Можно ли продать ипотеку. Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке?

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
3. при желании заработать на ипотеке.

1. При потере достаточного для погашения займа дохода

   От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.

   Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

2. При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья

   Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

   Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

3. При желании заработать на ипотеке

   Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

   Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

   Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

   При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту - ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

1. Досрочное погашение . Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная продажа . Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
3. Продажа с помощью банка . Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
4. Продажа долговых обязательств . Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочное погашение

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика - в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

Продажа с помощью банка

В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

• предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
• в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Ответ на вопрос «Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом?» — да, можно. Если только продавец найдет покупателя, который захочет купить жилье, находящееся пока в залоге у банка. Это непросто. Либо квартира должна быть супер хорошей, либо придется предоставлять какие-то скидки, преференции. Иначе зачем это, если рынок свободного жилья насыщен?

Став счастливым владельцем собственного жилища по ипотеке несколько лет назад, сегодня попали в непредвиденную ситуацию:

• потеряли работу;
• серьезно заболели, а страховки нет;
• развелись;
• жилье не устраивает, или надо срочно расширяться;
• переезжаете в другой город насовсем.

Что делать, если на текущий момент нет никакой возможности оплачивать заем дальше и требуется продать квартиру, находящуюся в залоге? Какие законные схемы существуют для таких сделок и в каких случаях потери должника будут минимальными, попробуем разобраться.

Задолженность по ипотеке

Просроченная задолженность по ипотечному кредиту возникает на следующий день после неуплаты в указанный в графике день. Автоматически, без участия банковского работника, включается механизм штрафов, пеней, предусмотренных кредитным договором за просрочку платежа. Кроме этого, до погашения на них начисляется такой же процент, как по основному долгу.

Поэтому, как только почувствовали, что возникли серьезные проблемы и надо продавать жилье, мобилизуйтесь и сделайте текущий платеж вовремя. И тогда у вас будет хотя бы месяц на совместное с банком решение по выходу из сложной ситуации. Если этого не сделать, то вы почувствуете на себе, что такое сложный процент.

Разрешение банка

Пока квартира находится в залоге, распоряжаться ей без согласия залогодержателя нельзя. Это четко прописано в кредитном договоре и договоре залога.

Поэтому срочно извещаем банк о намерении продать квартиру и просим его согласия на сделку. Т.к. за окном кризис, кредитные организации достаточно спокойно реагируют на продажу объекта залога и предоставляют разрешение.

Должник и кредитор должны обсудить главный вопрос: кто из них будет продавать квартиру? Только после этого можно предпринимать дальнейшие действия.

Что выгоднее заемщику: наблюдать, как банк продает его жилье, или продавать его самому? Чтобы разобраться, нужно ответить на 2 вопроса: какие цели у кредитора, а какие у должника. Они разные.

Если продавец — кредитор

Цель банка — закрыть задолженность заемщика по ипотеке как можно быстрее, т.е. вернуть себе свои деньги. Поэтому объект залога выставляется на продажу по ликвидационной стоимости, установленной оценщиком.

Она определяется как цена, за которую объект залога можно продать очень быстро и с минимальными затратами. Ее размер примерно на 20-25 процентов ниже рыночной. Если квартира по этой цене не продается в течение установленного времени (например, за 1 месяц), ее цену снижают.

В результате продажи квартиры вполне может оказаться, что полученные средства не закрывают долг полностью. Т.е. заемщик потерял жилье и остался еще должен банку какую-то сумму.

Если продавец — должник

В отличие от залогодержателя, цель должника — продать свое жилище так, чтобы полностью закрыть задолженность по ипотеке и вернуть себе большую часть внесенного за нее первоначального взноса. И сделать это как можно быстрее, но не слишком сбрасывая цену. Уплаченные по кредиту проценты потеряны безвозвратно, от этого никуда не денешься. Это прямые убытки.

Продажа объекта залога

Если кредитор и заемщик сошлись на том, что продавать жилье будет сам должник, необходимо срочно искать того, кто ее купит. А лучше это было сделать еще вчера.

Как можно продать квартиру, если она в ипотеке? Есть три законных схемы. Использование каждой из них зависит от того, кто станет покупателем: человек, имеющий собственные средства на покупку, или человек, собирающийся ее купить в кредит.

Схемы реализации жилья

Заемщик может самостоятельно продать квартиру, используя схемы:

• с использованием банковских ячеек при продаже квартиры с большим долгом заемщика перед банковской организацией;
• с использованием аванса при продаже квартиры с небольшой задолженностью перед банком;
• с использованием замены должника при продаже квартиры покупателю, который имеет средства только на погашение долга продавца перед банком.

Рассмотрим подробно все три способа. Но помним, что при любом из них сначала получаем согласие банка-кредитора.

Задолженность большая, используем банковские ячейки

Вы чудом нашли покупателя, у которого есть собственные средства, и ему так понравилась ваша обитель, что он готов купить ее, отдав часть денег в погашение остатка долга заемщика.

Для понимания лучше использовать конкретные цифры. Предположим, рыночная цена квартиры составляет 4 млн. руб. Непогашенный остаток – 1,9 млн. руб. Задолженность очень большая.

• с разрешения залогодержателя заемщик и покупатель заключают договор купли-продажи с условием о возможности досрочного погашения залога;
• деньги, уплачиваемые продавцом, закладываются в две банковских ячейки: в первую закладывают сумму задолженности перед банком по кредиту – 1 900 000 руб., во вторую – сумму стоимости квартиры за вычетом долга – 2 100 000 руб.;
• стороны подают заявление и необходимые документы в МФЦ для регистрации перехода права на квартиру к новому собственнику;
• после регистрации перехода права кредитное учреждение получает денежные средства из первой ячейки – 1 900 000 руб. в счет досрочного погашения задолженности по кредиту;
• вернув свои средства, банк дает новому собственнику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с объекта;
• покупатель снимает залог с квартиры и становится полноправным ее собственником;
• продавец получает доступ к ячейке, в которой находится 2 100 000 руб.

Минимальный срок проведения всей операции – от 3 недель.

Задолженность небольшая, используем аванс

Рыночная стоимость квартиры, как и в предыдущем примере – 4 млн. руб. Но непогашенный остаток составляет только 400 000 руб.

Пошаговая инструкция такой сделки:

• с разрешения банка залогодатель и покупатель заключают предварительный договор купли–продажи с условием внесения аванса в счет стоимости квартиры в размере 400 000 рублей;
• стороны вместе идут в банк и производят досрочное погашение кредита;
• банк, получив свои деньги, дает заемщику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с квартиры;
• после снятия залога стороны подписывают обычный ДКП и направляются в МФЦ, где подают заявление на регистрацию перехода права собственности.

После проведения госрегистрации покупатель станет полноправным собственником квартиры, в подтверждение чего ему выдадут ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН.

Минимальный срок проведения всей операции– от 3 недель.

Замена ипотечных заемщиков

Эта схема используется, если собственных денежных средств у покупателя мало, но достаточно, чтобы погасить долги продавца перед кредитором.

Пошаговая инструкция такой сделки:

• покупатель собирает и подает в банк необходимые документы для одобрения его кандидатуры в качестве нового заемщика;

• пока происходит одобрение по будущему заемщику, старый должен исправно выплачивать кредит. Если возникнет просроченная задолженность, банк не разрешит замену заемщиков до ее ликвидации;
• после получения разрешения банка на сделку стороны переходят к переоформлению займа;
• старый заемщик подает в банке заявление о досрочном погашении ипотеки переданными ему для этой цели средствами покупателя. Будущий заемщик подает заявку на получение ипотечного кредита в размере, составляющем разницу между стоимостью квартиры и переданной бывшему заемщику суммой;
• кредитное учреждение производит операции по смене заемщика и выдает предыдущему должнику справку о закрытии ипотеки, а вновь испеченному — кредитный договор с графиком платежей;
• стороны подписывают ДКП;
• сумма полученного новым заемщиком займа закладывается в ячейку;
• оформляется договор о залоге с новым заемщиком;
• стороны производят перерегистрацию права собственности на квартиру к новому собственнику.

При смене заемщика нет необходимости снятия обременения с квартиры, чтобы ее продать. Она все равно будет находиться в залоге у банка, только по новой закладной.

Минимальный срок проведения всей операции по продаже квартиры – от 1 месяца.

Сложности при продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Рассмотренные схемы – это только схемы, действующие при удачном стечении обстоятельств и в идеальных условиях. На практике возникает множество разных препятствий, «неудобных» сделок, затягивающих весь процесс. Возникают они, как правило, в самый неподходящий момент и на любом этапе.

Но самым главным препятствием является отсутствие желающих купить вашу ипотечную квартиру.

Что же, кроме этого, может замедлить процесс:

• использование покупателем маткапитала;
• покупатель – военный ипотечник (такая сделка может вообще не состояться);
• с трудом найденный покупатель не устраивает банк (при замене заемщика);
• продажа требует нотариального удостоверения;
• квартира покупается несколькими покупателями;
• в квартире первым заемщиком произведена перепланировка, о которой узнал банк (при замене заемщика);
• требуется согласие органов опеки;
• покупатель на каком-то этапе отказался от покупки или выдвинул новые условия;
• и пр.

Несмотря на трудности реализации залоговой квартиры, не доверяйте это делать банку, продавайте сами. Иначе лишитесь и жилья, и денег. А если будете продавать сами, есть шанс на вырученные деньги купить квартиру подешевле

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов . Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

1. Досрочное погашение за собственный счет;
2. Досрочное погашение за счет покупателя;
3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
4. Продажа по специальной программе банка.

За свой счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать , если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

• Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
• При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

За счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

• Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
• Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
• Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

• Законная сделка
• Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

• Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
• Расходы на оплату риэлтерских услуг.

• Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
• Выгодно при переездах.
• Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

• Не все банки работают по такой программе;
• Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
• Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
• Сложно найти покупателя.

• Легальная схема продажи.

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

• Жилье: вторичный и первичный рынки;
• Сумма: от 300 000;
• Процентная ставка: от 10,75%;
• Срок погашения: до 30 лет;
• Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

• Заявление на получение ипотеки;
• Паспорт;
• СНИЛС;
• Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
• Копия или выписка из трудовой книжки;
• Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
• Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
3. После одобрения заявки выбрать квартиру
4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. было подробно расписано ранее.
5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:

• Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
• Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.

1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

• Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
• Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
• Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует . Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является . Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

• Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
• Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.

Сегодня очень многие решают свои жилищные вопросы с помощью ипотеки. Часто платить за жилье сумму, которая гораздо больше, чем стоимость квартиры, выплачивая банку проценты по ипотечному кредиту, выгоднее (если не в финансовом плане, то хотя бы в моральном). А для многих накопить необходимую сумму на такую крупную покупку, как квартира, при этом еще оплачивая аренду жилья, просто невозможно.

Поэтому ипотека становится все более популярным вариантом. Но время течет, жизнь меняется, появляются новые обстоятельства… И, возможно, квартира с обременением становится ненужной, чересчур обременительной или просто маленькой. Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать?

Сообщите банку о своем желании

Первое, что вы должны сделать, – известить о своем намерении банк. По Федеральному закону № 102 квартира, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. А вам, несмотря на право собственности, свидетельство о котором у вас имеется, она выдана в пользование, и продать или что-либо с ней сделать без согласия банка вы не имеете права. В УФРС (Регистрационной палате) есть данные о том, что на данную квартиру наложено обременение, и реализовать недвижимость без согласия банка у вас просто не получится.

Скорее всего, банк не обрадуется вашему желанию досрочно погасить кредит, ведь он заинтересован в получении процентов, а не в возврате денег раньше договорного срока. Поэтому чем меньшая сумма долга по процентам осталась, тем проще будет решаться вопрос.

Охраняя свои интересы, банк может наложить штрафные санкции на досрочное погашение кредита. Поэтому если в договоре с банком не прописана возможность досрочной выплаты, а квартиру в ипотеке хотите перепродать с целью получения прибыли, то тщательно все взвесьте.

В случае если во время выплаты ипотеки семья успела подрасти, и квартира стала тесноватой, или, наоборот, такие просторные хоромы вам уже ни к чему, есть смысл обратиться в банк с просьбой о перекредитовании: банк сам решит вопрос о снятии обременения, и вы сможете получить другой кредит на покупку другой квартиры.

Три варианта развития событий

Продать квартиру, купленную на заемные у банка деньги, можно. Но процедура продажи более сложна. В сделке купли-продажи появляется третья сторона. Помимо покупателя и продавца, активную роль в событиях начинает играть залогодержатель – банк.

Итак, продавать квартиру, находящуюся в залоге по ипотечному кредиту можно следующими способами:

• сбыт за наличные с досрочным погашением;
• продажа долговых обязательств – если покупатель сам ипотечник;
• реализация квартиры с помощью банка;

Рассмотрим подробнее каждый вариант.

Досрочное погашение кредита

В случае если банк выразил свое согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита, а вы нашли покупателя, которому нравится ваша квартира и не смущает наложенное на нее обременение, то ваши действия будут развиваться по следующему сценарию.

Найти покупателя на залоговую квартиру довольно сложно: на рынке вторичной недвижимости есть масса альтернативных предложений квартир, свободных от всяких обременений. Чаще всего к сделке через досрочное погашение прибегают при продаже новостроек.

Процедура покупки следующая:

1. Покупатель заключает с продавцом соглашение – договор задатка, – заверенное нотариально, в котором оговариваются дополнительные условия покупки, связанные со снятием обременения. Это делается для того, чтобы обезопасить покупателя. В договоре продавец обязуется совершить сделку купли-продажи после снятия обременения с имущества. В соглашении указываются следующие моменты: сумма задатка, сроки, когда банк снимет обременение, период, в который продавец обязуется продать квартиру.
2. Затем покупатель вносит задаток, равный сумме долговых обязательств заемщика. Самая удобная схема расчетов следующая: в банке, который обслуживает ипотечный кредит продавца, заводятся две депозитные ячейки. В одну помещается сумма, необходимая для погашения кредита, во вторую – та часть суммы, которая будет оплачена продавцу сверх залоговой суммы. До совершения сделки по продаже доступ и возможность снять деньги с обеих депозитных ячеек имеет только покупатель. После того как сделка совершена и зарегистрировано новое право собственности, к одной ячейке получает доступ банк, а к другой – продавец. Таким образом сделка для покупателя полностью безопасна.
3. После внесения задатка банк выдает справку о погашении задолженности и залоговые документы на квартиру.
4. Продавец пишет заявление о снятии обременения, и, приложив к нему справку о погашенной задолженности и залоговую, с представителем банка отправляется в Регистрационную палату. Процедура снятия обременения занимает пять рабочих дней.

После снятия обременения в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы), о чем на свидетельстве о праве собственности будет сделана пометка, с квартирой можно совершать обыкновенную процедуру заключения сделки купли-продажи.

Перепродажа долговых обязательств

Если покупатель тоже имеет намерение взять кредит в банке на покупку квартиры, то процедура оформления кредита для покупателя, выбравшего для покупки залоговое имущество, будет мало отличаться от обыкновенной при взятии ипотеки. Единственное отличие в том, что первоначальный взнос равен задолженности продавца перед банком, а продавцу требуется подписать соглашение о переуступке долговых обязательств.

Если и покупатель, и продавец имеют дело с одним и тем же банком, процессом переоформления займется сам банк. Если покупатель собирается взять ипотеку в другом банке, то необходимо оформить пакет документов для одобрения выбранной квартиры банком покупателя. Для этого потребуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в продаваемой квартире и получить справку о том, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.

Продажа квартиры с помощью банка

В случае невозможности лично заниматься поиском покупателя и продажей квартиры, заемщик может поручить банку самостоятельно продать заложенную квартиру. В этом случае сотрудники банка задействованы на поиски покупателя и переоформлением права собственности самостоятельно, без участия заемщика согласно его письменному поручению.

После продажи квартиры бывший владелец может в любое время получить из депозитной ячейки банка сумму, оставшуюся после погашения задолженности, если, конечно, таковая останется.

Понятно, что банковские сотрудники заинтересованы только в погашении задолженности перед банком и не станут искать выгодного для вас покупателя.

Этот способ хорош только в том случае, если в силу изменившихся обстоятельств бремя кредита стало невыносимым для заемщика, и он решает избавиться от квартиры. В подобной ситуации недополучение выгоды от продажи может перевесить штрафные санкции, накладываемые банком в случае снижения уровня доходов и невозможности вовремя и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по кредиту.

Нет статей на данную тему.