Как проходит общие собрания. Собрание собственников жилья – как подготовиться и провести

От правильного проведения общего собрания собственников помещений МКД во многом зависит стабильная работа управляющей организации. Оспаривания решений общих собраний собственников уже стало обычной практикой. Юристы погрязли в судах, которые порой длятся годами; руководители управляющих организаций нервно наблюдают за процессом; инициаторы общих собраний вряд ли когда-нибудь еще согласятся быть инициаторами; а собственники помещений, принявшие участие в собрании, уже не рады, что голосовали (их то в суд вызывают, то просят подписывать дополнительные документы).

Согласно п.7 Письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании , и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14.08.2017 по делу № 33-31916/2017 суд удовлетворил исковые требования о признании незаконными и не порождающими правовых последствий решений, принятых на общем собрании собственников помещений т.к. инициаторы собрания - ответчики нарушили порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома , не оповестили всех владельцев помещений в доме о проведении собрания и повестке дня, провели собрание при отсутствии кворума, в связи с чем, решения собрания ничтожны.

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Вопрос о ее создании включается в повестку дня общего собрания. Состав счетной комиссии предлагается инициатором проведения общего собрания и утверждается собранием.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, за исключением вопросов, предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС должен соответствовать Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр).

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее, чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Данный приказ так же содержит примерную форму протокола ОСС).

В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 937/пр).

Обязательными приложениями к Протоколу являются:

сообщение о проведении общего собрания, на основании которого проводится общее собрание;

реестр вручения сообщений о проведении очередного общего собрания собственников помещений;

реестр участников очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

уведомление о принятых решениях на очередном общем собрании собственников помещений в МКД;

доверенности представителей собственников помещений МКД.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию не позднее, чем через десять дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В свою очередь управляющая организация обязана направить полученные подлинники указанных решений и протокола (в пятидневный срок с момента получения), в орган государственного жилищного надзора (для хранения в течение трех лет).

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований этого Кодекса в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников может быть проведено (ст. 44.1 ЖК РФ):

• в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• в форме заочного голосования (опросным путем, а с 01.01.2018 (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — с 01.07.2019) — с использованием информационной системы ЖКХ). Заочное голосование проводится также в случае, если собрание в очной форме не имело кворума (ч. 1 ст. 47 , ст. 47.1 ЖК РФ; ст. 4 Закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ);
• в форме очно-заочного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Примечание. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Инициируйте проведение общего собрания собственников

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания.

Внеочередное общее собрание может быть созвано:

• по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
• по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
• управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовьте проведение общего собрания собственников

На этой стадии следует сформулировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой голосования. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Кроме того, необходимо подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, реестр собственников, формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протокола.

Шаг 3. Оповестите собственников о проведении общего собрания

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 4. Проведите общее собрание собственников

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования. Голосование частью принадлежащих собственнику голосов законодательством не предусмотрено (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ; п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).

Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Исключение составляют отдельные решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (п. п. 1 , 1.1-1 , 1.2 — 3.1 , 4.2 , 4.3 ч. 2 ст. 44 , ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ; п. 5 Письма N 35851-ЕС/04):

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр).

В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п. 22 разд. 6 , п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр; п. 4 , Разд. II Требований N 937/пр).

Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить копии указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ; п. 3 Порядка, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр).

В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Мосжилинспекция (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Примечание. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Обратите внимание!

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (

Общее собрание собственников жилья - высший орган самоуправления в многоквартирном доме. Рассказываем, как провести общее собрание владельцев, чтобы соблюсти все юридические тонкости с одной стороны, и сэкономить свои силы и время - с другой.

1. Инициирование собрания владельцев жилья

Инициировать собрание может любой собственник помещения в многоквартирном доме, управляющая компания или ТСЖ - но только по вопросам, находящихся в их компетенции, или по обращению 10% собственников. Перед проведением собрания надо определиться с формой, датой, временем и повесткой: в нее нужно включить все вопросы, которые планируется обсуждать на собрании.

Форма собрания: какую выбрать?

• Очная. Решение принимается только на собрании при наличии 50+1% от общего числа собственников жилья в доме. Есть риск отсутствия кворума.
• Заочная. Предполагает передачу собственникам бюллетеней, заочное голосование, а затем прием оформленных бюллетеней к выбранному дедлайну. Минус - отсутствие живого обсуждения.
• Очно-заочная. Смешанная форма, при которой на очном собрании вопросы только обсуждаются, а голосование проходит в заочной форме. Долго, но наиболее эффективно.

Повестка общего собрания: как не ошибиться при составлении?

В повестку необходимо включить:

• выбор председателя и секретаря собрания;
• выбор счетной комиссии;
• все вопросы, которые будут рассматриваться на собрании.
• Запрещено вносить пункты «Другое», «Иное», «Разное».

2. Уведомление собственников жилья о собрании

Для того, чтобы провести собрание в любой из форм, необходимо не менее чем за 10 дней до его проведения уведомить о нем собственников жилья в доме. Направить уведомление необходимо заказным письмом каждому из владельцев помещений, либо вручить лично – под роспись.

А как получить реестр собственников жилья в многоквартирном доме?

Для этого нужно обратиться в управляющую компанию с официальным письменным запросом. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ в течение 5 дней реестр должен быть предоставлен. Важно проверить, что в нем были указаны ФИО собственников или наименование и номер госрегистрации юрлица, номер помещения, доли собственности, а также реквизиты документов о собственности. Альтернативный путь - получить через портал Госуслуг, МФЦ или заказать через сайт Росреестра за плату.

Что нужно указать в уведомлении?

• кто инициатор собрания;
• форму проведения;
• дату, время и место общего собрания;
• повестку;
• место и способ ознакомления с материалами собрания.

Если собрание не очное, нужно указать дедлайн приема бюллетеней для голосования от собственников и место их приема.

Можно ли обойтись без обхода соседей и заказных писем?

Нет. Это возможно только в случае, если на предыдущем собрании было принято решение об информировании иным путем - например, размещением объявлений в подъезде и на стендах.

3. Проведение очного собрания

В начале собрания необходимо выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. Обсуждать иные пункты, не включенные в повестку, запрещено. Если собрание проводится в очно-заочной форме, принимать решения на очном собрании нельзя.

Можно ли участвовать в собрании по доверенности?

Собственник имеет право направить на очное собрание вместо себя другого человека. Доверенность должна содержать:

• ФИО владельца помещения или наименование юридического лица, данные представителя;
• место жительства, реквизиты документов на собственность;
• заверение от нотариуса, либо от руководства работодателя, учебного или лечебного учреждения, если собственник находится на трудовой вахте, учебе или лечении.

4. Принятие решения

Собрание может принимать решения, если на нем присутствует кворум (50% + 1 голос от общего количества голосов собственников, исходя из доли владения помещениями). В случае заочного собрания кворум равен числу собранных бюллетеней, с учетом долей собственности. Если на очном собрании кворум не собрался, для принятия решения необходимо заново провести процедуру созыва общего собрания в очной или заочной форме.

В зависимости от рассматриваемого вопроса для принятия решений требуется различное число голосов:

50% + 1 голос от общего числа собственников помещений и их долей : вопросы, связанные с формированием фонда капитального ремонта и наделением совета дома полномочиями по ремонту общедомового имущества.

2/3 от общего числа собственников помещений и их долей: решения о реконструкции дома, использовании фонда капремонта, сдачи в аренду общедомового имущества, наделении полномочиями по заключению договоров.

Как составить бюллетень для голосования жильцов?

В бюллетене должны быть следующие поля:

• ФИО собственника;
• реквизиты правоустанавливающего документа на собственность;
• решения по каждому из поставленных вопросов, по которым можно проголосовать тремя вариантами: «за», «против» и «воздержался»;
• место для даты и подписи.

Как правильно подсчитать голоса?

• Число голосов для помещений, находящихся в долевой собственности, должно совпадать с размером долей на жилую площадь. Например, 1 голос можно приравнять к 1 м² собственности.
• Даже если собственник имеет несколько помещений, голосовать он может только один раз, при этом в протоколе и бюллетене указывается суммарная площадь помещений, находящихся во владении.

5. Оформление протокола

Протокол должен быть составлен и передан со всеми приложениями в управляющую компанию не позднее 10 дней с момента окончания собрания.

Что должен содержать протокол?

• адрес многоквартирного дома и наименование формы собрания;
• дату очного собрания или дату окончания приема бюллетеней в случае заочной и очно-заочной формы;
• адрес проведения очного собрания или места приема бюллетеней;
• ФИО, номер помещения, реквизиты правоустанавливающего документа - инициатора собрания, председателя дома, секретаря и членов счетной комиссии;
• сведения об общей площади жилых и нежилых помещений;
• сведения об общем числе голосов и информация о фактически присутствовавших голосах, включая процент, свидетельствующий о наличии или отсутствии кворума;
• список вопросов, включенных в повестку дня: по каждому из них необходимо указать три пункта - «слушали», «предложено» и «решили»;
• результаты голосования и итоговое решение по каждому из вопросов;
• дата и подписи председателя, секретаря и всех членов счетной комиссии.

Какие документы нужно приложить к протоколу?

• реестр собственников помещений;
• копия уведомления о проведении общего собрания;
• реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания;
• список присутствовавших собственников с их подписями – с указанием ФИО, номера помещения, реквизитов правоустанавливающих документов, доли, а также перечень приглашенных экспертов с паспортными данными;
• доверенности или их копии (в случае участия в собрании по доверенности);
• документы или приложения, которые обсуждались на собрании;
• бюллетени, с помощью которых голосовали собственники;
• перечень собственников, которым было направлены решения собрания – в случае, если на собрании не принято решение информировать об итогах через размещение материалов на стендах в подъезде.

Нужно ли указывать место хранения протокола?

Ранее в протоколе указывалось место хранения протокола, однако в настоящее время все оригиналы передаются через управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию. Жильцы могут оставить себе копию протокола и определить место ее хранения.

Как проверить, дошел ли протокол до Государственной жилищной инспекции?

Управляющая компания обязана направить оригиналы протоколов общего собрания в Государственную жилищную инспекцию в течение 5 дней, а также разместить электронные копии в ГИС ЖКХ. Проконтролировать это можно через портал ГИС : после авторизации на портале Госуслуг с помощью поиска по разделу «Протоколы общих собраний собственников».

6. Информирование собственников об итогах общего собрания

Уведомить о принятых решениях инициатор собрания обязан не позднее, чем 10 дней с момента окончания собрания или завершения голосования. Сделать это можно, обойдя собственников лично и вручив им итоги голосования под роспись, либо заказными письмами. Наиболее распространенный и простой вариант – принять на собрании решение об информировании путем размещения итогов голосования на стендах подъезда.

7. Обжалование итогов общего собрания жильцов

Согласно ст. 46 ЖК, решения общего собрания обязательны к исполнению, даже если собственник не участвовал в нем или голосовал против. Обжаловать их можно через суд в течение шести месяцев со дня, когда владелец помещения получил (или не получил, но должен был получить) решение общего собрания. Наиболее распространенные причины решений судов об отмене итогов общего собрания – инициирование собрания ненадлежащим лицом, отсутствие достаточного количества участников и нарушение процедуры проведения собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, а в ч. 2 ст. 45 ЖК РФ говорится о том, что проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными.

Таким образом, законом определены два вида общих собраний собственников помещений:

а) годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является обязательным;

б) внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является необязательным.

Годовое общее собрание

Обязывая собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание), Жилищный кодекс РФ не определяет круг вопросов, которые обязательно должны решаться на таком собрании и включаться в повестку дня этого собрания. Но в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ указывается, что годовое общее собрание должно быть проведено в течение второго квартала, следующим за отчетным годом, если иное не установлено общим собранием.

Жилищным кодексом также не определен порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях, а соответственно такой порядок должен быть установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания должны самостоятельно определить:

– постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня ежегодного собрания;

– порядок направления сообщений о проведении годового собрания, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, адрес или место их размещения (или место, где с ними можно ознакомиться), форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания;

– порядок уведомления о принятых решениях;

– другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 – 48 ЖК РФ, в том числе требования о кворуме.

Годовое общее собрание может быть созвано ответственными за проведение собрания лицами, утвержденными ранее решением общего собрания, либо, с учетом его периодичной специфики по решению собственников помещений может проводиться по инициативе одного из собственников или без его созыва каким-либо лицом. Например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 01 февраля очередного года.

В рамках установления порядка проведения годового общего собрания обязанность по созыву и проведению годового общего собрания может быть возложена на Совет многоквартирного дома или на его председателя.

Решением общего собрания может быть предусмотрен особый порядок проведения годового общего собрания, в том числе в части уведомления собственников о принятых решениях, формировании повестки дня такого собрания, месте проведения и т.п. В частности, при проведении годового собрания данные вопросы могут быть распределены между отдельными лицами, повестка дня может быть фиксированной на каждый год либо предварительное формирование повестки дня годового общего собрания может быть осуществлено опросным путем.

При определении срока проведения годового общего собрания следует учитывать установленный законом порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации (ч.7 ст. 156 ЖК РФ), а также предусмотренную в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Поэтому с учетом указанных требований закона рекомендуется срок проведения годового общего собрания устанавливать в пределах первого квартала текущего года, чтобы именно на годовом общем собрании могли участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, и могла быть оценена деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом, утверждены план работы и смета доходов и расходов управляющей организации на текущий год, определены размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме и т.п.

Рекомендуется все вопросы, связанные с порядком созыва и проведения годового общего собрания собственников помещений, урегулировать либо протокольным решением общего собрания собственников помещений, либо в специальном локальном нормативном акте, которое утвердить решением общего собрания собственников помещений.

Внеочередное общее собрание

В соответствии с ч. 2 ст.45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников данного дома.

В отличие от годового общего собрания, законом не предусматривается установление решением общего собрания собственников помещений сроков проведения внеочередного общего собрания, поэтому такое собрание может быть проведено в любое время и сколько угодно раз в течение года.

Это означает, что собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные собрания в установленном Жилищным кодексом РФ порядке по мере необходимости. При этом достаточно очевидно, что до определения решением общего собрания в соответствии с ч. 1 ст. 45 ЖК РФ сроков и порядка проведения годовых общих собраний любое общее собрание независимо от повестки дня будет являться внеочередным.

Возможность проведения внеочередных общих собраний установлена законом для более гибкого и оперативного вмешательства собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ напрямую не устанавливает случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем, к таким случаям можно отнести наступление обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья или о существенном нарушении управляющей организации существенных условий договора управления.

Как правило, внеочередные общие собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений между собственниками помещений и управляющей организацией или между отдельными группами собственников по возникающим в процессе управления домом вопросам. Поэтому внеочередные общие собрания можно охарактеризовать как «чрезвычайные собрания», что очень точно характеризует статус внеочередного общего собрания и его значение в жизни многоквартирного дома.

Годовое общее собрание как и внеочередное может быть созвано по инициативе управляющей организации

Вопросы, отнесённые законом к ведению коллективного органа, всегда тяжело решить в первую очередь из-за сложной процедуры согласования интересов всех членов коллектива.

Поэтому законодатель обращает пристальное внимание к процедуре проведения голосования с большим количеством участников.

Всё это относится и к собранию собственников МКД, отчего нам кажется, что кодекс написан таким образом, чтоб мы никогда не сумели договориться.

Давайте разберёмся в деталях, и научимся пользоваться законом в своих интересах.

Методика и требования по ЖК РФ

Правила проведения общего собрания и основные требования указаны в 45 статье ЖК РФ.

Правила заполнения протокола содержит приказ Министерства строительства №937.

Многие пункты в этих документах имеют «размытые» формулировки, позволяющие собственникам самим решать, какой вариант подходит им лучше всего.

Методика проведения собрания собственников МКД состоит из несколько основных пунктов:

обязательная регулярность; закон не ограничивает количество заседаний, которые можно проводить в течение года, однако, как минимум, вы должны собраться один раз в год;

инициировать собрание может любой собственник; созвать владельцев может также Совет дома и управляющая компания; все важные вопросы общего собрания должны решать именно владельцы, поэтому Совет дома должен собирать их для принятия всех финансовых вопросов;

провести голосование можно лишь при присутствии кворума; он составляет более 50% голосов, однако в решении некоторых вопросов, например, о реконструкции дома, должны принимать участие не менее ¾ собственников многоквартирного дома;

• Вы можете провести собрание как в очной, так и в заочной форме; если кворум не присутствовал, то можно назначить заочное голосование.

ВНИМАНИЕ! Несоблюдение правил проведения собрания — основание для обжалования результатов голосования.

Поэтому если у вас никогда ещё не проводилось подобных заседаний – наберитесь терпения. Помните, что со временем жильцы привыкнут к таким встречам и будут охотней сотрудничать.

Вообще же процедура проведения собрания по закону является максимально удобной для жильцов.

Например, вы сами можете решать, как нужно вручать уведомление.

Можете отправлять его заказным письмом, отдавать лично в руки каждому или же размещать в помещении дома.

Вы можете решать, как часто будут проходить плановые встречи, какой будет размер кворума, как проводить голосование и многое другое.

Все эти нормы вы можете утвердить общим решением и внести в статус Совета дома.

Процедура проведения

Собрание проводится в несколько этапов. Во-первых , необходимо выбрать секретаря, председателя и членов счётной комиссии. Это техническая часть.

Во-вторых , нужно провести обсуждение вопросов, после чего проводится голосование.

В-третьих , необходимо подвести итоги и оформить протокол собрания.

Организационные вопросы

Для многих самой запутанной является именно техническая часть. Кто такой председатель и секретарь? И кого можно назначить на эти должности? Каковы сроки проведения общего собрания? Давайте рассмотрим всё по порядку.

В таких случаях поможет памятка по проведению сборов жильцов МКД, в которой будут записаны обязанности участников.

Председатель, по сути, является ведущим, который рассказывает о повестке дня и объявляет выступающих.

Он следит за соблюдением регламента проведения и собрания и за повесткой.

Секретарь – человек, который занимается оформлением протокола. Он должен составить список присутствующих и заполнить все обязательные поля.

Счётная комиссия состоит из нескольких собственников многоквартирного дома, задачей которых является точный подсчёт голосов.

ВАЖНО! Выбрать председателя, секретаря и членов счётной комиссии нужно в самом начале собрания. Сделать это можно простым поднятием рук.

Обычно на эти должности назначают одних и тех же людей, которые хорошо знакомы с процедурой. Назначить можно любого из собственников помещений МКД – никаких ограничений в законе не указано.

Обсуждение повестки дня

По завершении технической части проводится обсуждение и принятие решений по заданным вопросам. Это основная часть, которая, по сути, и является целью собрания. Как проводится обсуждение?

Нередко этот этап считают чистой формальностью – никакого обсуждения не делают, а лишь заявляют об имеющихся вариантах, после чего проводят голосование.

Однако по закону такое официальное обсуждение должно быть удобным инструментом.

С его помощью собственники могут высказать своё мнение и, при желании, предложить разные варианты решения поставленных задач.

СПРАВКА! После объявления вопроса председателем каждый желающий может кратко изложить свою точку зрения.

Обсуждение не стоит растягивать, устраивая длительные споры – обычно выступают два-три человека, чего вполне достаточно. После этого сформированное предложение выносится на голосование.

Ход обсуждения следует указать в протоколе. Некоторые решают записать полный текст каждого выступления, прикрепив их в качестве дополнения к протоколу. Обычно достаточно указать кто выступал и какие были предложения.

Всё это нужно заполнять в третьем лица во множественном числе. Например, нужно писать «слушали», «предложено», «постановили».

ВНИМАНИЕ! Чтобы собственники понимали суть вопроса, в повестке необходимо указать место, в котором находятся материалы по этому собранию.