Какие нужны документы для продажи доли в квартире: полный перечень и советы по продаже. Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Смена собственника недвижимости всегда вызывает много вопросов у граждан. А что уж говорить о ситуации, когда происходит продажа доли в квартире! Тут много непонятного для людей. В нашей статье мы хотим разобраться, как верно оформить документы, что вообще такое долевая собственность и как быть с уплатой налогов.

Что такое долевая собственность?

Давайте вначале разберемся, а почему вообще возникает ситуация долевой собственности. На самом деле, причин может быть много:

1. Жилье приватизировано на абсолютно всех зарегистрированных членов семьи на момент оформления документов.
2. Квартира, находящаяся в общей собственности, разделена после развода супругов.
3. Недвижимое имущество унаследовано несколькими потомками.

Следует заметить, что обычную квартиру, которая находится в долевой собственности, физически невозможно разделить. Чтобы это осуществить, как говорится, «в натуре», нужно, чтобы в этом жилье были отдельные входы и подключения ко всем коммуникациям. Реализовать это на практике невозможно. Таким образом иногда удается поделить лишь частные дома. Во всех остальных случаях получаются идеальные доли.

Что такое идеальная доля?

Нужно прежде всего понимать, что идеальная доля - это не ваша часть жилья, а всего лишь доля в праве на него. По сути, делению подлежит само право собственности, а не квартира. Как говорится, пощупать эту часть в реальности не представляется возможным. Один из нескольких собственников не может считаться хозяином жилья, ведь он владеет лишь долей, а это, по сути, лишь разновидность права, но никак не сама квартира.

Получается, что каждый из владельцев имеет возможность пользоваться жильем, но при этом не должен нарушать права остальных. Конечно, на практике реализовать это совсем не просто. Доходит до того, что устанавливается режим пользования гостиной, ванной, туалетом или кухней, делятся комнаты между жильцами.

Однако если одному из совладельцев судом выделена комната для пользования площадью пятнадцать метров, а другому, например, двенадцать, то коммунальные платежи они будут оплачивать в соответствии с тем, какие доли им принадлежат. Если каждый из них имеет половину, то и получит счета на половину квартиры, а не на занимаемую площадь.

Продажа доли в квартире вызывает наибольшие сложности. Тут возникает масса вопросов и проблем. А значит, необходимо в этом более детально разобраться.

Продажа доли в квартире собственником

Такая ситуация, безусловно, не очень хороша. Объясним почему. Дело в том, что собственник (а точнее, один из них) может продать не само жилье, а право владения им. Согласитесь, что это непременно скажется как на цене, так и на длительности процесса. Наверное, не так много людей найдется, которые захотят приобрести недвижимость в придачу еще с чужими людьми по соседству. Хотя человек, по сути, имеет право продажи доли в квартире, однако реализовать его не так-то просто.

Но это не единственная сложность в подобных ситуациях. Дело в том, что собственники долей имеют преимущественное право на приобретение этого жилья. Как это работает? Прежде всего нужно предложить приобрести недвижимость другому совладельцу. Если он согласен, то происходит продажа доли квартиры родственнику (как правило, совладельцами оказываются дальние и близкие родственники), а если он отказывается и не приобретает реализуемую часть в течение месяца, то ее можно продать совершенно чужим людям. Есть одно но. И довольно существенное. Договор купли-продажи доли квартиры должен иметь одинаковые условия как для собственника части, так и для постороннего человека (цена должна быть одной и той же). Это поможет исключить возможность мошенничества.

При нарушении этого условия совладельцы могут обратиться в суд с иском о переводе права продажи на себя. С таким заявлением можно обратиться в течение трех месяцев, начиная с того момента, как стало известно о нарушениях преимущественного права. Продажа доли в квартире другому собственнику сопровождается многими проблемами и нюансами, которые лучше знать заранее. Чтобы в дальнейшем избежать ненужных промахов.

Оформление преимущественного права

Используя советы юристов, которые хорошо знакомы с подобными ситуациями, нужно верно оформлять все документы, чтобы не было неприятных казусов. Например, для соблюдения преимущественного права предложение о приобретении доли лучше оформлять в письменном виде по почте письмом с уведомлением или заказным. А можно также лично вручить в руки, но при этом попросить расписаться на копиях с указанием времени и даты получения. Должно остаться подтверждение о получении бумаг. Таким образом вы перестрахуетесь от возможных нечестных действий других собственников. Ведь они могут и проигнорировать ваше предложение, а позднее заявить, что вы их не ставили в известность.

Кстати, аналогичным образом реализуется преимущественное право и при обмене.

Как можно обойти преимущественное право?

Если у вас оказалась доля собственности в квартире, продажа, как сами понимаете, будет непростым делом, поскольку по-хорошему договориться с совладельцами не всегда возможно. Что же делать в этом случае? Ведь другого выхода нет, кроме как избавиться от такой недвижимости. Тут на помощь придут советы юристов. Вам могут предложить схитрить и обойти преимущественное право. Такой вариант не совсем хорош и сопряжен с определенным риском. Дело в том, что покупатель может оказаться не совсем честным, а значит, вы, обходя мнимым договором преимущественное право, можете не получить деньги по соглашению.

Возможен ли договор дарения?

Безусловно, продажа доли в квартире возможна через дарение. И в этом случае преимущественное право не срабатывает. Ведь нельзя запретить дарить что-либо. Но и тут есть свои нюансы и риски.

Факт дарения для покупателя может быть признан недействительным как скрывающий договор купли-продажи. Собственник же может потребовать перевести права по сделке на него. А значит, покупатель потеряет приобретение.

Продавец же может пострадать иным способом. Если покупатель честно не заплатит, то взыскать с него деньги законным способом не получится.

Завышенная цена в договоре

Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).

Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.

В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).

Оформление договора займа

Можно оформить договор займа, в котором будет указана сумма, равная цене выкупаемой доли жилья. Одновременно делается соглашение, по которому займ обеспечивается правом доли имущества. Именно такой залоговый договор и называется ипотекой. Это совсем не кредит, как многие считают. Ипотека должна пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит тысячу рублей.

Далее заемщик намеренно пропускает сроки возврата денег. В свою очередь покупатель части квартиры, который выступает в данном случае кредитором, обращается с взысканием на долю недвижимости. Чтобы не ввязываться в судебные тяжбы, подписывают соглашение об отступных, в котором обе стороны договариваются, что вместо возврата суммы займа передается право на долю имущества.

Но и в этом случае не так все просто. Все равно существует риск отмены договора по инициативе остальных собственников жилья в случае их обращения в суд. Если иск будет удовлетворен, то покупателю необходимо будет вернуть долю, а продавец еще и останется должен деньги по фиктивному заемному договору, поскольку отступные будут признаны недействительными.

Какие сделки с долями незаконны?

Продажа доли в квартире невозможна в случае уступки права (цессия). Такие сделки запрещены.

Цессия может использоваться при отчуждении долей одного учредителя ООО, но продавать долю в квартире таким образом нельзя.

Всегда ли работает преимущественное право?

Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.

Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:

1. Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
2. Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.

Продажа всей квартиры при долевой собственности

Если квартира небольшая, плюс имеется несколько совладельцев, которые не имеют никакого желания проживать вместе на одной территории, то наилучшим решением в такой ситуации будет продать всю квартиру целиком. Такой вариант решения проблемы предложит вам любой юрист.

Если все стороны согласны, то никаких трудностей не возникнет. Хотя вам все равно может понадобиться юридическое сопровождение для правильного оформления сделки. Возможны несколько вариантов:

1. Заключить договор купли-продажи, но в качестве продавца будут выступать все собственники долей.
2. Оформить столько соглашений, сколько собственников. В итоге у покупателя оказывается столько договоров о купле-продаже долей, что он становится единственным хозяином квартиры.

Первый вариант предпочтительнее тогда, когда совладельцы проживают рядом. Он более интересен и в смысле оплаты госпошлины регистрации прав собственности.

Хотя, если вы будете иметь юридическое сопровождение, вам подскажут более выгодный вариант в каждом случае.

Второй вариант может быть удобен в тех случаях, когда совладельцы категорически не хотят и не могут общаться друг с другом, либо живут далеко, либо не хотят предоставлять доверенность на подписание договора один другому. Нюансов может быть много. Правильное решение вам поможет принять юрист.

Однако во втором случае придется потратиться покупателю на уплату госпошлины за каждую долю по тысяче рублей.

Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?

Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.

Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.

Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.

Каков размер налогов?

Средства, полученные при продаже имущества или доли, определяются как доход. А значит, он облагается налогом НДФЛ. Размер его составляет тринадцать процентов от суммы договора.

Но есть и исключения, когда не нужно оплачивать налог. Например, в том случае, когда доля находится в собственности человека более трех лет. Датой отсчета является момент государственной регистрации гражданином прав собственности на его долю.

В остальных же случаях, когда НДФЛ все-таки придется оплатить, государством предоставляется налоговый вычет. Это сумма, на которую следует уменьшить цену квартиры или ее доли при расчете суммы налога.

Но налоговый вычет относительно продажи права доли имеет свои нюансы.

Налоговый вычет

Установлена максимальная сумма вычета в один миллион рублей для одного объекта продажи. Таким объектом может стать и квартира в случае ее продажи целиком. А может это быть и доля, если соглашение составлено на каждую часть в отдельности.

Получается, что при продаже всей квартиры максимальная сумма вычета исчисляется пропорционально долям хозяев. Но если продается по отдельности каждая часть, то каждый собственник имеет право на получение вычета суммой в один миллион рублей.

Если вы продали долю в квартире, которая вам принадлежала меньше трех лет, то у вас возникает необходимость заполнить и подать декларацию, где будет указана сумма дохода, полученного от сделки. Там же вы найдете и графу налогового вычета. Налог вы будете платить с меньшей суммы, чем заявлена в договоре купли-продажи.

Соответственно, если доход, полученный гражданином, составит миллион рублей, то и налоговые обязательства не возникнут, ведь налоговый вычет погасит эту сумму. Человек только подаст декларацию, где все подробно укажет.

Документы для продажи доли в квартире

1. Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.
2. Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка. А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.
3. Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
4. Справка из ЕГРП.
5. Паспорт технический из БТИ. Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.
6. Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
7. Документ о составе семьи от управляющей организации.
8. Письменное согласие всех участников на сделку. Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.

Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.

Вместо послесловия

Как видите, продажа права доли квартиры сопряжена со знанием огромного количества нюансов. Надеемся, что после прочтения статьи у вас не останется вопросов относительно этой темы.

Недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.

Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.

По закону

Закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.

Все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.

Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.

В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.

По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.

Преимущественное право покупки — что это такое?

Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.

Перед продажей доли следует получить документы, свидетельствующие, что другие собственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.

Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.

Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка стоимости в большую сторону.

Когда не работает

Есть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.

И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:

1. Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости.
2. Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.

Способы обхода преимущественного права:

1. Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
2. Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
3. . Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Что делать, если собственник против реализации доли

К сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:

1. Выкупить его долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади.
2. Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
3. Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю «сопротивляющегося» сособственника.

Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.

Процедура продажи

Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:

1. Поиск покупателя на долю и формирование договорных условий сторон.
2. Первичная консультация в нотариальной конторе.
3. Анализ правовых документов.
4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов.
5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества.
6. Регистрация и закрепление права собственности в .

Вместе с тем следует учесть:

1. Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства.
2. В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
3. Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.

Продажа доли несовершеннолетнего

Если требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения, а именно, нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице.

Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.

Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:

1. Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
2. Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
3. На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.

Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.

Необходимые бумаги для заявления:

1. Паспорта родителей или опекунов.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Документы, подтверждающие право владения продаваемой недвижимостью.
4. Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
5. Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.

Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.

Перечень необходимых бумаг

Для совершение сделки продажи доли необходимо собрать:

1. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
2. Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки.
3. Характеристика объекта.
4. Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли.
5. Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах.
6. Свидетельство, подтверждающее право собственника.

Дополнительные документы:

• копии извещений для всех граждан, владеющих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
• копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
• свидетельство о передаче заявления;
• отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупки, заверенные нотариально;

Порядок налогообложения

Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.

Образцы

Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.

Как продать долю? Консультация юриста на видео

Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.

Квартиры не такое уж простое занятие, как кажется на первый взгляд. Важность этого процесса трудно переоценить по причинам, которые Вы узнаете ниже.

Во-первых, составим полный перечень основных из них (не считая всякого рода доверенностей и пр.):

1. Свидетельство о праве собственности или ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
2. Правоустанавливающие документы (на основании которых получено свидетельство о праве собственности) на выбор:

• свидетельство о праве на наследство;
• договор передачи (если приватизация);
• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• решение суда;

Полезно!
Зачастую, начиная , Содольщики начинают спотыкаться уже на первом пункте. Например, когда речь идет о собственности, которая приобреталась в период брака.

Обычно, счастливые супруги заранее не помышляют о разделе имущества, выделе из него долей, и, оформляют квартиру, либо на одного из супругов, либо на двоих в общую совместную собственность. Если время делить жилье, к несчастью, всё же пришло, то обращение в суд становится неизбежным.

Выделение доли через суд значительно затормаживает сбор документов для продажи доли квартиры. Для того, чтобы выделить свою долю из общей собственности, необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения жилого помещения. С учётом нерасторопности судов, эта процедура вполне может растянуться на срок от 3-х до 6-ти месяцев. Ещё месяц уйдет на вступление в законную силу решения суда. После чего, необходимо будет получить надлежащим образом заверенное (круглой печатью судьи и квадратной печатью судебной канцелярии) судебное решение, в 2-х экземплярах. Именно в 2-х экземплярах его нужно сдать в регистрационную службу. Спустя ещё месяц после сдачи, можно получить желанное свидетельство о собственности на долю кввартиры.

Подытожим!
Итого: 5-8 месяцев уйдёт только на то, чтобы получить документ о собственности! Так что, стоит позаботится об этом заранее. В этом случае, правоустанавливающим документом будет решение суда, а сбор документов для продажи доли квартиры задержится на срок его получения.

Совершая сбор документов для продажи доли квартиры, слегка споткнуться можно и на пункте номер два. Например, если доля получена на основании договора передачи (приватизация). Этот документ выдается в одном экземпляре, и, в случае, если Содольщиков много, достается самому проворному и расторопному. Остальным, при необходимости, придется получать его дубликаты, что тоже потребует лишней суеты и времени.

Совет!
Выписку из домовой книги получать следует в самую последнюю очередь, поскольку в регистрирующем органе сей документ принимают не позднее месяца со дня выдачи.

Обратите внимание!
С согласием супруга всё более-менее понятно. Этот документ имеет неограниченный срок действия, хотя бывали случаи, когда по истечении года с момента выдачи супругом своего согласия, при регистрации сделки, регистраторы требовали его "освежить". Имейте ввиду, что это требование незаконно.

И, наконец, извещение участников долевой собственности о своих намерениях. Это самый основной камень преткновения в 99% случаев, когда люди совершают сбор документов для продажи доли квартиры. Самым крупным везением будет, если Содольщик соблаговолит пойти к нотариусу и оформить отказ от первоочередного права покупки. Однако, подписывать самому себе приговор желающих всегда не много.

В связи с чем, придется совершить визит к нотариусу и потом подождать полтора месяца. Этот срок потребуется для соблюдения требований закона. В течение 1-го месяца участник долевой собственности вправе в приоритетном порядке выкупить долю, и лишь потом, после его молчания или отказа, можно продать ее постороннему лицу. Таким образом, месяц придется выжидать, плюс заказная корреспонденция будет ходить туда-сюда еще пару недель.

Важно!
Стоит заметить, что процесс подготовки документов к сделке стоит производить самому хозяину недвижимого имущества.

Старайтесь это сделать самостоятельно для того, чтобы не попадать в зависимость от кого-либо. Некоторые Содольщики абсолютно напрасно доверяют сбор документов для продажи доли квартиры представителям агентства недвижимости, с которым заключают договор. Впоследствии, эти непредусмотрительные граждане попадают в зависимость, и не имеют возможности расторгнуть свой договор, так как недобросовестные агентства неправомерно удерживают правоустанавливающие документы. А получить их заново бывает весьма проблематично.

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

• договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
• возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
• безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже - необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

1. предмет договора - доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
2. цена договора и условия оплаты - указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

• наименование адресата уведомления;
• сообщение о факте предстоящей сделки;
• описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление - сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли - сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними - в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

• учреждение Росреестра;
• Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

• договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
• кадастровый паспорт на жилое помещение;
• согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
• уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
• официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
• общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
• кадастровый паспорт на объект;
• зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности - зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
• если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
• при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Если вы столкнулись с проблемой, как продать долю в квартире, то во избежание негативных последствий, следует детально разобраться в механизме этой сделки, который урегулирован на законодательном уровне. Ошибки в подобных ситуациях недопустимы, поскольку договор может быть признан недействительным, а это, в свою очередь, грозит значительными убытками.

Алгоритм действий для продавца доли в квартире

Итак, вы решили продать свою часть недвижимости в 2017 году, но не знаете, как пошагово и правильно это сделать, чтобы не остаться в убытке и не попасться на уловки мошенников. Этот несложный примерный план действий упростит жизнь продавцу доли жилого помещения и позволит сориентироваться в непростой ситуации:

1. Определяемся, выделена доля в натуре или нет. Если в правоустанавливающих документах не только указан размер части недвижимости каждого собственника, но и определено, какая из комнат кому принадлежит, то с продажей проблем не возникнет. А вот если доля в имуществе не выделена, то ее владелец столкнется с дополнительными трудностями. Прежде всего, на него возложена обязанность предложить купить свою часть квартиры иным сособственникам (делать это нужно в письменном виде).
2. Получаем согласие других собственников квартиры. Весьма логично, что первоочередным правом приобретения доли обладают сособственники недвижимого имущества. Особенно актуально это, если речь идет об однокомнатной квартире или другом жилье, часть из которого невозможно выделить в натуре. При этом, каждый из проживающих здесь получает возможность улучшить свои жилищные условия.
3. Определяемся с ценой. Практика показывает, что спрос на часть жилого помещения не так высок, как этого хотелось бы продавцам (соответственно, такие объекты продаются по низкой стоимости). И это не вызывает удивления, так как не совсем выгодным и удобным вариантом является комната в квартире, где другую ее часть занимают совсем посторонние люди. Другое дело, если каждый из сособственников согласен продать свою долю одному покупателю, тогда и стоимость за всю квартиру устанавливается в среднем размере для подобного рода объектов недвижимости.
4. Ищем покупателя. Если продавец не располагает свободным временем, то поиски покупателя можно поручить специалистам агентства недвижимости. Если вы решили сделать все самостоятельно, то можно разместить объявление на сайтах недвижимости или воспользоваться услугами местных печатных изданий.
5. Оформляем сделку. Если вы далеки от юриспруденции, то для составления договора купли-продажи доли в квартире понадобится консультация специалиста в области гражданского, а также жилищного права. Удостоверить сделку должен нотариус, после чего требуется ее государственная регистрация.

С чего начинать продажу доли в квартире

Понятно, что если доля не выделена в натуре, то можно попытаться это сделать в судебном порядке, но далеко не всегда это представляется возможным. К примеру, однокомнатная квартира приватизирована на 3 человек. Если вы захотели продать свою часть, то потребуется в письменной форме сообщить об этом обоим сособственникам указанного жилого помещения и предложить им купить ее. При этом в уведомлении необходимо указать стоимость предполагаемой покупки.

Отказ от покупки части жилья должен быть оформлен письменно. Если сособственников несколько, то каждый из них лично должен отказаться от покупки. Только после получения такого отказа вы можете официально выставить на продажу свою долю.

В ситуации, когда сособственник не присылает письменный отказ от покупки доли, или же фактически ее не приобретает в течение месяца, вы имеете полное право выставить принадлежащую вам часть недвижимости на продажу.

Сложности при поиске покупателя

Если речь идет о выделенной в натуре доле квартиры, расположенной в удобном районе с развитой инфраструктурой, то покупатель отыщется незамедлительно. А вот если имеется необходимость продать ¼ небольшой комнаты в спальном районе, то самостоятельно сделать это под силу лишь единицам. В такой ситуации проще нанять агента, который сможет справиться с этой задачей.

Оформление сделки

Продажа части жилого помещения в обязательном порядке должна быть оформлена в соответствии с нормами действующего законодательства (эти правоотношения входят в сферу регулирования Гражданского Кодекса).

Эта процедура включает следующие моменты:

1. Подписание договора и акта приема-передачи – осуществляется в момент передачи правоустанавливающей документации на недвижимость и ключей взамен на денежные средства в установленной сумме. Договор должен содержать сведения о цене доли (указанная сумма должна быть не меньше той, которая была прописана в уведомлении сособственников), основные характеристики объекта сделки: адрес, площадь, подробное описание.
2. Удостоверение нотариусом – происходит сразу же после подписания соглашения о купле-продаже.
3. Регистрация сделки – для этого новому собственнику части жилого помещения понадобится предоставить пакет документов в регистрационную палату с той целью, чтобы внести все сведения о новом собственнике.

Возможные трудности

У продавцов части квартиры могут возникнуть реальные сложности, которые препятствуют совершению сделки. К подобным ситуациям относят:

• Родители желают продать долю, принадлежащую лицу, которое не достигло совершеннолетия. В таком случае обязательным условием для заключения договора является наличие согласия органов опеки и попечительства. Если у ребенка это единственная недвижимость, которая пригодна для проживания, то будет принято решения о невозможности ее реализации в установленном порядке.
• Сособственники квартиры не желают брать уведомление. Если отношения натянуты, или же вы сомневаетесь в порядочности тех, кто, наряду с вами, владеет жильем, то уведомление лучше отправить заказным письмом с извещением отправителя о получении.
• Квартира находится в ипотеке. В этой ситуации, прежде чем совершить сделку, вам потребуется взять разрешение в том банке, где ранее была оформлена ипотека.

Что нужно помнить при продаже части жилья

Чтобы впоследствии не возникло сомнений в отношении легитимности сделки по продаже доли в квартире, необходимо придерживаться простых правил:

1. В обязательном порядке уведомить сособственников недвижимости. В случае, если кто-либо из них пожелает обжаловать сделку через суд, вы обязаны будете предъявить неоспоримые доказательства того, что использовали все возможности и надлежащим образом уведомили всех лиц, имеющих право первоочередной покупки.
2. Если речь идет об отдельной комнате в квартире, то вероятность того, что ее приобретут в кратчайшие сроки намного выше, чем в ситуации, когда речь идет об ½ комнаты.
3. Долю в ипотечной квартире на практике можно продать второму сособственнику, на другие варианты чаще всего банки согласия не дают.

На видео о продаже доли в квартире

Можно ли обойти закон

Если вам необходимо продать свою долю в жилом помещении срочно, и время не ждет, можно попытаться осуществить задуманное в обход правовых норм, заключив сделку без предупреждения сособственников. Это возможно, если:

• заключить договор дарения своей части – по факту это будет купля-продажа, но примечательно, что для того чтобы подарить, не требуется никого уведомлять;
• передать недвижимость в залог – в этой ситуации оплатой за долю будет служить займ, впоследствии залоговое имущество не возвращается собственнику, а оформляется на заимодателя в установленном порядке.

Можно искусственно включить потенциального покупателя в перечень сособственников. Для этого необходимо подарить такому лицу часть своей доли в квартире, в результате чего он автоматически получает право преимущественной покупки, наряду с реальными содольщиками.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что вполне реально в настоящее время продать свою долю в квартире. Но, чтобы избежать возможных трудностей, необходимо учесть все правовые нюансы урегулирования этой сделки, найти покупателя и надлежащим образом оформить ее документально.