Как получить разрешение на строительство частного дома или коттеджа? Порядок получения разрешения на строительство дома - куда обращаться и перечень документов.

Или коттеджа нельзя – сначала следует оформить разрешительные документы. Подготовить территорию и подключить коммуникации.

Перечень документов на строительство частного дома (садового, дачного) под ИЖС

Разрешение на строительство выдает местная администрация. Для его получения следует обратиться в нее с заявлением, к которому прилагаются документы в составе:

• договор купли-продажи (или дарения) земельного участка;
• паспорт земельного участка;
• разрешение (ходатайство) главы местной администрации района о предоставлении участка под строительство;
• генеральный план участка;
• акт установления в натуру осей здания и границ земельного участка;
• топографическая съемка участка.

Порядок оформления документов на строительство жилого дома

Местная администрация рассмотрит ваше заявление и вынесет решение о разрешении (или отказе) строительства частного дома. В случае положительного решения, следует оформить паспорт проекта частного жилого дома в составе:

• документа, удостоверяющего ваше право на земельный участок;
• постановления администрации о разрешении строительства;
• копии из генплана градостроительной документации;
• техусловий подсоединения к инженерным коммуникациям;
• ситуационного плана;
• планов этажей, фасады, разрезы;
• акта об установлении границ в натуре и разбивки строений.

Дополнительно собирается проект индивидуального частного жилого дома в составе:

• ситуационного плана, на котором видно размещение объекта и ближайших населенных пунктов, источников, сооружений и сетей;
• топосъемки участка с прилегающей улицей;
• генплана участка с привязкой к местности и вертикальной планировкой;
• планов подвала и этажей;
• характерных разрезов;
• фасадов зданий;
• планов стропильной системы и кровли;
• плана и сечений фундаментов;
• общей пояснительной записки и технико-экономических показателей;
• сметных соображений по стоимости строительства;
• чертежей инженерного обеспечения.

Какие нужны документы для оформления земельного участка

Тем, кто только собирается оформлять участок, будет полезно знать, какие документы для этого нужны. Для регистрации земельного участка следует представить документы в составе:

• договора купли-продажи;
• заявления, где указаны: размеры и положение участка, цель использования земли (например, строительство, организация личного х-ва и т.д.);
• копии паспорта владельца участка;

Оформление земельного участка следует начинать с подачи заявления в Министерство по управлению госимуществом (к заявлению прилагается копия паспорта). Если участок не был ранее приватизирован, на его оформление уходит меньше времени. Процедура рассмотрения заявления должна занимать две недели, но на практике этот процесс более долгий.

Как только будет принято решение об оформлении земельного участка, можно заказывать измерение участка и составление кадастрового плана (этот этап занимает около месяца). Теперь можно заключать с государством договор купли-продажи участка. Эта процедура не нужна, если вы получили участок в наследство или от государства бесплатно.

После этого подается заявление в Федеральную регистрационную службу, к которому прилагаются документы в составе:

• решения местной власти об оформлении земельного участка;
• копии паспорта владельца;
• договора купли-продажи;
• заверенного кадастрового плана участка.

Кроме паспорта владельца все документы предоставляются в виде оригинала и копии.

В этой статье мы хотим подробно рассказать о том, какие документы нужно оформить для строительства частного дома.

Для получения разрешения на вы, прежде всего, должны обзавестись грамотно разработанным инженерно-техническим проектом , ведь он по сути своей является важнейшим документом при пусконаладочных или же монтажных работах. В таком документе в обязательном порядке упоминается каждая составляющая инфраструктуры вашего будущего жилища. Получить разрешение на строительство можно лишь после того, как все документы, вплоть до проекта самого дома, будут тщательным образом проверены коммунальными службами и органами пожарной безопасности. Более того, все собранные документы следует дать на рассмотрение также и в потребительский надзор.

Вначале отметим, что описываемое нами разрешение будет выдаваться в администрации того города/поселка, на территории которого планируется строительство.

Δ 2. Какие документы нужно собрать в органы самоуправления?

А пакет документов, которые необходимо предоставить туда, выглядит примерно так:

1. Схема участка, в которой указывается месторасположение будущего дома.

2. Свидетельство о том, что вы имеете право на строительство дома на определенном участке (паспорт, подтверждение от местных органов, договор о покупке).

3. Генеральный план участка.

4. Собственно, заявление.

Δ 3. О самовольном строительстве

Самовольное строительство (то есть, строительство без необходимого на то разрешения) подразумевает то, что возведенное таким образом здание будет попросту вне закона. Его нельзя будет подключить к каким-либо инженерным коммуникациям, более того, есть большая вероятность его сноса. Также есть информация о том, что самовольно возведенный дом невозможно будет зарегистрировать. По этой причине использовать его в качестве жилья, а также в коммерческих целях, будет невозможно, то ставит под большой вопрос саму целесообразность такого строительства. Так что не следует игнорировать действующие законодательные требования.

Самовольное строительство не оправдывается ничем. Суд лишит вас прав собственности, а для их возвращения нужно будет потратить очень много денег (хотя положительный исход не гарантирован). Далее отметим, что приравнивает сооруженный объект к разряду самовольных:

1. При его строительстве были нарушены гигиенично-санитарные нормы.

2. Были нарушены строительные нормы.

3. Не было получено разрешение от местных властей на строительство.

Также действующее законодательство гласит, что человек, самовольно построивший здание, не сможет его ни продать, ни подарить. Минимальное наказание при этом - денежный штраф, максимальное - это снос здания (притом за счет застройщика). Лишь в отдельных случаях суд может вернуть застройщику право собственности, но лишь тогда, когда объект не ущемляет права других людей и не угрожает их жизни.

Δ 4. Какие документы собрать для строительства?

После приобретения земельного участка вы должны обзавестись всеми документами, необходимыми для легальной застройки. К этому следует отнестись со всей серьезностью и начинать лучше всего с получения разрешения. В органы самоуправления подается заявление, которое сопровождается следующими документами:

1. Соответствующим актом о границах земельного участка.

2. Постановление о том, что на отведенном участке разрешается индивидуальное строительство (на документе должна быть подпись главы администрации).

3. Паспорт на участок.

4. Генплан участка.

5. Договор о покупке/продаже участка.

После этого все документы подаются на рассмотрение. Затем, в случае положительного результата, застройщик получает паспорт проекта, который состоит из:

1. Собственно, постановления администрации.

3. Свидетельства прав на строительство.

4. Планов этажей, а также разрез будущего объекта.

5. Техусловия касательно подключения к коммуникациям.

6. Ситуационный план.

7. Копия генерального плана.

Отдельно оформляется проект дома, он также необходим для будущего строительства. Он будет включать в себя:

1. Ситуационный план.

2. Чертежи обеспечения.

3. Топографический снимок земельного участка.

4. Смету строительства.

5. Генплан застраиваемого участка.

6. Пояснительная записка.

7. План подвала и этажей.

8. Разрез фундамента.

9. План перекрытия и крыши.

11. План стропильной системы накрытия.

Δ 5. Регистрация земельного участка.

До того как начать строительный процесс, позаботьтесь о регистрации застраиваемого участка. Для этого вам потребуется еще один список документов:

1. Заявление, в котором будет обосновано ваше намерение строить на участке тот или иной объект.

2. Свидетельство, подтверждающее ваше право на владение участком.

3. Ксерокопия паспорта.

4. Договор о покупке/продаже участка.

5. План участка, который будет заверен всеми органами кадастра.

Как мы видим, получение разрешения на строительство частного дома - это довольно длительный и трудоемкий процесс. Но, разумеется, лучше поначалу потратить на это время и силы, чем в дальнейшем оплачивать снос своего дома или судебные разбирательства.

Стоимость и сроки строительства дома из оцилиндрованного бревна
Технология каркасного строительства дома

Согласно требованиям, предусмотренным Градостроительным кодексом, чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, требуется несколько документов. Если пропустить этот этап, то в дальнейшем могут появиться проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости. Бумага подтверждает соответствие разделов проектной документации объекта плану участка и межевания территории. Если в соответствии с Градостроительным кодексом выдано разрешение, то застройщик вправе законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.

Что такое разрешение на строительство

В сфере строительства, учитывая и индивидуальное жилое, основным документом выступает Градостроительный кодекс. На эти нормы ориентируются при возведении всех зданий и сооружений. Согласно установленным градостроительным нормам, для стройки требуется получение разрешения. Оно представляет собой бумагу, где орган власти подтверждает соответствие проектной документации на возведение здания проекту планировки участка и проекту межевания территории (при постройке или реконструкции линейного объекта).

Кто выдает

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное разрешение на строительство выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного, в том числе и дачного участка. Здесь имеются некоторые исключения:

• при проведении строительных работ с использованием недр – Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации;
• при использовании на объекте атомной энергии – Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• при строительных работах внутри границ исторических поселений – орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия;
• при возведении объекта космической инфраструктуры – Государственной корпорацией космической деятельности «Роскосмос».

Зачем нужно

Основное назначение разрешения – отразить, что выполнение архитектурного проекта здания осуществлено без отклонений от установленных строительных норм и правил. Это необходимо для подтверждения соответствия будущего жилища требованиям безопасного проживания, исключения рисков нанесения ущерба окружающей среде или объектам инфраструктуры, которые находятся в строительной зоне. Документация необходимо проверить на соответствие:

• требованиям Градостроительного кодекса;
• санитарно-эпидемиологическим нормам;
• строительным нормам;
• требованиям пожарной безопасности;
• нормам технического надзора.

Чем чревато отсутствие разрешительной документации

Дом, будь то коттедж, дача или частное жилое строение, на который отсутствуют разрешительные документы на строительство, считается возведенным вне закона. Такой объект нельзя подключить к инженерным коммуникациям, а в худшем случае ему угрожает принудительный снос. Застройщик не может этому препятствовать, иначе его привлекают к административной ответственности. Она наступает при обнаружении несоблюдения санитарно-гигиенических норм при возведении здания.

Построенный без одобрения государством дом не зарегистрирует БТИ. Физическое лицо, допустившее самовольное возведение, не имеет права на:

• продажу;
• сдачу в аренду;
• дарение.

Как получить разрешение на строительство

Чтобы получить одобрение на постройку здания, требуется профессионально разработать весь проект. Лучше в этом случае обратиться в специализированную организацию любого города, будь то Москва или более мелкие пункты. Она может предоставить уже имеющиеся проекты или разработать новый. В противном случае придется самостоятельно собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации. Их прикладывают к заявлению и представляют в соответствующий федеральный орган, через представителя или многофункциональный центр.

Ст. 51 градостроительного кодекса

Подробно об органах, порядке выдачи разрешения, правовых актах, необходимой для этого документации, в том числе и проектной, процедуре ее получения говорится в статье 51 Градостроительного кодекса. Она содержит 23 пункта. Помимо порядка получения и документации в статье сказано о том, как и кем будет проводиться проверка бумаг, какое решение может принять орган самоуправления и причины в случае отказа. Также она содержит информацию по поводу срока действия, восстановления по его истечению и передачи в случае продажи.

В каких случаях разрешение не требуется

Есть ряд случаев, когда не потребуется выдача специальных разрешений на строительство объекта. Они описаны в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. К этим случаям относится строительство:

• гаража на земельном участке, предоставленном для некоммерческого использования;
• компактного некапитального сооружения, такого как киоск, беседка, павильон, летняя кухня, навес, баня, сарай, погреб, колодец;
• вспомогательного объекта для подключения к инженерной сети или прокладке ее коммуникаций;
• внутриканальных системных соединений.

Получение разрешения на строительство ИЖС

Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.

Особенности градостроительного регламента

Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.

Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:

• хотя бы одна жилая комната – 12 кв.м. гостиная или 8 кв.м. спальня;
• раздельный санузел – ширина от 1,5 м для ванной и от 0,8 для туалета;
• кухня – 6-8 кв.м.;
• коридоры – ширина от 0,85 м.

Какие объекты попадают под категорию

Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.

Подача заявления от застройщика в органы местного самоуправления

Прием заявления застройщика на выдачу разрешения осуществляется через многофункциональный центр, который и занимается предоставлением государственных услуг. Ожидание в очереди должно занять не более 15 минут. Само заявление органы самоуправления обязаны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. При индивидуальной застройке с использованием недр необходим документ, подтверждающий право на них. В случае возведении здания в границах исторического поселения необходимо приложить описание внешнего облика объекта в текстовой и графической формах, включая:

• основные параметры объекта;
• варианты цветового решения;
• планируемые строительные материалы;
• фасады.

Сопроводительные документы для получения разрешения на строительство

При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:

• правоустанавливающие документы;
• проектная документация;
• документы, устанавливающие личность заявителя;
• заявление, которое пишется в органе местного самоуправления по образцу уже при обращении.

Правоустанавливающие документы

Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:

• Подтверждающие личность каждой стороны сделки;
• свидетельство о наследстве, судебное решение или другой документ, служащий основанием для регистрации права собственности;
• кредитный договор при покупке объекта в ипотеку;
• полученное ранее свидетельство о регистрации;
• документ об оплате госпошлины;
• кадастровый паспорт объекта, если ранее он не был предоставлен в Росреестр;
• заявление о регистрации.

Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:

• пояснительная записка;
• копию схемы планировки земельного участка, где планируется возведение, с указанием размещения объекта капитального строительства, проходов и подъездов к нему;
• копию схемы планировочной организации земельного участка с указанием красных линий;
• архитектурные решения;
• проект организации работ по демонтажу или сносу;
• сводный план инженерно-технического обеспечения, на котором отмечены места подключения;
• проект организации строительства;
• описание доступности для инвалидов социального объекта;
• заключение экспертизы проектной документации;
• разрешение на отклонение некоторых параметров;
• согласие правообладателей на реконструкцию.

Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:

• градостроительный план земельного участка, выданный в течение последних трех лет до дня написания заявления на разрешение;
• схема планировочной организации земельного участка, на котором обозначены места нахождения объектов ИЖС;
• описание того, как объект будет выглядеть внешне, если строительство предполагается в области исторических поселений.

Заключение государственной экспертизы

Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.

Градостроительный план участка

Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:

• топографическая съемка участка с отметкой подземных, наземных и надземных конструкций;
• подтверждающие личность заявителя;
• написанное застройщиком заявление на выдачу плана;
• Кадастровый и технический паспорт объекта.

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

• адресате судебной инстанции, куда подается иск;
• полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
• заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
• пояснении ситуации;
• просьбе признать решение определенного органа незаконным;
• приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:

• если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
• если участок зарезервирован для государственных нужд;
• при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
• если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешительный документ на строительство сохраняется на протяжении всего времени, которое указывается проектом организации. Срок действия составляет 10 лет. На протяжении этого времени можно продолжать строить дом. До окончания указанного срока действия объект должен быть введен в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, может и продлить его при необходимости, или выдавать их на отдельные этапы строительства.

Как продлить

Для продления разрешения застройщику не позднее 60 дней до момента окончания срока действия необходимо подать заявление в тот же орган, который выдавал бумагу ранее. Отказ может быть получен, если до конца срока подачи данного заявления так и не было начато возведение, реконструкция или капитальный ремонт объекта. При долевом строительстве дополнительно потребуется договор, который отражает поручительство банка, подтверждающее надлежащее исполнение застройщиком обязанностей, касающихся передачи жилого помещения гражданам, чьи средства были привлечены.

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома

Сам разрешительный документ, согласно части 15 статьи 51 ГК РФ, выдается соответствующим органом без взимания платы. Затраты могут быть связаны лишь с подготовкой и согласованием документации. Специализированные фирмы, куда часто обращаются застройщики, предлагают свои услуги по цене 10-45 тысяч рублей. Все зависит от сложности и скорости работ. При подготовке документации в сжатые сроки приходится доплачивать за срочность. Кроме того, для каждого региона устанавливаются свои тарифы и пошлины.

Плюсы и минусы ИЖС

Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:

1. Земли для ИЖС могут быть участниками каких-либо государственных программ поддержки.
2. Если нет общей собственности на участок, то его владелец не столкнется с зависимостью от других собственников.
3. За счет прописки на участке его хозяин имеет возможность пользоваться всеми социальными учреждениями.
4. На участке под ИЖС можно построить любой дом вне зависимости от вопросов по переводу земель в другую категорию.

Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.

Видео

Земельный участок без подряда – самый востребованный продукт загородного рынка. Понятно, что за покупкой последует строительство дома - в том темпе и по той схеме расходования средств, которые будут удобны хозяину. В этом – одно из преимуществ такого приобретения. Важно только определиться, какие бюрократические и физические препоны следует преодолеть, чтобы в дальнейшем дом не оказался «объектом вне закона». А сделать потребуется немало.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Геология: узнайте, не провалится ли ваш дом
Один из вопросов, который возникает перед законопослушным собственником – это проведение геологического исследования участка . Специалисты считают, что эту процедуру пройти стоит. Просто потому, что желательно знать, что находится под планируемым домом, и подходит ли для строительства грунт. Особенно, если проектом предусматривается строительство подвальных помещений.

Как рассказал Интернет-порталу про недвижимость Вячеслав Яшин, менеджер проекта «Спасские дачи» компании «Новая Рига» , проведя эти работы, покупатель будет знать – на каком уровне находятся грунтовые воды, каков состав почвы и т.п. А это, в свою очередь, поможет сделать правильный фундамент и оградить себя от будущих проблем, например, - появления воды в подвале. Довольно часто требуемую на этот счет информацию можно получить у продавца, девелопера-застройщика или в местном архитектурном отделе.

В компании «ТрансРегионИнвест» обосновывают важность проведения геологии, если собственник собирается заняться прокладкой систем водоснабжения и канализации.

Исследования проводят специализированные фирмы, и эти услуги для «индивидуальной малоэтажки» варьируются в рамках 40-80 тысяч рублей.

Разрешите построить
Благодаря «дачной амнистии», говорят специалисты, сегодня получать разрешение на строительство стало не обязательно. Можно построить дом, а потом легализовать его в упрощенном порядке. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в народе – закон о «дачной амнистии»). В соответствии с этим законом, говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга Департамента по работе с земельными участками компании «ТрансРегионИнвест» , зарегистрировать право собственности на построенный без разрешения на строительство дом можно на основании техпаспорта БТИ, получение которого занимает не менее трех месяцев . Для получения возможности зарегистрироваться в построенном доме, а также для получения почтового адреса необходимо, чтобы дом был признан жилым .

17 июля 2009 года был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года. Документ был опубликован в «Российской газете» 22 июля 2009 года и вступил в силу 2 августа 2009 года.

Каким пойти путем – получить разрешение на строительство до начала стройки или легализовать постройку post faсtum – решать, безусловно, собственнику земельного участка. «Своим клиентам мы советуем сначала получить разрешение на строительство и на законных основаниях приступать к строительству дома. Это предусмотрено п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ», – говорят в «ТрансРегионИнвест».

Разрешение на строительство выдается администрацией района того региона, где ведется стройка. Для получения этого документа необходимо передать в отдел районный отел архитектуры следующий пакет документов:

1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на земельном участке;
2. копию свидетельства о регистрации права собственности на землю;
3. копию кадастрового плана участка;
4. копию договора купли-продажи участка;
5. копию личного паспорта;
6. ходатайство местной администрации;
7. справку местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;
8. ситуационный план, заверенный в местной администрации;
9. согласование со службами (газовая, электросеть, «Ростелеком»);
10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Срок подготовки разрешения – один месяц. Разрешение на строительство выдается в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Сданные копии документов не возвращаются. Проект дома возвращают собственнику с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

Подробнее о пункте 10: проект + схема участка
Заслуживает отдельного внимания пункт 10-й, отмечают в «ТрансРегионИнвест». Архитектурный проект дома должен быть выполнен фирмой, имеющей соответствующую лицензию на право проектирования зданий и сооружений. Фирма должна предоставить распечатанный проект с чертежами поэтажных планов и фасадов, с подписями всех исполнителей и синей печатью на каждом листе. К проекту прикладывается копия лицензии на проектирование, с отметкой «копия верна» и синей печатью фирмы.

Схема планировочной организации земельного участка (также п.10) – это план участка с обозначенными на нем контурами строений.

Существует три варианта, как его сделать:
– поручить разработку этой схемы той же фирме, которая делает проект дома;

– составить самостоятельно (от руки), с указанием расстояний от дома до границ участка (те, кто владеет программой AutoCAD или другой программой векторной графики, могут нарисовать этот чертеж с помощью программы.

При разработке чертежа необходимо учитывать, что существует целый ряд СНИПов, которые регламентируют размещение дома на участке.

Инженерия: подключение – платное и с разрешения
Иногда, и даже чаще всего, строительство начинается не с основного дома, а, например, с возведения бани или каких-то хозяйственных построек. Однако независимо от того, с чего начинается стройка – с дома или бани, подведение коммуникаций к построенному объекту это, зачастую, самая большая головная боль для собственника.

Обычно, продавая участок без подряда, девелопер-застройщик обещает подвести коммуникации к границе участка. Стоимость физического подведения «трубы и кабеля» от границы участка к дому зависит от стоимости материалов и работы, в редких случаях превышает 70 000 – 100 000 рублей . Но помимо этих работ существуют платежи за оформление всех необходимых документов (тех. условий, проекта согласования и самое главное - «права подключения»). Эти платежи зачастую сопоставимы со стоимостью участка.

Например, на сегодня стоимость «законного» подключения электричества в среднем по Московской области колеблется от 50 000 до 300 000 рублей при условии, что основной внутрипоселковый кабель проходит у границы купленного участка. Если же придется подключаться от подстанции, то к этой сумме добавится кабель и стоимость работ по его прокладке от подстанции до участка. С газом – похожая ситуация. Только стоимость работ по подключению будет выше примерно от 200 000 до 500 000 рублей . Отдельно надо рассматривать так называемое «право подключения». Оно может входить в стоимость земли, а может предоставляться за отдельную плату, и его размер будет зависеть только от аппетитов девелопера-застройщика.

Очень редко стоимость подключения и всех других работ, связанных с подведением коммуникаций к дому, девелопер-застройщик включает в стоимость участка и берет на себя, так как все эти работы существенно увеличивают себестоимость земли. Так что, находясь на стадии выбора участка, стоит задать себе вопрос: почему два одинаковых участка в соседних поселках имеют 2-х кратную разницу в стоимости?

Важность проблемы законного проведения инженерных коммуникаций подчеркивают и в компании «Велес Капитал Девелопмент». Если собственник использует водопровод, газо- или энергоснабжение, но при этом у него нет акта о законном вводе коммуникаций, то ему можно только посочувствовать, говорит Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент». Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего обратиться к организации, осуществляющей технический надзор – чтобы она провела мониторинг всех документов, необходимых для строительства.

Если же все проблемы решать самостоятельно, то за разрешением на строительство хозяйственных построек с подведением коммуникаций застройщик должен обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района .

При этом предоставляются следующие документы:
1. заявление;
2. ходатайство Главы территориального образования района;
3. копия свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка - индивидуальное жилищное строительство);
4. кадастровый план земельного участка;
5. проект хоз. постройки в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;
7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;
8. план земельного участка из БТИ .

Счастливый финал: ввод в эксплуатацию
Для «узаконивания» построенного дома, говорят в компании «Велес Капитал Девелопмент», необходимо провести процедуру «ввода в эксплуатацию». Для этого требуется передать в местную администрацию пакет документов:

1. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
2. паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
3. заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документацией.

На основании этих документов собственник земельного участка получает постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и регистрирует право собственности.

о строительстве дома:

Строительство дома, реконструкция, перепланировка или иные действия требуют соответствующего разрешения. Его оформление и случаи применения регламентируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В контексте правовых норм актуальным становится вопрос о порядке оформления разрешения на строительство, а также необходимых документах.

Необходимость разрешения на строительство

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, назначение разрешения на строительство заключается в проектной информации. Все производимые работы и итоговый результат должны соответствовать установленным правилам застройки.

С учетом данного аспекта подаваемая на получение разрешения документация проверяется на соответствие следующим нормам :

• требования Градостроительного кодекса;
• санитарно-эпидемиологические показатели;
• локальные правила застройки;
• требования пожарной безопасности;
• предписания технического надзора.

Разрешение на строительство выдается исполнительным органом по месту нахождения объекта. Однако в зависимости от типа участка и застройки документ может оформляться:

• через Министерство природных ресурсов и экологии РФ при строительстве, затрагивающем недра;
• для применения атомной энергии обращаются в Федеральную службу по экологическому, техническому и атомному надзору;
• при строительстве вблизи исторических поселений обращаются в орган исполнительной власти субъекта РФ по охране культурного наследия;
• для возведения объектов космической инфраструктуры обращаются в “Роскосмос”.

Простому гражданину для получения разрешения на строительство достаточно обратиться в органы местного самоуправления . Такой документ требуется при любом капитальном внесении изменений в технические характеристики объекта, включая перестройку помещений.

Документы для получения разрешения на строительство

Для получения разрешения на строительство собирают следующие документы:

• заявление застройщика;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и объект недвижимости;
• градостроительный план по представленному земельному участку;
• пояснительная записка к проектной документации;
• схема-план земельного участка под строительство;
• схема, показывающая архитектурные решения в пределах допустимых под застройку границ;
• сведения об инженерном оборудовании;
• проект сноса или демонтажа определенных объектов;
• проект капитального строительства;
• заключение государственной экспертизы по представленной проектной документации;
• разрешение на отклонение от базовых параметров при строительстве или реконструкции;
• согласование предстоящих работ со всеми правообладателями объекта строительства.

Все указанные документы предусмотрены для получения разрешения на объект капитального строительства. С учетом сопутствующих нюансов некоторые из них следует рассмотреть более подробно.

Заявление застройщика

Заявление застройщика — основной документ, по которому оформляется разрешение на строительство. Утвержденной формы не имеет и составляется по общим правилам с указанием следующей информации:

• учреждение, в которое направляется документ;
• сведения о заявителе, паспортные и контактные данные;
• изложение просьбы, указание типа застройки;
• адрес и подробное описание объекта строительства;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• ссылка на проектную документацию, сведения о разработавшей ее компании;
• перечень вносимых изменений, если подразумевается реконструкция или перестройка;
• перечень прилагаемых документов;
• подпись заявителя, дата составления.

Если здание возводится вблизи исторического поселения, заявление дополняют текстовой и графической информацией о внешнем виде будущего здания. Такое дополнение должно отражать:

• основные пропорции и параметры объекта;
• варианты цветового решения;
• запланированные для строительства материалы;
• фасады здания.

Вместе с заявлением на получение разрешения подаются:

• правоустанавливающие документы;
• проектные бумаги;
• документы, подтверждающие личность заявителя или его представителя.

Весь перечень бумаг подается в многофункциональный центр или органы местного самоуправления. Нередко заявление заполняется при подаче документов, готовый бланк выдается на месте.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы подтверждают легитимность владения и обращения заявителя за разрешением на строительство. Основными в этом случае выделяют свидетельство о регистрации права собственности и удостоверение личности заявителя.

Получить свидетельство о регистрации можно при обращении в органы Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого понадобятся следующие документы:

• бумага, подтверждающая владение объектом недвижимости — договор купли-продажи, завещание, дарственная;
• договор о кредитовании, если объект приобретен по ипотеке;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление на получение свидетельства о регистрации.

В некоторых случаях вместо оформленного свидетельства можно представить и иное подтверждение владения недвижимостью. Договор дарения, купли-продажи или завещание в этой ситуации также могут считаться правоустанавливающими документами. Однако рекомендованным остается получение свидетельства.

Проектная документация

Проектная документация, требуемая для получения разрешения на капитальное строительство, состоит из следующих актов:

• пояснительная записка;
• копия схемы планировки земельного участка — местоположение постройки, планируемые подходы и подъезды к ней;
• копия планировки участка с отображением красных линий — границ, ограничивающих строительство;
• архитектурные решения;
• проект по демонтажу или сносу отдельных объектов;
• план инженерно-технического обеспечения с отображением мест подключения;
• проект по организации всех этапов строительства;
• сведения о доступности планируемого объекта для инвалидов;
• заключение экспертизы по представленным проектам;
• разрешение на отклонения определенных параметров;
• согласие всех правообладателей на предполагаемые работы.

Представленный список относится к объектам капитальной застройки. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) требуется только:

• градостроительный план для земельного участка, оформленный не ранее трех лет до подачи заявления;
• схема планировки земельного участка с местонахождением объектов ИЖС;
• если застройка производится вблизи исторических поселений — требуется детальное внешнее описание объекта.

Заключение государственной экспертизы

Заключение государственной экспертизы — это положительная оценка, характеризующая проектную документацию. Для ее получения с приведенными планами обращаются в органы местной администрации по месту расположения земельного участка.

Положительное решение может быть получено и через негосударственную экспертизу. В этом случае к общему пакету документов прилагается копия свидетельства об аккредитации компании, оформившей соответствующее заключение.

Градостроительный план участка

Градостроительный план участка оформляется в отделе Градостроительного развития и архитектуры местной администрации. Документ оформляется бесплатно, для его получения необходимо представить:

• топографическую съемку участка с отображением подземных, наземных и надземных конструкций;
• удостоверение личности заявителя;
• заявление на выдачу градостроительного плана;
• кадастровый паспорт и технический план.

Срок оформления градостроительного плана занимает до трех месяцев. При этом на получение разрешения для строительства требуется план, оформленный в течение трех предшествующих подаче заявления лет.

Перечень документов для частного застройщика

Частный застройщик — лицо, планирующее возводить дом до трех этажей для проживания семьи. Процедура получения разрешения в этом случае требует значительно меньше усилий, чем при капитальном строительстве.

Для ИЖС требуется:

• правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• схема по организации планировки.

Если планируется возвести объект для проживания двух и более семей — упрощенная схема перестает действовать. В этом случае застройщику придется собирать все документы, необходимые для капитального строительства.

Сроки получения разрешения

После подачи всех требуемых документов срок получения разрешения составляет 7 рабочих дней . Однако для нелинейного объекта капитального строительства, а также для застройки вблизи исторических поселений данный период может быть увеличен до 30 дней .

Разрешение на строительство выдается на срок в 10 лет. В течение данного периода строительство должно быть закончено, а объект введен в эксплуатацию. По необходимости срок может быть продлен на основе обращения в те же органы, что выдали разрешения.

В продлении может быть отказано, если за предшествующий период никаких работ по постройке или реконструкции не было произведено.

Отказ в выдаче разрешения

Причиной отказа в оформлении разрешения может быть:

• строительство на особо охраняемых территориях;
• резервирование участка для государственных нужд;
• отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок;
• недостатки проектной документации, отсутствие технических сведений о возводимом объекте, его высоте, площади, этажности, инженерных сетях.

Отказ в выдаче разрешения сопровождается пояснениями. В соответствии с ними необходимо устранить недостатки и подать документы снова. В ином случае можно обжаловать отказ, подав иск в суд.

Исковое заявление в этом случае должно содержать следующие сведения:

• адрес судебного учреждения, куда направляется иск;
• полное имя заявителя, паспортные и контактные данные;
• наименование и адрес органа местного самоуправления, а также имя должностного лица, действия которого подлежат обжалованию;
• краткое изложение ситуации;
• просьба о признании решения об отказе неправомерным;
• перечень документов, подтверждающих позицию заявителя, копии удостоверения личности и отказа в строительстве.

Когда не требуется разрешение на строительство?

Разрешение на строительство не требуется в следующих случаях:

• возведение гаража на земельном участке для некоммерческого использования;
• постройка малогабаритного некапитального сооружения — киоска, павильона, беседки, сарая, летней кухни, навеса, бани, погреба, колодца;
• строительство вспомогательного объекта для подключения к инженерным сетям или прокладки линий коммуникаций;
• возведение внутриканальных системных узлов и соединений.

Для всех остальных случаев наличие разрешения на строительство считается обязательным. Любые работы при отсутствии такой бумаги считаются незаконными. Готовый объект в этом случае не может быть подключен к инженерным сетям. Также начинают действовать ограничения на его продажу, аренду или передачу.

При отсутствии разрешения владельца могут обязать вернуть постройку к изначальному виду, устранив внесенные изменения. Также застройщика могут привлечь к административной ответственности в случае, если строительство не соответствует санитарно-гигиеническим нормам.