Как определяется валовый рентный мультипликатор. Сравнительный подход при оценке недвижимости

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)

	Цена продажи Санал

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.

V= 15000х5= 75000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

4.3 Применение затратного подхода

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:

сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

этап . На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. этап . Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. этап . Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Стоимость строительства базовой единицы

Требуемая площадь

Стоимость строительства по базовой единице

Поправки на особенности оцениваемого объекта

Мульти пликатор с учетом местных условий

Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.

Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

этап. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). этап. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Например: единичная стоимость 1 м² кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих, стоимости эксплуатации машин и механизмов. Умножая стоимость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

этап. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки. Осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. Данный способ включает несколько методов расчета. Выделяются: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный и базисно-компенсационный методы. Ресурсный метод – это расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Данный метод применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 1992г. № БФ-926/12. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) – это относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется применять метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146. Базисно-индексный метод – это перерасчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов на основе Методических рекомендаций, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Базисно-компенсационный метод – это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. До наступления стабилизации экономической ситуации в стране и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами индексного способа являются ресурсный и ресурсно-индексный. На практике чаще всего используется базисно-индексный метод, как наиболее простой. Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа сооружений:

метод разбиения; метод срока жизни.

Метод разбиения.

Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке. Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого.

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом

Наименование работ	Стоимость, долл.
Ремонт участка
Ремонт водопроводной сети
Внутренняя покраска и отделка
Устранимое физическое ухудшение – всего

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Компоненты	Полная стоимость воспроизводства	Фактический или эффективный возраст	Ожидаемый срок жизни		Износ, долл.
Вентиляция
Канализация
Отопление

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов

Расчетные данные	Единица измерения, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.
Устранимые физические ухудшения, долл.
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.
Эффективный возраст сооружения, лет
Экономический срок жизни сооружения, лет
Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), %
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл.

При использовании экспертного метода расчета физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем величину износа в стоимостном выражении.

Определение физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, долл.				Накопленный износ, долл.
Фундамент
Энергосистема

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктивного элемента здания

Процент износа

Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта. Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом: Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверх улучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости. Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя методами:

связанных продаж, когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора.

В данном методе осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле:

Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор

Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где

И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ .+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов. считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Еще статьи по экономике

Роль бизнес-планирования в стратегическом развитии казенного предприятия (на примере ФКП УТ ЛенВО ОСП Ломоносов)
Тема бизнес-планирование одинаково важна как для тех, кто только собирается создавать новое предприятие, так и для тех, кто уже не новичок в бизнесе, однако хочет расширить его объемы, в...

Производительность труда как важнейший фактор эффективности производства на примере СП ЗАО Милавица
Производительность труда на промышленных предприятиях является не только одним из главных показателей эффективности его деятельности, но и прогнозным показателем, от выполнения которого...

Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта по запуску новой технологической линии по производству диэлектрических перчаток
В настоящее время существует не мало возможностей для инвестирования. Но при этом у большинства предприятий свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования, в разной степени...

Метод сравнения продаж . Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Метод валового рентного мультипликатора . Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

,

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта, Д р - рентный доход оцениваемого объекта, ВРМ - валовый рентный мультипликатор, С анал - цена продажи аналога, ПВД анал - потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в $15000. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. ниже):

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.

V = 15000 ∙ 5 = $75000.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.

Метод валового рентного мультипликатора. (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход

собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. 1.Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

2. 2.В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Задача 1

1.Метод разделения вкл. в себя 3 вида износа:

Физический износ

Функциональный износ

Внешний износ

Физический износ - утрата объектом своих потребительских ка­честв вследствие эксплуатации или естественных (природных) фак­торов.

Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.

Внешний износ - это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устрани­мый и неустранимый.

Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта

Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение изно­са невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляе­мая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.

1Многоэтажный дом без лифта - функц.

2)В доме протекает крыша - физич

3)Жилой дом в аэропорту -внешний

4) В офисе нет системы кондиционирования - функц.

5)Бизнес-центр без лифта - функцин. и т.п.

Задача 2

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

1. Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

В. Неустранимые долгосрочные компоненты:

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Ст-ть износа неустранимых долгосрочных компонентов:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональный износ:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально поправимые – 4630 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Задача 3

Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:

Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100

Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт

В данном случае это неустранимый физический износ в коротко живущих элементах, величина которого равна 9983

Задача 4

Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 174900 $. Затраты на устранение физического износа – 2000 $. Полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 $.

Фактический возраст объекта 10 лет, а общая физическая жизнь 75 лет.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Изф = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 $

Задача 5

Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающейся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 $. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормативный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 $. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 $. Какой размер необратимого физического износа?

Неустранимый износ = износ долгосрочных элементов + краткосрочные элементы здания = 1250+2001= 3251

1000руб. - устранимый износ физический

Задача 6

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли – 2500 $, окраски – 1500 $, стоимость необходимых кровельных работ – 500 $ и малярных – 1500 $. Какой вид износа имеет место в данном случае?

В данном случае это устранимый физический износ, величина которого равна сумме затраченной на ремонт. Ремонт включает стоимость кровельных и малярных работ, а также окраски кровли.

Задача 7

Известно , что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 $, а в новом – 1100 $.

Определить сумму и вид износа.

В данном случае это поправимый функциональный износ, величина которого равна 400 $.(1500 $ - 1100 $).

Задача 8

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры - 3500 $, её физический износ – 2000$. Стоимость демонтажа электроарматуры – 1000$ и стоимость монтажа новой электроарматуры – 1500$.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 4000$ ((3500-2000)+1000+1500).

Задача 9

В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшее использование сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 $. Физический износ – 500 $. Стоимость ликвидации склада – 800 $.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 8300 $.

Задача 10

В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потери дохода 2000 $. Определить вид и сумму износа, если форма капитализации для данных объектов составляют 10%. Стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 $.

Происходит увеличение дохода на 2000 $. Капитализированное увеличение ЧГД при норме капитализации 10% составит 20000 $.(PV=П/r=2000/0,1=20 000) В результате мы имеем исправимый функциональный износ в размере 5000 $.

20000 – 15000 = 5000 $

Сравнительный подход:

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Цена продажи / годовой (месячный и т.п.) доход

Общая ставка дохода

ОКК = Чис. опер. доход(ЧП+А)/ Цена продажи

Задача 11

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 у.е по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода.

Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оценив-й объект	Сравнительный объект
Продажная цена	490000
Дата продажи	Сейчас	1,5% (+9000)	3% (+22500)	сейчас
Мусоропровод	+	+	+	Нет (+16000)
Окружающий ландшафт	Достаточ	Лучше (-5000)	Достаточ	Достаточ
Финансирование	рыночн	рыноч	Льгот (-15000)	рыноч
Местоположение	обыч	Такое же	Такое же	Лучше 6 кв*3000 (-18000)
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры	24776	24160	22250	24889
ВРМ	6	6	5,9	6

Уточненные продажные цены:

1) 600000+9000-5000 = 604000 уе

2) 750000+22500-15000 = 757500 уе

3) 450000+16000-18000 = 448000 уе

через ВРМ = Продажная цена / Потенциальна выр-ка

Цена продажи = ВРМ * 85000 = 510000

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 у.е

Задача 11

Каковы корректировки на разницу между гаражами и на наличие камина

Камин 78000-76500=1500 уе

Площадь 83000-78000=5000 уе

Гараж 83000-1500-80000=1500 уе

Задача 11

Для оценки земельного участка были выявлены 3 сопоставимых объекта продаж:

Характеристика	Оценив. Объект	Сравнительный объект
Цена
Площадь	4 га	3 га	4 га	5 га
Форма	Норм	Такая же	Лучше на -1000	Хуже на + 2000
Почва	Хор	Такая же	Хуже на + 500	Хуже на + 500
Топография	хор	Такая же	Хуже на + 1000	Такая же
Время продажи	Сейчас	Год назад	6 мес назад	3 мес назад
Поправка на время		2286 (1,5%*12)	1602	922,5
Уточненная цена 1 га	4882	4995	4866,5	4784,5
Уточненная цена		14986	19466	23922,5

Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен – 1,5% в месяц.

Год 1,5*12=18 %

6 мес 1,5*6=9 %

3 мес 1,5*3=4,5 %

Ср. цена продажи = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 уе

Стоимость оцениваемого объекта = 19690 уе

Задача 12

Определить стоимость объекта, арендная плата за который – 125 уе в месяц.

ВРМ = 15500/130 =119,2

Ср ВРМ = 120

Стоимость объекта = 120*125=15000 уе

Задача 13.

Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 уе. Аналогичные объекты в нормальных условиях сдаются за 1200 уе в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:

1) по цене 250 тыс уе с ежемесячным доходом 1000 уе

2) по цене 300 тыс уе с ежемесячным доходом 1200 уе

3) по цене 325 тыс уе с ежемесячным доходом 1500 уе

Определить, насколько местоположение меняет стоимость объекта

1.Определяем отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок ВМР=Цена/Доход

250000/1000=250 у.д.е.

300000/1200=250 у.д.е.

325000/1500=216,67 у.д.е.

2. Определяем потерю в доходе из-за близости объекта к промышленному предприятию.

1200-900=300 у.д.е.

3. Находим среднее значение ВМР

(250+250+216,67)/3=238,89 у.д.е

4. Определяем, насколько местоположение снижает стоимость объекта.

300*238,89=71667 у.д.е.

Задача 14

Первый объект недвижимости, имеющий площадь 185 кв м, был продан за 72200 уе, второй объект, имеющий площадь 175 кв м был продан за 70800 уе. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв м жилой площади.

Цена 1 кв м = (72200-70800)/10 = 140 уе

Задача 15

Собраны данные (таблица) .Стоимость квартиры оценивается в 16000 уе. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВМР дать окончательную оценку с обоснованием вывода.