Как правильно составить договор залога на квартиру. Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

В статье 380 Гражданского кодекса РФ дается понятие задатка . В законодательстве под ним подразумевается некая сумма денежных средств, которая, в рамках рассматриваемого вопроса:

• передается покупателем продавцу;
• гарантирует исполнение обязательств в будущем.

Задаток передается в счет уплаты стоимости недвижимости . То есть, если, например, стороны договорились о том, что цена квартиры будет составлять 5 млн. рублей, а размер задатка – 100 тыс. рублей, то, в будущем, покупателю останется заплатить 4,9 млн. рублей, а не 5.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором ().

Для чего делается?

Основных причин две:

1. Покупатель получает гарантию, что собственник квартиры не продаст ее кому-то другому.
2. Продавцу гарантируется, что объект недвижимости у него купят. Несколько позже, но с огромной долей вероятности.

То есть, передавая и получая задаток, стороны связываются друг с другом «нитью закона» , если угодно. Но важно еще и правильно оформить процедуру. Когда вносится задаток, как правильно его давать и корректно составить необходимые документы — об этом пойдет речь немного ниже.

Обязательно ли давать?

У обывателей, которые часто слышат об упоминании этого слова, складывается впечатление, что задаток – это некий обязательный платеж, без которого купить или продать квартиру нельзя. На самом деле, можно.

Задаток необходим в небольшом числе случаев :

• если покупатель не может предоставить всю нужную сумму денег сразу, чтобы купить квартиру;
• если у продавца не все в порядке с документами, необходимыми для заключения ;
• в некоторых иных случаях.

Если обобщать, то можно сказать следующее: задаток нужен только лишь тогда, когда стороны сразу не могут оформить сделку купли-продажи по тем или иным причинам .

Требования к размеру суммы

В действующем гражданском законодательстве их просто-напросто нет. Законодатель разумно посчитал, что стороны должны иметь право самостоятельно, в каждом конкретном случае, определиться с тем, сколько давать денег в счет обеспечения достигнутых договоренностей.

Остается только лишь обращаться к практике, чтобы определить, какой задаток берут при продаже квартиры. А она такова: в среднем, продавцу передается 5-15% от стоимости жилой недвижимости . Представляется, что такая сумма может вполне гарантировать, что сделка в будущем будет совершена.

Представьте: средняя цена квартиры в регионах составляет около 2 млн. рублей. Есть варианты дешевле, есть – дороже. Это не так важно. Допустим, что стороны договорились о передаче задатка в размере 10% от стоимости недвижимости. Получается, что покупатель должен передать продавцу 200 тыс. рублей. Серьезная сумма. Впрочем, если продавец, готов получить меньше денег в качестве задатка, то это, повторим, не запрещено законом.

Как правильно оформить?

Выше упоминалось, чтобы оформить задаток при покупке квартиры, можно составить предварительный договор. Как это сделать?

Необходимые документы

Сторонам понадобятся следующие бумаги :

1. Паспорта или иные документы, удостоверяющие личность, в случае, если, например, сделка заключается между иностранными гражданами, или одна из сторон не является «подданным» РФ.
2. Документы на недвижимость. Вообще, покупателю желательно заранее посмотреть все бумаги, потребовать их максимум, убедиться, что квартира – «чистая». Но для оформления предварительного договора, по которому передается задаток, достаточно одного документа, который содержал бы описание квартиры: свидетельство о гос. регистрации права, например, или, лучше, выписка из ЕГРН.

Перечисленных бумаг будет достаточно для того, чтобы успешно передать задаток.

Передавать задаток необходимо по документу, составленному, как минимум, в письменной форме . В нем должны быть следующие пункты:

1. Дата и место составления, подписания документа.
2. Сведения о сторонах.
3. Описание объекта недвижимости. Нужно указать следующие данные:
   • адрес;
   • площадь;
   • кадастровый номер.

   В общем, все то, что пропечатывают в выписке из ЕГРН.

4. Информация об имеющихся правоустанавливающих документах. Почему данный пункт сформулирован именно так?

   Приведем пример: человек получил в наследство квартиру, но еще не зарегистрировал право собственности. Объект выставлен на продажу. Даны объявления в газетах и в интернете. Нашелся покупатель. Но заключить основной договор не представляется возможным. Нельзя этого делать, если не внесены изменения в ЕГРН по объекту.

   Но стороны вполне могут договориться о передаче задатка, указав в договоре, что пока у продавца есть только свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, о которой идет речь.

5. Размер задатка. Как уже отмечалось, стороны сами договариваются о сумме, которая будет передана.
6. Общая стоимость квартиры.
7. Причины, по которым обязательство не может быть исполнено на данный момент.
8. Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор. Это очень важный пункт.
   • Во-первых, если не определиться со сроками, то можно оттягивать момент оформления сделки на любое время. Что же получится? Есть договоренность, но она не реализуется. Грош цена ей.
   • Во-вторых, сторонам дается ориентир: когда можно привлекать к ответственности контрагента. Если срок нарушен одной из сторон, за исключением случаев форс-мажора, то она потеряет деньги.
9. Порядок и способ передачи денежных средств. Может быть, для сторон и не так важно, как они будут рассчитываться – переводить задаток со счета на счет или передавать наличными, но, с юридической точки зрения, это важно указать, хотя бы потому, что можно будет отследить движение средств.
10. Прочие условия. В любом гражданско-правовом договоре можно прописать все, что прямо не запрещено. Что касается рассматриваемой темы, то стороны могут включить такой пункт: покупатель имеет право пользоваться квартирой с момента передачи задатка. Или: с момента заключения предварительного договора стороны обязуются оплачивать коммунальные платежи за квартиру поровну.
11. Ответственность. Здесь можно сослаться на нормы, прописанные в ГК РФ, а можно – конкретно расписать все меры ответственности.

Договор может быть дополнен и иными пунктами, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

Форма соглашения

Если в сделке на стороне продавца участвует несколько собственников, несовершеннолетний, то придется обратиться к нотариусу и оформить бумагу у этого должностного лица.

Составление расписки

Многие стремятся оформить, дополнительно к договору и такую бумагу. На самом деле, оформление расписки в получении задатка необходимо в том случае, если при покупке или продаже квартиры не планируется подписания договора. В противном случае, обе бумаги будут дублировать друг друга. И договор будет иметь больший вес.

Если же планируется написать именно расписку, то нужно знать следующее :

1. Писать её текст нужно от руки, чтобы, в случае возникновения разногласий, можно было бы проверить, действительно ли документ оформлен сторонами.
2. Расписки не заверяются нотариусами, вопреки расхожему мнению. Нет такого нотариального действия: удостоверение расписки. Если люди придут в нотариальную контору и потребуют заверить бумагу, то им предложат два варианта: составить договор, по которому передается задаток, или уйти.
3. К передаче денег по расписке можно и нужно привлекать свидетелей. В таком случае, необходимо, чтобы каждый свидетель указал свои паспортные данные в документе и поставил подпись. Достаточно будет двух человек, которые, в случае необходимости, смогут подтвердить, что задаток в определенной сумме передавался.

В расписке должна содержаться та же информация, что и в договоре для оформления задатка при покупке квартиры . Обязательно: Многих волнует вопрос, возвращается задаток или нет, в каких случаях и можно ли вернуть его, если передумал покупать квартиру? Отношения по передаче задатка хороши тем, что в ГК РФ предусмотрена четкая ответственность за неисполнение взятых обязательств.

Варианты таковы :

1. Если договор купли-продажи не был заключен до оговоренного срока по вине покупателя, то продавец оставляет задаток у себя.
2. Если виноват продавец – то покупатель вправе потребовать от него возврата задатка и такой же суммы сверху.
3. Если же договор не был заключен по причинам форс-мажора, то стороны освобождаются от ответственности.

С виновной стороны можно взыскать еще и убытки . Если несостоявшиеся покупатель и продавец договорятся, то задаток может быть возвращен без применения санкций. Но такое случается редко.

Таким образом, задаток при – это отличный способ обеспечить заключение сделки в будущем, если сейчас что-то мешает это сделать. Главное – все правильно оформить.

Необходимость в задатке возникает, если вы нашли квартиру, которую хотите приобрести, а деньги на ее покупку у вас появятся позже. И вы просите владельца жилья продать его именно вам, но через некоторое время.

Просто так ни один продавец ждать не будет. Задаток же убедит его в серьезности ваших намерений и заставит согласиться на ожидание.

В чем суть задатка?

Значение этого термина дано Гражданским кодексом РФ и зафиксировано в статье 380.

Она гласит, что под задатком следует понимать некую сумму денег, которая одной стороной сделки передается другой стороне с тем, чтобы обеспечить выполнение условий .

Сумма задатка входит в полную сумму сделки . Если, например, вы покупаете квартиру за 1 миллион рублей, а задаток составляет 100000 рублей, то доплатить придется лишь оставшиеся 900000 рублей.

Часто встает вопрос, как правильнее оформить первоначальный платеж при покупке квартиры – в форме задатка или аванса? Разница состоит в том, что задаток накладывает на обе стороны сделки обязанность заключить определенный договор. В данном случае – приобретения квартиры.

Если продавец не дождется, когда покупатель заплатит всю стоимость квартиры, то он должен будет вернуть сумму задатка, увеличенную вдвое .

Если покупатель найдет себе другое жилье и откажется от прежнего варианта, то весь задаток останется у продавца . Данные требования прописаны в 381 статье Гражданского кодекса.

Аванс же в любой момент можно вернуть без каких-либо последствий.

То есть задаток заставляет обе стороны сделки придерживаться достигнутых договоренностей. Следовательно, при оформлении задатка, а не аванса риск, что вас «кинут», гораздо меньше.

Оформление договора и его условия

Оформляется договор только в письменной форме и при наличии у продавца оригинала свидетельства о собственности. Составить можно самостоятельно или у нотариуса . Второй способ гораздо надежнее по ряду причин.

Нотариус удостоверяет, что обе стороны, заключая договор, находились в здравом уме и отдавали себе отчет в своих действиях. Также он подтверждает, что сделка совершалась добровольно.

И он обязательно предупредит стороны о существовании статьи 381 ГК РФ . Тогда никому не удастся сказать, что он не выполнил условия договора только потому, что не знал, чем это грозит.

Для надежности стороны могут после расшифровки своих подписей дописать «со статьей 381 ГК РФ ознакомлен».

Кроме того, нотариус знает, как составить договор таким образом, чтобы не упустить никаких важных сведений.

Чтобы правильно оформить при покупке квартиры, в договоре необходимо отразить такие пункты, как:

Перед подписанием соглашения о задатке целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи. Упомянутое соглашение будет приложением к нему.

В договоре прописываются все условия будущей сделки приобретения квартиры.

Если владелец жилплощади состоит в браке либо состоял в нем на момент получения жилья, попросите его супругу (супруга) написать согласие на продажу квартиры. А лучше оформить его нотариально.

Закон не предъявляет к нему никаких требований. Но традиционно размер задатка при покупке квартиры равняется 5-10% от суммы сделки . Если вы покупаете жилье за 2 миллиона, то задаток находится в интервале от 100000 до 200000 рублей.

Если вы твердо уверены в своем желании купить квартиру, то можете предложить задаток больше этой суммы. Услышав от продавца, что ему вполне хватит минимального задатка, стоит насторожиться.

Если жилье покупается с помощью материнского капитала и стоит немного больше этой суммы, задатком часто является разница между размером МК и стоимостью квартиры.

Как происходит фактическая передача денег?

Обычно деньги передаются наличными в момент подписания договора . Присутствовать при этом должны все владельцы квартиры, которая продается. И каждый обязан написать , что он получил задаток. Сумма его распределяется между собственниками в соответствии с долей каждого в квартире.

Факт передачи задатка должен подтверждаться свидетелями не из числа участников сделки либо членов их семей. В качестве одного из свидетелей подойдет нотариус, если вы заключаете договор у него и передаете деньги в кабинете.

При оформлении сделки через риэлтора возможна и передача денег через него.

Если у квартиры официально один владелец, но приобретена она была, когда тот находился в браке, необходимо присутствие при передаче задатка супруга или супруги.

Можно ли передавать деньги без договора, по расписке?

Да, никто не может заставить вас заключать . Если вы решили ограничиться только , соблюдайте следующие требования к ее оформлению:

Видео: Что такое задаток при сделках с жильем?

В видеосюжете юрист разъясняет, в чем суть задатка и особенности данного соглашения.

Рассказывается, что дает внесение задатка сторонам, достигшим соглашения о купле-продаже недвижимости, какие негативные последствия наступят в случае нарушения одной из сторон обязательств по сделке.

г. ___________ "_____" _________ 20__г.

Именуемый (ая)

в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с одной стороны,

и гр. ________________________________________________________________________

именуемый (ая) в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с другой стороны, заключили настоящее соглашение:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ передал, а ПРОДАВЕЦ получил задаток в размере ________________________________________ рублей, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры № ___, расположенной на __ этаже дома № ___ по адресу: ________________________________________ ,принадлежащей ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании _____________________________________________________________________________ (далее по тексту - «Квартира»).

1.2. Сумма, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, передается ПОКУПАТЕЛЕМ

ПРОДАВЦУ в счет оплаты за вышеуказанную Квартиру общей суммой ____________

рублей и включается в стоимость оплаты за Квартиру ПОКУПАТЕЛЕМ по договору купли-продажи с ПРОДАВЦОМ. Полная стоимость Квартиры, которая будет указана в договоре купли-продажи Квартиры является ___________________________ рублей.

1.3. Стоимость ОБЪЕКТА недвижимости, оговоренная в п.1.2, может быть изменена только с обоюдного согласия ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ.

1.4 Настоящее Соглашение действует с "____" _____________________ 20__ г. по "____" _____________________ 20__ г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. ПОКУПАТЕЛЬ обязан заключить договор купли-продажи Квартиры с ПРОДАВЦОМ в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.2. В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от заключения договора купли-продажи Квартиры с ПРОДАВЦОМ (неисполнение действий по вине ПОКУПАТЕЛЯ), сумма задатка, оговоренная в п.1.1 настоящего Соглашения, остается у ПРОДАВЦА.

2.3. ПРОДАВЕЦ обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего Соглашения, не заключать договор купли-продажи Квартиры или иных договоров отчуждения Квартиры с иными лицами в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.4. В случае отказа ПРОДАВЦА от заключения договора купли-продажи Квартиры с ПРОДАВЦОМ (неисполнение действия по вине ПРОДАВЦА), ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 настоящего Соглашения, в течение 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего Соглашения.

2.5. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему Соглашению.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

3.2. Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

3.3. Стороны гарантируют, что они заключают настоящее Соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Соглашение не является для них кабальной сделкой.

4. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ

4.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания.

4.3. По взаимному соглашению Стороны могут внести в настоящее Соглашение необходимые дополнения либо изменения, которые будут иметь силу, если будут подписаны уполномоченными представителями Сторон.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Соглашению или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде _____________ на основании права Российской Федерации и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5.3. По вопросам, не урегулированным Соглашением, подлежат применению законы и иные правовые акты Российской Федерации, в том числе соответствующие правовые акты, принятые субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления. В случае противоречия условий Соглашения положениям законов и иных правовых актов подлежит применению закон или иной правовой акт.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Соглашению в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.

6.3. Дальнейшая судьба настоящего Соглашения в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон. При недостижении согласия Стороны вправе обратиться в суд _______________ для решения этого вопроса.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.2. Настоящее Соглашения составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ ________________________________________ __________________________

________________________________________ ______________________________________

Постоянное место регистрации ________________________________________ _____________________________________________________ ______________________________________

Подпись __________________

ПОКУПАТЕЛЬ______________________________ _________________________________

паспорт № ________________ выдан "_____" __________________________ г. __________

_____________________________________________________________________________

Регистрация по адресу: ________________________________________ ________________________________________________________ ______________________________________

Подпись __________________

Когда после длительных мук выбора Вы все-таки нашли тот самый вариант, который пришелся по душе, то меньше всего хочется упустить его. В таком случае Продавец захочет иметь какие-то гарантии покупки, чаще всего это денежный залог. В этой статье речь пойдет о задатке.

Прежде всего, необходимо понять, что же такое задаток и чем он отличается от других форм денежного залога. Статья 380 Гражданского кодекса РФ дает определение задатку. По сути, это денежная сумма, которая выплачивается Покупателем и является доказательством заключения договора и гарантией его исполнения.

Задаток гарантирует исполнение обязательств не только Покупателем, но и Продавцом. Если сделка купли-продажи не состоялась по вине Покупателя, то он теряет сумму задатка, если же договор расторгнут по инициативе Продавца, то он должен возместить Покупателю задаток в удвоенном размере. Однако стоит учесть некоторые юридические детали.

Что такое задаток при покупке квартиры?

Договор купли-продажи считается действительным с момента его заключения, что должно быть подтверждено государственной регистрацией (ст. 558 ГК РФ). Таким образом, обязанности сторон вступают в силу после государственной регистрации, и задаток может применяться как обеспечительная мера только после нее же.

Задаток вступает в силу только после заключения окончательного договора, на предварительный договор купли-продажи его действие не распространяется.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Обратите внимание, что договор о задатке при покупке квартиры необходимо заполняться поэтапно, то есть в начале текста договора вносится информация об участниках соглашения, затем информация о сумме задатка, следующим этапом идет указание в договоре информации о предмете соглашения, а также данных о полной рыночной стоимости недвижимого объекта договора (для оценки которой обычно проводятся переговоры сторон, либо приглашается эксперт, который имеет опыт оценки недвижимости).

Размер суммы задатка в договоре прописывается непосредственно та, которая передается продавцу квартиры. Помните, что указав достоверную сумму задатка вы защищаете права как покупателя квартиры, так и продавца. И не забывайте максимально полно указать в договоре задатка персональные данные сторон соглашения: ФИО, точные паспортные данные, дату рождения, адрес регистрации и проживания.

Когда все пункты договора заполнены и сверены после детального изучения участниками соглашения - необходимо подписать договор, скрепив его подписями обеих сторон. При желании заверив у нотариуса.

Бланк-образец расписки за задаток при покупке квартиры

Единого бланка для оформления задатка не существует. Также возникает вопрос о том, что же такое аванс и как правильно оформить задаток при покупке квартиры? По сути, авансом является предварительная частичная оплата. Он может применяться в тех случаях, когда заключенный договор предусматривает его фактическое исполнение в некий срок.

Задаток или аванс, внесенный по предварительному договору или вообще без него, признается большинством специалистов безосновательным обогащением, так как получение денег не подтверждено каким-либо договором. В этом случае денежная сумма подлежит возврату Покупателю. Поэтому лучше всего избежать передачи Продавцу денежных средств до заключения договора. Порядок действий при покупке квартиры должен быть следующим: сначала Продавец выписывается, потом заключается договор, затем регистрируется переход прав собственности и, наконец, Покупатель оплачивает квартиру. Но ведь и Продавец хочет иметь определенные гарантии, поэтому многие стараются избежать именно такой последовательности и получить часть денежных средств до регистрации.

Задаток при покупки квартиры вносить только по расписке!

В таком случае можно воспользоваться передачей средств через банковскую ячейку. Покупатель может внести туда определенную сумму, которая будет проверена не только Продавцом, но и банковским служащим. Обе стороны будут уверены в наличии и сохранности денег, а окончательная передача средств будет осуществлена после получения банком документов о проведенной сделке. Если же договор не будет заключен, то Покупатель останется при своих деньгах.

Также, можно передавать деньги по расписке. Она должна быть грамотно составлена. В расписке о получении денежных средств должны быть указаны:

• Паспортные данные обеих сторон;
• Дата получения расписки;
• Полученная сумма;
• Планируемая дата заключения договора;
• Подпись лица, получившего деньги;

Лучше всего, если расписку подпишут двое свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег. Однако стоит учитывать, что расписка не обязывает Продавца заключить договор, а если он все-таки не будет подписан, то Вы сможете вернуть только сумму, указанную в расписке.

Договариваясь с покупателем об условиях приобретения квартиры, возникает вопрос фиксирования условий предварительной договоренности. Это даст возможность будущему собственнику спокойно планировать заключение сделки, а продавцу – собрать необходимые документы к назначенной дате. Договор задатка при покупке квартиры – наиболее распространенный вариант оформления намерений продавца и будущего владельца, обеспечивающий финансовую защиту на случай, если одна из сторон захочет отказаться или пересмотреть условия предстоящей сделки.

Существуют и иные способы письменного оформления намерений сторон, однако только задаток накладывает финансовую ответственность за предстоящую сделку, поэтому к вопросу составления договора следует подходить со всей серьезностью.

Суть оформления задатка

Практическое значение задатка – передача денежных средств продавцу в качестве подтверждения намерений покупателя приобрести квартиру в течение определенного договором периода времени. По условиям договора текущий владелец недвижимости несет обязательства по продаже ее конкретному покупателю на установленных условиях.

Кроме того, задаток служит гарантией, что квартира будет приобретена покупателем с высокой долей вероятности, что дает основания прекратить поиск покупателя и готовиться к сделке. Полученная владельцем собственности сумма далее будет учтена при окончательном расчете при продаже.

Договор о задатке представляет собой документальную форму фиксации условий сделки, когда требуется определить денежные обязательства по любым крупным сделкам не только в отношении недвижимости. Требования к составлению данного документа регламентируются положениями ст. 380 ГК РФ.

Расписка, задаток и аванс

В процессе переговоров с покупателем возникает вопрос, как лучше оформлять факт предварительной договоренности. Существует три способа установить предварительные отношения между продающей и покупающей стороной:

1. Расписка в получении суммы.
2. Подписание договора об авансе.
3. Заключение соглашения о задатке.

Некоторые продавцы настаивают на получении части средств в счет будущей продажи квартиры через написание расписки. Следует сразу отклонить данный вариант, так как написанная текущим владельцем расписка не отражает свои содержанием ничего, что имело бы юридическую силу относительно условий будущей сделки.

Данный вариант крайне опасен, прежде всего, для покупателя, так как гарантией предстоящей сделки становится лишь честное слово продавца. Написанная продавцом расписка нужна в качестве дополнения, подтверждающего передачу средств.

Авансовый договор содержит условия будущей купли-продажи, однако финансовая ответственность по нему распространяется только на ту сумму, которую покупатель принимает в качестве частичной оплаты. Документ не влечет за собой ощутимых последствий в случае нарушения условий договоренности. Продавец возвращает аванс, если впоследствии сделка так и не состоялась. Для покупателя данный способ фиксации условий покупки не гарантирует защиты на случай, если продавец откажется исполнять достигнутое соглашение.

Договор о задатке представляет собой юридический документ, условия которого определяются по взаимному согласию сторон. В этом случае, финансовые последствия при нарушении обещаний для обеих сторон более серьезны. Договор устанавливает конкретный объект собственности, который намерены приобрести, ее стоимость, время заключения сделки и окончательного исполнения обязательств.

Правила оформления договора задатка

Неправильное оформление договора о задатке может повлечь неприятности, связанные с признанием документа недействительным. Чтобы избежать негативных последствий, следует уделить особое внимание корректному составлению бумаг.

Соглашение о задатке имеет письменную форму при условии предоставления продавцом правоустанавливающих документов на объект продажи.

Закон не требует заключения договора у нотариуса и его последующего заверения. Стороны могут оформить предварительные условия купли самостоятельно, однако привлечение нотариуса гарантирует обеим сторонам полную легитимность процесса:

• все условия сделки будут отражены в соответствии с требованиями закона;
• будет подтверждена дееспособность сторон и их полное право на заключение подобных соглашений;
• нотариус подтвердит отсутствие мошеннических намерений и наличие доброй воли со стороны покупателя и продавца.

Документ станет подтверждением уведомления об обязанностях по исполнению договора согласно требований ст. 381 ГК РФ и обеспечит финансовую защиту участникам.

Пункты договора

Если принято решение составить договор самостоятельно, необходимо учесть ряд требований, которые выдвигает закон.

В соглашении должны быть в обязательном порядке отражены следующие пункты:

1. Сведения о владельце объекта недвижимости и его приобретателе, включая паспортные данные.
2. Цена покупки.
3. Размер задатка.
4. Информация о недвижимости (точное местоположение и характеристики).
5. Срок, в течение которого стороны обязываются заключить сделку.
6. Условия оплаты дополнительных расходов, связанных с оформлением купли-продажи.
7. Обязательство оплатить в двукратном размере, если условия договора не будут выполнены.

В документе можно установить обязанность оплаты задолженностей по ЖКХ. Прежде чем подписать договор о задатке, рекомендуется составить предварительное соглашение о покупке в качестве приложения к договору о задатке.

На видео об оформлении договора задатка

Размер задатка

Несмотря на отсутствие в законодательстве четко установленных границ суммы задатка, в большинстве случаев размер задатка не превышает 10% от общей оговоренной между участниками сделки стоимости. Следует насторожиться, если продавец согласен на меньшую сумму задатка. Это может означать, что у него остались сомнения относительно продажи квартиры на данных условиях и впоследствии возможен отказ.