Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной? Как можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры? И в каких случаях это возможно.

Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи - это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности , зависящий от различных обстоятельств:

• 1 год - для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
• 3 года - для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
• 10 лет - срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
4. Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи - это основание для аннулирования купли-продажи.
5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи . К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети. Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами :

• В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело - ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
• Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
• Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
• Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга - проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
• Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.

Куда обращаться

Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.

Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности. В результате квартира вновь станет собственностью продавца. До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Самое главное - правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть - квартиру ответчику, а деньги - истцу, но требования могут быть и другими. В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину). Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

Как происходит разбирательство

Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.

Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ. Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией. Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок. С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП. Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист. По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов.

Возникают ситуации, когда одна из сторон после заключения договора понимает, что не прочь бы отменить сделку и вернуть все на свои места.

Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.

Если же вы стали жертвой мошенников, то параллельно подавайте заявление в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Нюансы при составлении искового заявления

Иск должен содержать в себе следующие сведения:

Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат .

Обычно составление договора, и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.

К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.

Процедура рассмотрения иска в суде

Когда вы напишете заявление и соберете документальные подтверждения ваших слов, можно обращаться в суд. Если у вас сложное дело и вы считаете, что сами не справитесь, обратитесь к юристам .

Нанятый специалист поможет со сбором документов и составлением иска и будет представлять вас в суде.

Помните, что ответчик тоже придет в суд. И наверняка не с пустыми руками. Поэтому продумайте со своим юристом, что вы можете противопоставить его словам и документам.

Свидетельские показания , например, если они правдивы, судья воспримет как дополнительный аргумент для принятия решения в вашу пользу.

Как быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания для признания договора-купли продажи квартиры недействительным или понадобятся следующие, зависит от конкретного случая. Решать это будет судья.

Видео: Можно ли оспорить договор дарения, завещание, договор купли продажи жилого помещения?

В видеосюжете юрист объясняет, как в соответствии с нормами действующего законодательства оспорить любые следки с недвижимостью.

Рассказывается, как действовать для оспаривания договора, по которому было произведено отчуждение недвижимости, каким образом недействительность сделки можно доказать в суде.

От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал сайт насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

• Оспаривание сделки;
• Признание сделки ничтожной;
• Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание - это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки - 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности - 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет - потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы - продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала . Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена - это неправильно приватизированные объекты.

Анна Микушина

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»

До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры - одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяков

юрист ЦН «Северная казна»

В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек, купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Елена Фаррахова

директор офиса АН «Новосёл»

Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Евгения Свинтаржицкая

Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал сайт рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался .

6. Квартира - совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Евгения Свинтаржицкая

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения - это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Оксана Байрамова

Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу - это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

Оксана Байрамова

юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности - вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяков

юрист ЦН «Северная казна»

Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты - исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал сайт приводил достаточно подробную инструкцию для , позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры - необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

Оксана Байрамова

юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе - это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.

Евгения Свинтаржицкая

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

На портале сайт можно ознакомиться с и скачать договор в формате Word/

Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

Решения судов, основанные на применении норм статей 454, 168, 170, 177, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ст. 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

Ст. 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

Ст. 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

Судебная практика

Дополнительное решение № 4Г-393/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-369/2017

Верховный Суд Республики Ингушетия (Республика Ингушетия) - Гражданские и административные

Плата за подключение (п. 2 указанной статьи). Признавая договоры аренды недействительными, суд исходил из того, что заключенные истцом и ответчиками договоры аренды в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, поскольку при их заключении не соблюдены требования статей 38 и 38.1 Земельного кодекса РФ, а именно: земельные участки являлись предметом аукциона, ...

Решение № 2-1236/2018 2-1236/2018~М-863/2018 М-863/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-1236/2018

Назаровский городской суд (Красноярский край) - Гражданские и административные

Правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Нормой ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий...

Решение № 2-1753/2018 2-1753/2018(2-7885/2017;)~М-5053/2017 2-7885/2017 М-5053/2017 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-1753/2018

Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) - Гражданские и административные

С общими положениями о недействительности сделок (§ 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами раздела V Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих...

Решение № 2-3061/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 9-389/2018~М-1872/2018

Свердловский районный суд г. Белгорода (Белгородская область) - Гражданские и административные

Обмана вынудил ее заключить мировое соглашение, неоднократно угрожая неблагоприятными последствиями со стороны судебных приставов-исполнителей в случае его не заключения, что является грубейшим нарушением ст. 179 ГК РФ. Фактически заключенное мировое соглашение носит незаконный характер и оформлено в виде очередного потребительского кредита под 16,65 % годовых с графиком платежей и выплате неустойки в...

Решение № 2-988/2018 2-988/2018~М-690/2018 М-690/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-988/2018

Железнодорожный районный суд г. Воронежа (Воронежская область) - Гражданские и административные

По сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ...

Решение № 2-2321/2018 2-2321/2018~М-1329/2018 М-1329/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-2321/2018

В момент подписания доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Истец в установленном законом порядке недееспособным не признан. Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий...

Решение № 2-335/2018 2-335/2018(2-5440/2017;)~М-3301/2017 2-5440/2017 М-3301/2017 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-335/2018

Московский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные

Что наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177 , 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом полученного в ходе судебного разбирательства заключения комиссии экспертов № (л.д. 234-247 том 3) суд считает достоверно установленным...

Решение № 2-2277/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-2277/2018

Выборгский городской суд (Ленинградская область) - Гражданские и административные

Определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из...

Решение № 2-6301/2018 2-6301/2018~М-5096/2018 М-5096/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-6301/2018

Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) - Гражданские и административные

Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Исходя из анализа данной нормы права, существенными чертами мнимой...

Решение № 2-3970/2018 2-3970/2018~М-3255/2018 М-3255/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-3970/2018

Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные

Организации, имеющие статус юридического лица. Поскольку отдел «Интеграционная мастерская» не имеет статуса юридического лица, договор с ним является ничтожным в силу закона (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с...

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».