гражданам нужно знать ряд важных положений налогового законодательства, значительно влияющих на сумму уплачиваемых налогов и учитывать эти положения в своей жизни.

Для налога НДФЛ важен налоговый статус физического лица. В России недвижимость может принадлежать и гражданам России и иностранцам. И каждые из таких собственников вправе сдать свою недвижимость в аренду. При этом, в налоговом законодательстве не используется такие понятия, как гражданин России и иностранец.

Но существуют понятие налоговые резиденты Российской Федерации — физические лица законно находящиеся на территории России в течение 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. (часть 2 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

Как видно, налоговый резидент Российской Федерации и гражданин России – не одно и то же. Из чего следует вывод: налоговым резидентом России может стать иностранец (не гражданин).

Налоговый статус очень важен, поскольку порядок налогообложения дохода у налогового резидента и не резидента — разные.

НДФЛ на аренду

1. Ситуация: Физическое лицо получает доход от аренды квартиры, и ни каким образом не оформило свою предпринимательскую деятельность.

В этом случае, не будучи зарегистрированным предпринимателем (ИП), физические лица не могут применять никакие способы налогообложения, кроме уплаты Налога на доходы физических лиц, сокращенно – НДФЛ. Правила исчисления НДФЛ установлены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Общее правило налогового законодательства России: Все физические лица – и налоговые резиденты Российской Федерации а так же физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами России, и получающие доходы на территории России являются плательщиками Налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Общее правило расчета НДФЛ: налог берется с суммы всех доходов налогоплательщика за налоговый период.

Виды доходов, с которых берется налог НДФЛ, перечислены в статье 208 Налогового кодекса РФ, в частности в статье прямо указан доход от сдачи в аренду имущества , находящегося в Российской Федерации. То есть доход физических лиц от сдачи в аренду квартир, машиномест, загородных домов, офисов, магазинов и т.д. расположенных на территории России, облагается НДФЛ.

Налоговая ставка НДФЛ

Здесь существенное значение имеет упомянутый выше налоговый статус арендодателя (получателя дохода от аренды):

Для арендодателей – налоговых резидентов РФ налоговая ставка составляет 13%.

Для не резидентов – 30%.

С какой суммы берется налог НДФЛ при сдачи квартиры в аренду:

Налог НДФЛ берется с налоговой базы – сумма доходов, полученных за налоговый период.

Налоговый период по налогу НДФЛ: календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Вывод: Налог НДФЛ взимается с общей суммы дохода, полученного в течение календарного года.

Пример 1:

Гражданин Молдавии, постоянно проживающий в Москве сдает в аренду принадлежащую ему квартиру за 20 000 руб. в месяц в течение всего 2016 года.

Решение:

Налоговая база НДФЛ от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в России, то есть более 183 календарных дней в течении последовательных 12 месяцев, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ такой гражданин Молдавии признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 13%.

НДФЛ = 240 000 х 13% = 31 200 руб.

Пример 2:

Гражданин России, постоянно проживающий в Мюнхене сдает принадлежащую ему квартиру в Москве за 20 000 руб. в месяц в течение 2016 года

Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

Налоговая база от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в Мюнхене, НЕ на территории России, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ арендодатель НЕ признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 30%.

НДФЛ = 240 000 х 30% = 72 200 руб.

Вывод: если вы выезжаете за пределы территории Российской Федерации на срок более 183 дней, вы можете утратить ваш налоговый статус Налогового резидента России, и уплата НДФЛ будет проводиться по повышенной ставке.

Важно: При определении налогового статуса срок нахождения в России исчисляется за 12 последовательных месяцев, а не в течение календарного года.

Как заплатить налог НДФЛ

Уплата НДФЛ требует от налогоплательщика совершить несколько операций:

1) Налогоплательщик должен встать на учет в Налоговой инспекции и получить ИНН – индивидуальный налоговый номер. (Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя- не обязательно. В этом случае при расчете налога НДФЛ налогоплательщик не может уменьшить свои доходы на понесенные расходы, например на сумму уплаченного налога на имущество,а скоро этот налог составит внушительную сумму).

2) По окончании налогового периода в течение которого был получен доход от аренды (календарного года), до 30 апреля следующего года, налогоплательщик заполняет и подает в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ.

3) Собственно, уплатить сумму налога.

В декларации указывается сумма полученного за налоговый период дохода от аренды (если иных доходов не поступало).

Отличие в заполнении налоговой декларации налоговых Резидентов РФ и НЕ Резидентов РФ:

На Листе «А» «Доходы от источников в Российской Федерации», в графе 010 (Налоговая ставка) налоговые Резиденты России ставят цифру 13%, физические лица НЕ налоговые резиденты России в графе 010 ставят цифру 30%.

При расчете НДФЛ от аренды квартир, домов, офисов и иного недвижимого имущества могут уменьшить полученный доход на стандартные и социальные налоговые вычеты .

Стандартные вычеты

По правилам статей 218 Налогового кодекса РФ налогоплательщики налога НДФЛ вправе уменьшит налогооблагаемый доход в связи с наличием несовершеннолетнего ребенка и обучающегося совершеннолетнего ребенка возрастом до 24 лет:

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

6 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы.

Налоговый вычет производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента, курсанта в возрасте до 24 лет.

Единственному родителю указанные налоговые вычеты предоставляется в двойном размере. Вычета так же предоставляются приемным родителям, усыновителям, опекунам, попечителям. Налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления родителей (супругу родителя, усыновителям, опекунам, попечителям, приемным родителям, супругу (супруге) приемного родителя на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет.

Заявления и документы должны быть приложены к налоговой декларации по НДФЛ.

ВАЖНО: физическим лицам, у которых ребенок находится за пределами Российской Федерации, налоговый вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает ребенок.

Указанный налоговый вычет предоставляется до месяца, по итогам которого доход налогоплательщика рассчитанный нарастающим итогом с начала налогового периода не превысит 350 000 руб.

Социальные вычеты

По правилам статьи 219 Налогового кодекса РФ налогоплательщики вправе уменьшить налогооблагаемый доход на суммы затраченные на:

• Собственное обучение или обучение своих детей в образовательных учреждениях
• Собственное лечение или лечение своих детей в лечебных учреждениях

Стандартные и социальные налоговые вычеты указываются в листе Е1 и Е2 ой декларации по НДФЛ.

Как подать налоговую декларацию по НДФЛ:

Налоговая декларация в бумажной форме может быть представлена в инспекцию ФНС России самостоятельно налогоплательщиком, через представителя по нотариальной доверенности); по почте — в виде заказного отправления с описью вложения.

В электронной форме, налоговая декларация отправляется по телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

Если налоговая декларация не будет подана в установленный срок, налогоплательщик подлежит привлечению к налоговой ответственности – штрафу за не подачу декларации, а при не уплате налога, еще и за неуплату налога.

Сумма штрафа за неподачу налоговой декларации 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30%.

КАК УПЛАТИТЬ НДФЛ

По сроку общая сумма налога со всех доходов за истекший налоговый период должна быть уплачена НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ в бюджет до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

ВАЖНО:

Уплата налога должна производиться только самим налогоплательщиком, поскольку сведения о плательщике банк вносит в реквизиты платежа. Таким образом, если супруг оплатил за своего супруга налог, то в Инспекции ФНС это платеж может быть виден как платеж налога того супруга, который в банке совершил платеж. В результате у налогоплательщика – супруга, будет числиться задолженность! И на нее будут начисляться пени.

Пример:

Налог НДФЛ по доходам от аренды за 2015 год должен быть уплачен до 15 июля 2016 года. Собственником офиса является супруг Иванов, арендодателем является он же.

В случае если уплату налога Иванов доверит своей супруге, то у него может образоваться задолженность (недоимка).

На этом налоговые обязанности физического лица получившего доход от сдачи квартиры в ареаренду считаются исполненными.

ВЫБИРАЕМ: НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДА ОТ АРЕНДЫ У ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Общая система (ОСНО), Упрощенка (УСН), Патент

Индивидуальный предприниматель (ИП) – физическое лицо зарегистрированный в качестве предпринимателя. Регистрацию осуществляет налоговая инспекция.

Для законного получения дохода от предпринимательской деятельности по сдаче в аренду недвижимого имущества — квартиры, офиса и т.д., в сведения об ИП должно быть указан соответствующий вид деятельности – услуги по предоставлению недвижимого имущества в аренду.

Существенным вопросом для ИП станет способ налогообложения. ИП может выбрать общую систему налогообложения (ОСНО), упрощенную систему налогообложения (УСН), патентную систему.

ИП на ОСНО – система налогообложения требующая ведения бухгалтерского учета и налогового учета. Требуется соответствующая квалификация и затраты на организацию и ведение учета, подготовка текущей (в течение года) отчетности. Но главное – это уплата НДС . Арендодатель на ОСНО является плательщиком НДС. По этому налогу обязательно ежеквартальная сдача налоговых деклараций и уплата налога. Система целесообразна к применению при сдаче в аренду площадей «промышленных масштабов»: цеха, крупные выставочные залы, офисные центры и т.п. Арендаторы-предпрятия заинтересованы учитывать «входной» НДС и расходы, им выгоден арендодатель-физическое лицо на ОСНО. Для собственника недвижимости-арендодателя при применении ОСНО общие суммы налогов так же существенно возрастут. По очевидным соображениям, уплату налогов ИП на ОСНО мы в рамках этого материала не рассматриваем.

УСН от аренды

Физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, вправе применять для исчисления налога на аренду Упрощенную систему налогообложения. Считается, что УСН значительно отличается от ОСНО и позволяет снизить расходы на ведение учета. Прежде всего, поскольку налогоплательщики на УСН не обязан платить НДС. Так же не требуется ведение бухгалтерского учета. Вместе с тем, вести учет доходов или доходов и расходов необходимо.

Дело в том, что система УСН допускает применение двух форм: УСН «доходы», или УСН «доходы минус расходы». Из названий систем видно чем они отличаются.

Применяя систему УСН налогоплательщики уплачивают Единый налог в связи с применением УСН.

Налоговые ставки УСН зависят от применяемого способа исчисления:

Для системы «Доходы» – 6% от доходов.

Для системы «Доходы минус расходы» – 15% с разницы между доходами и расходами.

Существенная разница между этими способами применения УСН может проявиться, если у арендодателя имеются систематические существенные расходы на недвижимость, которая сдается в аренду.

Как правило, при сдаче в аренду квартир, гаражей и иной недвижимости у арендодателя отсутствуют систематические расходы, по этому для сдачи в аренду «экономически эффективнее» УСН «доходы», при которой с арендной платы взимается всего 6% налога. Да и налоговая инспекция в этих случаях задает меньше вопросов.

Существенным дополнением налоговой нагрузки являются взносы: В Пенсионный Фонд и Федеральный Фонд Обязательного медицинского страхования.

Страховой взнос в ПФР за год = МРОТ х тариф х 12 месяцев + 1% от суммы доходов, превышающих 300 000 рублей.

Для 2016 года взнос в ПФР = 19 356,48 руб.(6 204 руб. × 26% × 12 мес.)

Страховой взнос в ФФОМС за год = МРОТ х тариф х 12 месяцев

Для 2016 года взнос в ФФОМС за год = 3 796,85 руб.(6 204 руб. × 5,1% × 12 мес.), где 6 204 — минимальный размер оплаты труда (МРОТ).

То есть налоговая нагрузка предпринимателя по УСН в 2016 году увеличивается белее чем на 23 000 руб. А если годовой доход превысит 300 000 руб. взносы в пенсионный фонд увеличатся на 1% от суммы, превышающей 300 000 руб.

Например, арендная плата за дорогостоящие квартиры в Москве могут превышать 100 000 руб. в месяц, а годовой доход — соответственно, 1 200 000 руб. тогда дополнительная плата в ПФР составит 1% х (1 200 000 — 300 000) = 9 000 руб.

Налоговая декларация по УСН

Налоговая декларация подается один раз в год. ИП, применяющий УСН, подает налоговую декларацию не позже 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Это совпадает с условиями применения налога физическими лицами НДФЛ.

Налоговый период, отчетные периоды УСН

Налоговый период единого налога при применении УСН – календарный год, с 1 января по 31 декабря. Налоговый период – период времени за который налогоплательщик исчисляет и уплачивает налог.

Отчетный период – 1 квартал, полугодие, 9 месяцев календарного года. Это периоды, по окончании которых налогоплательщики обязаны исчислить и уплатить сумму авансового платежа по налогу исходя из фактически полученных доходов, или доходов, уменьшенных на величину расходов.

Вывод: единый налог при УСН ИП выплачивает тремя платежами по истечении каждого квартала календарного года и последний платеж, по итогам года – до 30 апреля

Уплата налога. Авансовые платежи.

Сумма единого налога при применении УСН уплачивается по истечении налогового периода ДО истечения срока подачи налоговой декларации. Для ИП это до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.

Авансовые платежи по единому налогу ИП при УСН уплачиваются не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом, соответственно за 1 квартал – до 25 апреля, за пол года – до 25 июля, за 9 месяцев – до 25 октября.

ИП, применяющие «упрощенку», имеют право уменьшить полученные доходы на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

Пример:

ИП Иванов на УСН «доходы» сдает в аренду нежилые помещения – офисы за 800 000 руб. в месяц.

Расходы на помещения составляют 100 000 руб. в месяц.

Вопрос: какая система налогообложения дохода от аренды выгоднее: УСН доходы, УСН доходы минус расходы или НДФЛ, при прочих равных?

Решение:

Доход ИП составит 9 600 000 руб. в год, Расходы – 1 200 000 руб. в год.

Сумма единого налога при УСН доходы составит: 576 000 руб. (9 600 000 х 6%)

Сумма единого налога при УСН доходы минус расходы составит: 1 260 000 руб. (9 600 000 – 1 200 000) х 15%

Налог НДФЛ составит 1 092 000 руб. (9 600 000 – 1 200 000) х 13%, если ИП учтет при налогообложении расходы в качестве профессиональных налоговых вычетов.

Вывод: в Рассмотренном случае не смотря на сумму расходов более 10% от дохода значительно выгоднее применять УСН доходы со ставкой 6%.

Патент на аренду квартиры 2016

Может применяться ИП при сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, если это допускается соответствующим законом субъекта Российской Федерации. Например, в Москве это допускается законом г.Москвы.

Патент оформляется налоговым органом по месту учета налогоплательщика (месту осуществления предпринимательской деятельности ИП).

С потенциально возможного дохода подлежит уплате налог (плата за патент) в размере 6%.

Сумма потенциального дохода устанавливается законом соответствующего субъекта Федерации. Например, размер потенциального дохода в Москве установлен законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно этому закону потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду в г. Москве колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья.

Сумма платы за патент:

Исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для сдачи помещений в аренду установлен для различной площади и географического положения.

Например, сдается в аренду нежилые помещения площадью 280 кв.м. в Москве. В соответствии с указанным законом г.Москвы для сдачи в аренду нежилых помещений площадью от 100 до 300 кв.м. потенциально возможный доход установлен в размере 3 000 000 руб. в год.

Патент для сдачи в аренду нежилых помещений на календарный год будет стоить:

180 000 руб. (3 000 000 (потенциальный доход) х 6%)

Срок , на который выдается патент составляет от 1 месяца до 1 года.

Порядок оплаты патента : Патент, выданный на срок менее чем на полгода, должен быть оплачен до окончания его действия. Выданный на срок более чем 6 месяцев, патент подлежит оплате двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения, и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Напомним: для ИП при применении НДФЛ, и УСН и при использовании Патента обязтельно уплачивать обязательные взносы в сумме 23 000 руб. (обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС)

Налог на аренду помещений

При получении дохода от аренды нежилых помещений -офисных, торговых. складских и иных помещений коммерческого характера, а так же при сдаче в аренду более одного жилого помещения (квартиры, загородного дома), необходимо рассматривать уже форму ведения предпринимательской деятельности и системы налогообложения — ИП или организация (ООО), УСН, ОСНО.

Дело в том, что сдача в аренду помещений в указанных случаях — предпринимательская деятельность. Как было сказано в начале статьи, в таких случаях при отсутствии оформления предпринимательской деятельности у налоговой возникнут вопросы к законности получения дохода, что грозит возбуждением уголовного дела.

При выборе системы налогообложения анализ налоговой нагрузки на доходы от аренды проводится в аналогичном вышеизложенному порядке.

Из изложенного выше, очевидны следующие выводы:

Наиболее выгодным для сдачи в аренду жилого помещения расположенного в «периферийных» частях г.Москвы будет приобретение патента для соответствующего вида деятельности.

Вместе с тем, стоит обратить внимание, что для патентной системы вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в Центральном административном округе (ЦАО) г.Москвы, то налог возрастет в многократно. По этому каждый вариант требует индивидуального расчета.

Кроме того, не забывайте об обязательных платежах в Пенсионный фонд и в Фонд обязательного мед страхования. В сумме около 23 000 руб. и их увеличении на 1% от суммы годового дохода, превышающего 300 000 руб.

При патентной системе они не уменьшают сумму потенциального дохода.

Мы готовы вам в помочь в анализе вашей ситуации и в проведении необходимых расчетов.

Налог на сдачу жилья в аренду должны платить все собственники. Если квартира сдана квартирантам, но вы не платите государству, то вы считаетесь мошенником. Какие налоги необходимо платить в обязательном порядке, как правильно оформить документы при сдаче квартиры? Ответы на эти и многие другие вопросы можно найти, прочитав статью.

Налоговые отчисления зависят напрямую от того, кем является собственник – юридическим или физическим лицом. Но вне зависимости от статуса гражданина, арендная плата считается источником дополнительного дохода, поэтому с нее должны платить налоги.

Размер зависит от гражданина, снимающего квартиру:

• Для квартиросъемщиков, имеющих гражданство Российской Федерации, предусмотрены выплаты в размере 13 процентов (подоходный налог) от стоимости аренды.
• Для нерезидентов РФ НДФЛ составляет 30 процентов.

Если арендатор является юридическим лицом

В том случае, если арендатор – это юридическое лицо, государство предусмотрело несколько вариантов выплаты:

• «Упрощенная» схема . Предприятие (юридическое лицо) относит арендную плату к доходам. В таком случае отчисления уплачиваются в зависимости от особенностей и налоговой базы.
• Общая схема . Когда применяется общая схема уплаты налогов, предприятие также относит арендную плату к дополнительным доходам. Но они увеличивают выплаты НДФЛ.

Арендатор – лицо физическое

Если арендатор жилья – лицо физическое, то собственник должен платить налог, который взимается с арендной платы, которую уплачивает квартиросъемщик. Чтобы упростить процедуру налогообложения, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Также можно платить по упрощенной схеме или купить патент, предусматривающий сдачу квартиры, находящейся в собственности, в аренду.

Особенности налогообложения

Для обеспечения гарантий оплаты и во избежание проблем с законодательством следует заключить договор аренды жилого помещения. Если собственник не заключает договор, то он считается мошенником, так как налоги не уплачивает.

Стоит отметить, что со стороны налоговых и правоохранительных органов система отслеживания неплательщиков не отлажена. Очень часто их вовсе не обнаруживают, а тех, кого все-таки находят, обычно «сдают» соседи или недоброжелатели. Конечно, система выявления «уклонителей» с каждым годом совершенствуется, но пока случаи незаконной сдачи квартиры в аренду не редкость.

Налог на сдачу жилья в аренду выплачивается один раз в год (до 30 апреля) . Для выплаты необходимо подать декларацию в налоговые органы.

Подоходный налог

Большинство считает, что физическое лицо имеет право выплачивать только подоходный налог, однако это не совсем так. Для выплаты отчислений со сдачи квартиры в аренду предусмотрено несколько способов налогообложения.

• Процент, взимаемый налоговыми органами с резидентов РФ, равен тринадцати процентам.
• Для нерезидентов или лиц, которые проживают на территории государства менее 183 суток в году, процентная ставка значительно выше – тридцать процентов от общей суммы.

Когда собственник не уплачивает налог вовремя, начисляется комиссия. Если причины не зависят от собственника, то штраф составляет 20 процентов от суммы базы, которая является неуплаченной. А если собственник не платит налог умышленно (при условии, что это доказано), то штраф составляет уже 40 процентов от неуплаченной суммы налога. Если не платить налоги продолжительное время, то сумма долга может стать внушительной. Лучше не просрочивайте платежи.

Упрощенное налогообложение экономит средства?

Для того чтобы платить меньший процент налогов, можно оформить ИП. Делается это не так сложно, как представляется многим. И в таком случае в бюджет можно будет платить намного меньше.

В конкретном случае доходами индивидуального предпринимателя будет считаться только арендная плата, выплачиваемая за проживание в квартире. Согласно закону, налоговая ставка при сдаче квартиры в аренду составит всего лишь 6 процентов от общей суммы доходов, то есть от суммы аренды. Это намного меньше, чем тринадцать или даже тридцать процентов.

Важно! Есть здесь и один «подводный» камень. Налог необходимо оплачивать не только один раз в год, делать это необходимо авансовым методом раз в квартал. А декларация должна подаваться ежегодно до 30 апреля.

При правильном порядке налоговых выплат в декларацию до 30 апреля должна подаваться сумма, которая уже была выплачена. Для целей налогового учета индивидуальному предпринимателю, то есть собственнику рекомендуется вести специальную книгу доходов и расходов — тогда проблем не возникнет.

Патент на налог от аренды квартир и жилых помещений

Можно выплачивать в бюджет с помощью патентной системы налогообложения. Для этого гражданину необходимо оформить ИП.

Налог в случае патентной системы составит 6 процентов, однако выплачивается он сразу. То есть берется предполагаемая сумма аренды и из нее вычитают 6 процентов. Патент покупают один раз в год (можно купить на год, полгода или иной срок), а деньги могут выплачивать налоговым органам как в один, так и в два этапа:

1. Патент приобретают на срок менее полугода – вся сумма в таком случае выплачивается сразу.
2. Патент приобретают на год. Первая выплата осуществляется в течение 25 дней с момента покупки, вторая — в самом конце срока покупки.

Например , минимальная сумма для патента в Москве составляет 60 000 рублей (сумма может меняться), так как составляет 6 процентов от 1 миллиона рублей (минимальная предполагаемая сумма аренды). Патент можно взять не на год, а на любой срок (в месяцах). Тогда сумма будет рассчитываться иначе. Так, за один месяц патента нужно выплатить 5000 рублей (60000 рублей: 12 месяцев). Стоит отметить, что это минимальная сумма, которая общепринята. Если вы будете сдавать квартиру дороже, то и сумма возрастет.

Главный плюс патентной системы – декларацию в налоговые органы предоставлять не нужно.

Юридическое лицо – собственник квартиры

Когда юридическое лицо на ОСН хочет сдать квартиру в аренду, стоит в обязательном порядке оформить договор. В нем следует указать не только стандартные данные, но и способ выплаты (раз в месяц, раз в три месяца(квартал), раз в полгода или по другой системе). О читайте в нашей статье.

Предоставлять декларацию придется раньше – до 31 марта. Если применяется общая схема налогообложения, то юридическое лицо должно уплачивать налог на прибыль.

Стандартная ставка налогообложения для юридических лиц – 20% плюс НДС, который составляет 18%. Итого 38 процентов от прибыли. Из 20% — 2% отчисляют в общий федеральный бюджет, а 18% в бюджет субъекта РФ, в котором проживает налогоплательщик.

Налог на сдачу жилья в аренду необходимо платить каждому собственнику квартиры, которая сдается в аренду. Уклоняться от выплат не стоит, потом могут возникнуть большие проблемы.

На сегодняшний день вопрос аренды и съема жилья необычайно актуален. Сейчас довольно много людей, которые сдают свою квартиру в аренду и большинство из них никаких документов при этом не оформляет, естественно, и подоходный налог за сдачу квартиры не уплачивают.
Государство же в очередной раз пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры внаем, исправно платить налоги: на этот раз угрозой зачислить «отказников» в уголовники.

Чем грозит неуплата налога от сдачи квартиры в аренду?

Уклонение же от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи квартир в аренду, должно повлечь за собой ответственность по статье 198 Уголовного кодекса РФ. А это минимально- грозит штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей, либо максимально- лишением свободы на срок до трех лет.

Правда, здесь есть один нюанс. Статья 198 предусматривает наказание при крупном и особо крупном уклонении от налогов.

Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 %, подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей.

Особо крупным размером признается сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 %, подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

«Мелкие» рантье, которые не платят налог от сдачи квартиры, под уголовное наказание вряд ли подпадают. Но, если все-таки кому-то не повезет, и их уличат в неуплате налогов государству, то все равно им, в большинстве случаев, придется расстаться со своими деньгами и выплатить весь долг государству, включая пени за просроченные платежи.
Однако, не все так просто. Практически невозможно посчитать, сколько квартир сдается в аренду. Обращения налоговиков к участковым, паспортным столам и регистрационным службам ясной картины не дают.

Конечно, у них имеются некоторые сведения о недобросовестных налогоплательщиках, но цифры эти смехотворные. Государство сейчас может контролировать только то, что как-то регистрируется, а согласно ГК РФ, сдача квартиры в аренду одним физическим лицом другому физическому лицу, сопровождается заключением договора найма, который не всегда регистрируется. В этом-то и заключается проблема для налоговых органов. В отношении договора найма полагаются на добросовестность граждан. Если же квартиру снимает юридическое лицо, то заключается договор аренды.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса (ГК РФ), договор аренды составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации в двух случаях:
если имущество сдается физическому лицу на срок более года;
если имущество сдается юридическому лицу (независимо от срока).
В данном случае факт сдачи Вами квартиры в аренду будет известен налоговым органам, так как между налоговиками и органами государственной регистрации имеется договоренность об обмене сведениями.

Если договор аренды квартиры заключен сроком менее, чем 12 месяцев – то данный договор не нуждается в государственной регистрации. И доказать факт сдачи Вами квартиры в аренду будет практически невозможно.

Так надо ли платить налог от сдачи квартиры в аренду?

Налог на доходы физических лиц, как следует из Налогового кодекса и постановления Пленума Верховного Суда РФ, платить арендодатель обязан. Сумма налога за сдачу квартиры внаем- 13% от прибыли. Выплачивается налог посредством предоставления декларации о доходах за прошедший год, которую надо сдать в налоговый орган до 30 апреля.
Тех граждан, которые сдают свои квартиры в аренду, можно разделить на три категории.

К первой категории относятся люди, которые вынуждены сдавать свою квартиру в аренду в силу сложившихся обстоятельств (не могут найти работу и пр.), а самим жить либо у родственников, либо снимают более дешевое жилье.

Ну, а к третьей категория арендодателей относятся люди, которые специально покупают недвижимость для ее сдачи в аренду, для них- это, прежде всего, бизнес. Как раз они-то и являются наиболее законопослушными в плане уплаты налога. Хотя суммы, которые ими указываются в декларациях, обычно существенно ниже реальных.

Конечно, лица первой и второй категорий, не являются предпринимателями и отлавливать их слишком накладно для фискальных органов. Предпринимателями считаются те, кто сдает в аренду не одну, а две и более квартиры.

Справедливости ради, следует отметить, что люди, которые сдают в аренду свое жилье и при этом не заключают договора о найме, сильно рискуют. И даже не в плане того, что об этом может стать известно налоговым органам. Просто жильцы, снимающие квартиру, могут не заплатить за проживание или так «уделать» квартиру, что ее ремонт выльется владельцу в копеечку. А хуже всего, если сданная в аренду квартира будет использоваться в криминальных целях, например, для хранения краденого, наркотиков или оружия.

Так что, нужно ли платить налоги от сдачи квартир в аренду в существующих условиях, решать их хозяевам.