Как продать квартиру или иное жилье, купленное с материнским капиталом? Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал.

Примерно 80% россиян с помощью средств материнского (семейного) капитала (далее МСК) улучшают свои жилищные условия. Возможность продажи такой квартиры для многих является средством обналичить государственные деньги. Давайте разберемся, что же такое квартира с МСК и в чем ее особенность. Можно ли продать такую недвижимость и как это сделать? Как обезопасить себя от нежелательных последствий и чем грозит неисполнение закона? На все эти вопросы попробуем ответить в данной статье.

Фото с Flickr.com, Eri

Что такое квартира с материнским капиталом

Суть государственной программы по поддержанию семей, имеющих детей, заключается в целевом использовании денежных средств. Законом предусмотрено несколько вариантов приобретения квартиры.

• Вариант 1. Покупка квартиры на вторичном рынке по договору купли-продажи. Возможно только после исполнения ребенку 3-х лет.
• Вариант 2. Покупка квартиры по договору участия в долевом строительстве. Ограничительный срок - 3 года с момента рождения ребенка.
• Вариант 3. Покупка квартиры в ипотеку. Если ипотечный кредит уже существует, то деньги можно направить на погашение процентов или основного долга. МСК используют и как средства для первоначального взноса. Приобрести можно как вторичное жилье, так и строящееся. Это инвестирование средств бюджета можно осуществить, не дожидаясь общего 3-х летнего срока.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?

Любая квартира, приобретенная с использованием средств МСК, будет условно обременена. А, это значит:

• будет находиться в собственности всех членов семьи;
• каждый член семьи, в том числе несовершеннолетние дети, должны будут иметь выделенную долю в квартире;
• распорядиться имуществом, часть которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно будет только с согласия органов опеки и попечительства.

Квартира на этапе строительства

Закон не запрещает оплачивать федеральными деньгами жилье на стадии строительства. Когда дом не введен в эксплуатацию, квартиры фактически и юридически не существует. Получается, что поделить несуществующую площадь не представляется возможным. В этом случае, законом предусмотрено нотариально удостоверенное обязательство. Участник долевого строительства и распорядитель денежными средствами в одном лице обязуются наделить детей долями в последующем. Срок для фактического выделения долей - 6 месяцев с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

Квартира в ипотеку

Ипотека предполагает залог, в качестве залога выступает покупаемая квартира. Не все банки готовы взять в залог квартиру, часть которой находится в собственности несовершеннолетних детей. Юридически получается, что родители закладывают банку долю ребенка. А в случае невозможности расплатиться с банком, кредитная организация реализовать такую квартиру без согласия органов опеки не сможет. Тогда имеет место обязательство о распределение долей. Оно исполняется родителями в течение 6-ти месяцев после погашения ипотеки и снятия залога с недвижимости.

Предупреждение

Родители часто игнорируют требования закона о выделении долей. По сути, ни один государственный орган не отслеживает эту ситуацию. В компетенцию Пенсионного Фонда РФ (далее ПФ РФ) это не входит, у органов опеки и попечительства - иные функции. Получается, исполнять закон или нет - выбирают родители. Пренебрежения требованием о выделении долей - «бомба замедленного действия».
Договор купли-продажи такой квартиры ничтожен в силу закона. Оспорить его может любое заинтересованное лицо, и срок на оспаривание 3 года с момента совершения сделки. Достигшие 18-ти лет дети также могут не согласиться с продажей квартиры, юридически обремененной их долями. У них в запасе 3 года с момента достижения совершеннолетия. По недействительной сделке все полученное возвращается обратно. Покупателю квартиры - деньги, продавцу - имущество.

Продаем квартиру с материнским капиталом

Запретов на продажу квартир с МСК в законе не существует. Рассмотрим два случая:

1. продажа квартиры без обременений
2. продажа квартиры, обремененной банковским залогом

Ситуация 1. Продаем квартиру без обременений

Законодательство не запрещает распоряжаться имуществом подопечного (несовершеннолетнего ребенка) если:

• получено согласие органов опеки
• в результате сделки не уменьшается материальная доля подопечного

Первый пункт вытекает из второго. Проще говоря, чтобы получить согласие нужно доказать, что права ребенка не будут ущемлены. Следующий момент, чтобы продать, всем членам семьи надо выписаться из квартиры. Выписать несовершеннолетнего члена семьи в никуда, невозможно. Фактически, прежде чем совершить сделку по отчуждению, надо:

• приобрести другое имущество
• зарегистрировать право на него в юстиции
• зарегистрировать выдел долей

Равноценная замена или улучшение условий
При этом новое жилье должно отвечать следующим требованиям:

• быть равнозначной или большей площади, чем предыдущее
• материальная доля подопечного не должна быть меньше предыдущей
• техническое состояние жилья не должно быть хуже, чем в прошлой квартире

Доказательством приобретения может служить заверенный нотариусом предварительный договор купли-продажи. Подойдет и договор, когда взамен меньшего по площади жилья покупатель получает большее с доплатой.
Какие документы потребует Пенсионный фонд
Когда все моменты выполнены, можно обращаться с заявлением в территориальное отделение ПФ РФ за получением разрешения на продажу. Чиновникам потребуются следующие документы:

• свидетельства о рождении детей, паспорта родителей
• заявление несовершеннолетнего, в случае достижения им 14-летнего возраста
• заявления всех совершеннолетних лиц, участвующих в сделках

В обязательный перечень включены документы, касающиеся всего имущества, участвующего в сделках:

• свидетельства о праве собственности;
• справка об оценочной стоимости;
• экспликация и поэтажные планы;
• выписки из домовых книг;
• копии финансовых лицевых счетов;
• справки о задолженности из ЕИРЦ.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца. После указанного срока ПФ РФ либо выдаст разрешение, либо откажет в выдаче. В принципе, если все указанные выше условия соблюдены, разрешить продать обязаны. Подать объявление на продажу квартиры вы можете здесь.

Ситуация 2. Продаем заложенную в банк квартиру

Рассматриваем ситуацию, когда ипотечный кредит еще не погашен и возникла необходимость продажи. Чтобы продать заложенную квартиру, нужно получить согласие банка. Кредитная организация поинтересуется, с какой целью недвижимость отчуждается.
Если в заложенной банку квартире не выделены доли детей, фактически Вам не нужно разрешение чиновников на продажу. Вместе с тем, советуем уведомить ПФ РФ о предстоящей сделке. Когда все формальности соблюдены, стоит искать покупателя и определяться со схемой продажи. Варианты следующие:

• денежные средства покупателя переводятся в счет погашения кредита;
• права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
• кредит погашает продавец, снимается залог и недвижимость регистрируется за покупателем.

Какой бы способ Вы не выбрали, для покупателя - это определенный риск. Поэтому и стоимость квартиры с обременением будет ниже рыночной на 4–5%.
Когда ипотечная квартира продана, остается неисполненное обязательство о выделе долей. Необходимо в течение 6 месяцев приобрести новое жилье и выделить в нем доли. Переоформлять обязательство о выделе необязательно. Соглашение о распределении долей в новой квартире или доме, в любом случае, подлежит регистрации.

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома - независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, - с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена .

Поэтому для семьи продажа дома - это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с . Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала или продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи :

• Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
• Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи , .

Органы опеки пристально следят за соблюдением данного условия, обусловливая свои действия предотвращением вариантов событий, при которых несовершеннолетние собственники могут лишиться своих прав на имущество.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки , которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

• за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество - т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
• жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого , должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия - что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28 , 37 ГК РФ , а также в ст. 21 Закона «Об опеке» .

Если среди документов, необходимых для регистрации сделки, не будет согласия ООиП, отказ Росреестра в совершении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних будет неминуем.

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

• как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев ;
• в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с , можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог .

Эту обязанность можно избежать , в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки : по продаже старого и по приобретению нового жилья .

1. Если дом , которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется , родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они .

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению - это значит, что сделка может состояться в любое время , независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие - защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, - служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям , если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

• о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
• о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок и . Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи , в которых нужно заранее указать .

Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время .

1. Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации , сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.

   Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).

   • Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия .
   • Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
2. Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого , то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме - и не обязательно , чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.

В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной . Это возможно если:

• в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров - поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли ;
• в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости .

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование . Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям - и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

• сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;

• наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

• необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу , так и на покупку жилого помещения ;
• в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно .

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его (в т.ч. ), но и при направлении его средств или , принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.

• В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
• Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка .

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же , что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на жилой дом можно продать в любое время - но только при четком следовании , направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи , лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?

Условия законной продажи

Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.

Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.

Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.

Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.

Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.

Каким образом эти права не будут нарушены?

Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:

1. 1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).

   А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.

2. 2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

   Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.

Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).

Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.

Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?

Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.

На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?

Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.

И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.

Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.

То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.

Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.

Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.

Технология продажи дома, купленного на материнский капитал

И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.

При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.

Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?

Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.

Подача документов

Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.

Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.

К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия

1. показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
2. в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.

Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.

Можно ли продать сертификат материнского капитала?

Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.

Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.

Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.

В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.

Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:

1. Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
2. При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.

Многих интересует, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием средств материнского капитала. Действующее законодательство позволяет это сделать, но необходимо соблюсти несколько важных моментов, которые увеличивают время совершения сделки. Более подробно об этом указано в данной статье.

О возможности продать жилье, которое покупалось с использованием материнского капитала, сказано в следующих законах:

1. Жилищный Кодекс РФ.
2. Семейный Кодекс РФ.
3. Гражданский Кодекс РФ.

Здесь указаны все нюансы, которые необходимо соблюдать во время выставления на продажу такого объекта недвижимости.

Важно! Даже если жилье находится в обременении у банка, его возможно продать. Но в этом случае потребуется дополнительно получить разрешение от кредитора на реализацию квартиры или индивидуального дома.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте. Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение. Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.

После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.

Важно! При выделении детям долей необходимо помнить, что при продаже объекта потребуется предоставить аналогичную или большую долю в новой квартире. Поэтому многие дают детям на первоначальном этапе минимальную площадь. Это позволяет решить проблемы в дальнейшем с возможным переездом.

Специалисты отдела опеки проверяют, что все юридические стороны соблюдаются и что дети не ущемлены в своих правах. Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу. Таким образом, еще до момента продажи своего жилья, вам требуется найти новый объект, куда планируете переехать.

Документы для отдела опеки

В данный отдел вам придется предоставить следующие документы:

1. Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
2. Паспорта обоих родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Документы на имеющийся объект недвижимости.
5. Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
6. Свидетельство о браке.
7. Документы на приобретаемое жилье.

К документам на объект недвижимости относятся кадастровый и технический паспорт и выписка из ЕГРП. В заявлении необходимо указать, кто именно и кому выделяет жилье, какую долю и сколько это в количественном эквиваленте, а также потребуется написать полный адрес продаваемого и покупаемого объектов. Обычно в отделе опеки имеется образец, по которому необходимо писать данное заявление.

Если жилье находится в обременении

Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:

1. Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
2. Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
3. Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.

Банки обычно идут заемщикам навстречу и позволяют продать жилье. Для этого необходимо написать соответствующее заявление на имя начальника отделения банка. Оно будет рассматриваться в течение 30 дней. Получив согласие, возможно выходить на сделку. Данную справку от банка потребуется также приложить к документам в отдел опеки и попечительства.

Важные моменты при продаже имущества

Несмотря на отсутствие ограничений при продаже жилья, которое было приобретено за счет материнского капитала, есть несколько важных нюансов, о которых необходимо помнить.

1. С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2016 года.
2. При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Практика показывает, что срок ожидания ответа от органов опеки составляет 10-15 дней.

Видео – Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал?

Возможно ли продать жилье до выделения долей детям

Обязательство о выделении долей составляется исключительно в случаях, когда деньги из бюджета сразу перечислялись на погашение ипотечного долга. В течение 6 месяцев дети должны получить долю в квартире. Возможно осуществить сделку до выделения долей, но тогда потребуется выполнить ряд нюансов:

1. Важно соблюсти сроки и выделить необходимые квадратные метры детям уже в новом жилье до истечения 6 месяцев.
2. Требуется получить разрешение от органов опеки на совершение сделки с недвижимостью.
3. Жилье на момент продажи должно быть оформлено только на одного из родителей.
4. Нужно предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на приобретение нового жилья.

Таким образом, возможно сэкономить деньги на оформлении долей. Но все зависит от специалистов отдела опеки. Если они решат подстраховаться, то вы, вероятнее всего, получите отказ.

Особенности осуществления подобной сделки

Настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости для проведения сделок с жильем, которое приобреталось с применением материнского капитала. Дело в том, что существует много различных нюансов, о которых вы можете не знать. Специалисты выполнять все необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Вот некоторые особенности совершения сделок с таким жильем:

1. В новой квартире условия проживания должны быть лучше, поэтому органы опеки не разрешат переехать из города в сельскую местность или их центра на окраину города.
2. Сделка по продаже жилья должна происходить одновременно с покупкой. То есть, вы получаете залог за свое жилье и тут же отдаете первоначальный взнос за новую квартиру. Дата совершения сделки с окончательным расчетом должна быть одна и та же.
3. Если используются ипотечные средства, то стоит подстраховаться и оформить ссуду на своих родственников, так как банки неохотно кредитуют граждан во время участия детей в сделках.
4. Вместо выделения долей возможно предоставление денежной компенсации, однако для этого также требуется получить разрешение от отдела опеки и попечительства.

Вам потребуется предоставить разные пакеты документов, в зависимости от того, находится жилье в обременении или нет. Стоит рассмотреть оба варианта более подробно.

Видео – Можно ли продать квартиру купленную за материнский капитал

Продажа без обременения

В данном случае все происходит достаточно просто, так как требуется минимальный пакет документов. В частности, придется предоставить следующее:

1. Договор купли-продажи.
2. Выписка из ЕГРП.
3. Кадастровый паспорт.
4. Технический паспорт.
5. Расписка в получении первоначального взноса.
6. Одобрение со стороны специалистов отдела опеки.
7. Обязательство, если доли не выделялись заранее, а будут предоставлены в новом жилье.

После сдачи документов в Росреестр, необходимо подождать 7 дней для осуществления регистрации. Сейчас не выдают свидетельства на квартиру, вместо них используются выписки из ЕГРП. Поэтому ехать за свидетельством не надо будет. Однако настоятельно рекомендуется получить справку, свидетельствующую о переходе права собственности.

Важно! Если вы в течение 30 дней не приезжаете в Росреестр за своими документами, то они направляются в архив. Далее потребуется делать официальный запрос для их получения. Обработка запроса занимает 10 дней.

Стоит отметить, что регистрацию можно осуществить не только в Росреестре, но и через МФЦ. Однако в этом случае срок оформления жилья в собственность увеличивается на 2-3 дня.

Продажа жилья в обременении

Вам потребуется сначала получить согласие от банка на реализацию недвижимости. Далее все происходит стандартно:

1. Обращение в отдел опеки.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
3. Получение первоначального взноса за ваше жилье и предоставление его за новое.
4. В дату сделки вам потребуется предоставить полный пакет документов, указанный выше и справку от банка о согласии на продажу жилья.
5. Погашение ипотеки
6. Сдача документов в Росреестр.

Важно! Есть несколько способов для решения проблемы с получением разрешения от банка. Чтобы сделка произошла максимально быстро, можно предоставить другой объект недвижимости в качестве залога. Это может быть квартира родственников или друзей. Сразу после регистрации сделки вы погашаете задолженность по ипотеке и снимаете обременение. В этом случае вам не придется продавать свое жилье по цене ниже рыночной.

Стоит понимать, что приобрести жилье на первичном рынке невозможно, так как детям необходимо где-то жить. Поэтому, если вы намерены вложиться в стройку, то требуется решать данный вопрос без продажи имеющегося жилья. Одним из способов решения проблемы является оформление ипотеки. Когда дом будет сдан, вы всей семьей прописываетесь в новом жилье, выделяете там детям долю и продаете имеющуюся квартиру по рыночной цене без особых проблем. На вырученные деньги можно погасить ипотеку.

Таким образом, продажа жилья, которое было куплено на средства материнского капитала, не представляет особых проблем. Но многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к подобным сделкам, так как они требуют соблюдения дополнительных нюансов. Чтобы осуществить продажу, необходимо снижать цену на 5%-10% от рыночной.

Как свидетельствуют статистические данные, до сих пор огромное количество семей, владеющих «материнским» сертификатом, тратят полученные по нему денежные средства на то, чтобы сделать жилищные условия лучше. Такая тенденция вполне объяснима: квартирный вопрос для россиян сегодня актуален как никогда. Но порой приходится отказываться от апартаментов, приобретенных за счет вышеуказанного сертификата: кого-то не устраивает район проживания, планировка, метраж и так далее. В этой связи многие задаются вопросом: «Можно ли продать квартиру, купленную материнским капиталом?» Ответ на него будет положительным, однако следует принимать во внимание некоторые нюансы, о которых и пойдет речь в данной статье.

Продавать или нет…

Как правило, собственники сертификата особо не задумываются над тем, каким образом можно продать квартиру, купленную под материнский капитал. Как говорится, дареному коню в зубы не смотрят.

К тому же хлопоты, связанные с юридическим оформлением недвижимого имущества, отнимают много сил и времени. И все же вариант расширения квадратных метров за счет реализации апартаментов, приобретенных посредством «материнского» сертификата сбрасывать со счетов не стоит. Справедливости ради следует подчеркнуть, что данная процедура может быть сопряжена с определенными сложностями.

Конкретные шаги

Во-первых, должны быть учтены права и интересы несовершеннолетних детей, которые имеют долю в апартаментах - это контролируют госструктуры в лице Не знаете с чего начать решение вопроса: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?» Совет: подготовьте пакет документов для вышеуказанной государственной структуры. Другими словами, вы должны получить «добро» на сделку с продажей квартиры со стороны государства.

Родители в обязательном порядке должны проинформировать данное ведомство об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного за счет «материнского» сертификата. Они должны доказать, что в результате совершения сделки не произойдет ухудшение жилищных условий, а права отпрысков не будут нарушены. При этом семье не обязательно продавать «заветную» квартиру: допускается вариант обмена жилья на более просторное. Если же все-таки имеется намерение реализовать квартиру, то новые хоромы должны располагаться в более престижном районе. В противном случае процесс купли-продажи жилья может не состояться по инициативе госорганов.

О чем следует помнить еще

Существует еще один немаловажный аспект в рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский сертификат. Речь идет о ситуации, когда семья, в которой единственный источник дохода - это имеющаяся жилплощадь, планирует сделку по отчуждению апартаментов, при этом принимается решение о передаче детей в детский дом. Здесь государственные структуры могут одобрить продажу квартиры, только если будут в письменной форме подтверждены намерения родителей.

Параллельно с этим родители должны открыть депозит в банке на имя ребенка, о котором будет заботиться государство, и «положить» на него денежную сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемом объекте недвижимости.

Документы

Тем папам и мамам, которые имеют весьма отдаленное представление о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, будет небезынтересно узнать о перечне документов, передаваемых в ведомство, занимающееся вопросами опеки и попечительства.

Во-первых, следует заполнить заявления от отца и ребенка. Также потребуется заявление от самого несовершеннолетнего (если он достиг возраста 14 лет).

Во-вторых, необходимо всем участникам сделки предоставить паспорта и их копии.

В-третьих, понадобятся расписки, написанные всеми собственниками жилья, в которых они не возражают против того, чтобы в сделке участвовал несовершеннолетний ребенок.

В-четвертых, следует предоставить на объект купли-продажи («розовое» свидетельство, справку из БТИ об оценочной стоимости жилья, план квартиры, справку, где отражено состояние финансовых счетов и подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам).

Интересы ребенка прежде всего…

При рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо учитывать следующее обстоятельство: государство даст согласие на сделку по отчуждению жилья, если будет уверено в том, что в новых апартаментах ребенку будет отведено столько же (или больше) кв. метров, что и в старых. Если площадь приобретаемых хором превышает площадь старых, то доля несовершеннолетнего отпрыска должна быть увеличена в обязательном порядке.

На что еще следует обратить внимание тем, кто не знает, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую? Следует помнить, что сделка по приобретению и отчуждению недвижимого имущества с точки зрения временного отрезка должна быть одновременной. Другими словами, осуществлять процедуру регистрации обеих договоров необходимо параллельно.

Хотите продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала? Не забудьте про то, что сделка будет легальной только в том случае, если она будет нотариально удостоверена.

Налоги

Очень важно помнить и о том, что, совершая сделки с жильем, вам придется заплатить налоги. Если квартира оформлена в собственность менее трех лет, то размер отчислений в доход государства составит 13 % от стоимости имущества.

Еще один нюанс

Вопрос о том, как продать квартиру, купленную под материнский капитал, таит в себе еще один подводный камень.

Ведомство, курирующее сферу может «забраковать» сделку, если выяснится, что владельцы материнского сертификата после продажи старой квартиры намереваются приобретать новую в кредит. Банковское учреждение вряд ли предоставит залог на недвижимое имущество, узнав о том, что в числе «потенциальных» собственников будут находиться несовершеннолетние дети. Официально признать за ними право владения квадратными метрами можно только после того, как материальные обязательства перед кредитной организацией будут исполнены в полном объеме. Рассмотрим вопрос с ипотекой более подробно.

Риски для приобретателей квартир с использованием МСК

После того как мы выяснили, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую, нелишним будет рассмотреть ситуацию, когда семья обзаводится квадратными метрами в кредит с привлечением МСК, а спустя какое-то время после выплаты долгов решает выступить в качестве продавца данного жилья с целью приобрести более комфортное.

Как уже подчеркивалось, если апартаменты покупались в рамках ипотечного кредитования, то погасить целиком сумму задолженности сразу нельзя. Дело в том, что банк не согласится на соглашение о залоге, если установит, что к числу владельцев относятся совершеннолетние лица. Естественно, процесс выделения доли в этой ситуации «замораживается» до тех пор, пока кредитная организация не получит свои деньги обратно. При этом отец и мать недееспособных отпрысков должны представить в Пенсионный фонд нотариальные гарантии того, что в течение 6 месяцев с момента погашения всей задолженности перед банком они оформят все документы должным образом. Проблема заключается в том, что исполнение вышеуказанных гарантий юридически не регулируется, и родители нередко пренебрегают взятыми на себя обязательствами. В сложной ситуации остаются только те, кто является потенциальным приобретателем квартиры у «недобросовестного» отца или матери. Все дело в том, что, достигнув восемнадцатилетнего возраста, дети последних могут оспорить в судебном порядке такую сделку, причем не имеет значения сознательно ли родители «просрочили» момент или же по небрежности. В любом случае перед заключением подобных сделок не помешает воспользоваться услугами квалифицированного юриста.