Можно ли подарить квартиру в ипотеке. Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры , приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника .

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.

Ипотечная квартира

Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка

Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:

• Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
• Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

• Самый относительно простой способ - выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
• Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры . Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
• Прямое обращение к банку о разрешении дарения . Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
• Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу . Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

• стабильность работы;
• размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
• наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам осуществить мечту о собственном современном жилье, воспользовавшись заемными средствами банка. Подписывая договор по ипотеке, заемщик оформляет свои отношения с банком и берет на себя определенные обязательства. Так как ипотечная квартира является залоговым обеспечением банка на протяжении всего срока кредитования, возникает ряд ограничений на распоряжение данным недвижимым имуществом. При предоставлении займа банк изначально оценивает риски и тщательно проверять платежные способности физического лица, однако в случае передачи прав другому человеку, возврат займа банку не может быть гарантирован.

Одним из вопросов, интересующих граждан-заемщиков, является вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке. Сам по себе факт дарения подразумевает возможность дарителя распорядиться своею собственностью. Однако в случае с ипотекой, его права ограничены условиями подписанного ипотечного контракта.

Пути оформления дарственной

Ответ, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, зависит от того, какие условия прописаны в договоре и готов ли банк пойти навстречу заемщику. Так как каждая кредитная организация отличается условиями работы с физлицами и предоставляемым спектром услуг, разъяснить ситуацию можно только при обращении в банк. При принятии решения о дарении, заемщик должен официально обратиться в банк за согласованием сделки.

Альтернативой дарения ипотечной квартиры является полное погашение кредитных обязательств и регистрация полных прав на квартиру с последующим оформлением дарственной. Данный вариант не всегда реализуем ввиду следующих причин:

• Потребность в срочном оформлении дара, когда нет возможности ждать полного погашения и переоформления права на собственность
• Отсутствие финансовых возможностей, когда быстро погасить ипотечный займ досрочно не получается ввиду стесненных денежных обстоятельств.

Написать договор дарения не представляет особого труда, т.к. дарственная на ипотечное жилье не отличается по своей сути от обычного процесса оформления в дар, за исключением следующих нюансов: дарственная становится легитимной только в случае наличия разрешительного документа от банка и при его готовности перевода прав собственника на третье лицо.

Ипотечная квартира в дар: на каких условиях?

Условия для дарения

Несмотря на то, что заемщик обладает правом подарить квартиру, реализация такого права зачастую ограничена кредитной организацией. Оптимальным решением вопроса является наличие в договоре пункта о возможности оформления дарственной. Поэтому, если даритель берет недвижимость в ипотеку на долгий срок, имеет смысл добиться включения данного пункта в ипотечное соглашение.

При рассмотрении обращения заемщика с просьбой переоформления прав собственника на третье лицо, банк обращает серьезное внимание на платежеспособность предполагаемого будущего собственника.

Обязательными условиями для согласования дарственной на квартиру в ипотеке с банком являются:

• Предоставление согласия одаряемого исправно погашать кредитную задолженность;
• Доказательство способности одаряемого вносить требуемые ежемесячные платежи.

Оптимальным станет решение о досрочном погашении кредита, что позволит банку на конечном этапе погашения дать согласие на дарение и избежать ненужной в данном случае процедуры перерегистрации квартиры на дарителя.

Чаще всего, при составлении ипотечного контракта включается отдельный пункт с запретом на дарение, что делает процесс передачи прав третьей стороне трудно осуществимым.

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Реалии дня таковы, что приобретение жилья за собственные средства у многих представляется несбыточной мечтой. Поэтому вынужденным шагом является обращение в банк за ипотечным кредитованием. Жизнь не стоит на месте и иногда возникают ситуации, требующие выполнения определённых действий с ипотечной недвижимостью:

• обмен;
• сдача в аренду;
• дарение.

Возникает законный вопрос – можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Рассмотрим возможные варианты ответов по оформлению дарственной.

Сущность ипотеки: права сторон

Процедура ипотечного кредитования у каждого банка имеет свои нюансы. Это не меняет главного в ипотеке – до того момента, пока заёмщик полностью не выплатит кредит, банк является полновластным собственником недвижимости. Квартира в ипотеке у банка выполняет функцию гаранта безопасности.

Сам и прописать членов семьи. Спрашивать у банка разрешения на такие действия не обязательно. При желании заёмщик может передать недвижимость на безвозмездной основе во временное пользование сторонним лицам.

Но когда речь идёт об отчуждении имущества, а это такие действия как дарение, продажа, покупка, сдача в платную аренду, то тогда без обращения в банк не обойтись.

Собственник (банк кредитор) стоит на страже своих интересов. На его стороне Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в ситуациях отчуждения залогодателем квартиры в ипотеке без ведома банка, применяются положения, предусмотренные статьями 351 (подпункт 3 пункт 2), 352 (подпункт 2 пункт 1), 353 ГК РФ.

Институт ипотеки и договора дарения

Оформить дарственную на ипотечную недвижимость по всем правилам не сложно. Будет ли такая дарственная на квартиру в ипотеке иметь юридическую правомочность? И здесь возникают проблемы. Можно ли подарить такое жильё? Да, возможно, но исключительно после получения разрешения от кредитора (банка).

Оптимальным вариантом решения этой проблемы будет такой вариант – погасить перед банком свою задолженность, получить законные права владельца недвижимости и делать любые процедуры (подарить, продать, обменять и т. п.) на свой страх и риск.

Казалось бы всё просто. Но есть одно, но. Немного найдётся желающих (имеющих возможности) погасить значительные суммы разовым платежом (остаток по ипотеке за 10-20 и более лет).

Соображения материального плана вынуждают применять вариант оформления дарственной с обременением по ипотечной недвижимости.

Банк по факту является законным владельцем ипотечной квартиры, для него смена будущего собственника довольно рискованна. Можно ли что ни будь предпринять для решения проблемы? Да, возможно.

Для этого на стадии согласования, подписания ипотечного кредита следует попытаться внести пункт, дающий возможность подарить жильё третьим лицам по согласованию с банком. Наличие такого пункта договора даёт шанс решить вопрос дарственной положительно для заёмщика.

Как склонить банк на принятие решения о составлении на ипотечную недвижимость дарственной?

Процедура признания договорного соглашения на дарение квартиры в ипотеке сопровождается всесторонней проверкой платёжеспособности нового вероятного собственника недвижимости. Всё проверяется досконально:

• стабильность заработка;
• количество иждивенцев;
• уровень доходов после уплаты обязательных платежей и т. д.

Если финансовая сторона вопроса не вызывает опасений (новый собственник платёжеспособен), то банк должен быть уверенным в том, что третье лицо готово принять бремя (оставшиеся обязательства) ипотеки (погасить в оговорённые сроки).

Возможно ли подарить ипотечное жильё, минуя банк?

Любители сомнительных операций должны чётко себе представлять, что оформленная дарственная за спиной банка будет выявлена и признана ничтожной. Кредитор любителей «подарить» ипотечное жильё без его на то разрешения может «остепенить» такими действиями:

• судебное разбирательство и аннулирование сделки (закон на стороне кредитора банка);
• потребовать исполнить обязательства по ипотеке (кредитор вправе выставить на продажу недвижимость без учёта факта кто её владелец на этот момент).

Подарить (оформить дарственную) на жильё в ипотеке дело довольно сложное, но не безнадёжное. Для этого необходимо совпадение таких обстоятельств:

• ипотечный договор включает пункт о возможности дарения третьим лицам;
• новый собственник (заёмщик) готов выполнять условия банка и обладает достаточной платёжеспособностью;
• готовность кредитора (банка) идти вам навстречу.

Подарить недвижимость третьим лицам (не близкие родственники) довольно накладная процедура. Налог на доходы при заключении дарственной в таких случаях взимается по ставке 13% от стоимостной оценки жилой недвижимости. Близким родственникам выгодно дарить жильё, с 2016 года по новому законодательству такие дарственные не облагаются налогом.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: